廣州很大，真正的核心卻很小。

7234平方公里的廣州，城市心臟濃縮在6.19平方公里內，單中心的格局，未來也很難改變。

但年近40歲的珠城，亟待升級也是事實。所以，我們看到：

冼村的拆遷，正在快速清零；馬場的改造和地塊出讓，已納入議程；SKP的引入，八九不離十。

于珠城而言，馬場的改造，幾乎相當于一顆“十全大補藥”，進一步夯實城市心臟的價值。

而在核心圈里，沒有一個珠城“土著”是愿意離開的。哪怕多挪動100米，對他們來說，都是困難和不情愿的。

珠城房子老矣，換房去無可去！

對于不愿離開的“土著”而言，只要廣州單中心的格局不變，珠城就永遠是價值錨點。

唯一的矛盾點在于——這里的房子確實老了，換房去無可去。

2000年，珠江新城第一個住宅在西區開盤，至今已整整25年。

我們做了一下統計，珠江新城東西中三區一共77個樓盤，樓齡超過20年的42個，樓齡超過10年的34個。

其實，最近10年，珠江新城一直沒有新盤上市。

至于未來？土地開發的高度飽和，讓珠城的空間容量有限，也具有其他板塊難以比擬的高確定性。

舉個例子，廣州在廣鋼、琶洲、萬博，都有商改住，供應其實并不穩定。

但珠江新城，除了冼村、馬場改造，已經沒有土地可開發，也沒有舊村可以改，未來能新增多少供應，板上釘釘。

插滿豪宅的珠城東實拍

也正因如此，珠江新城的業主，往往陷入一種無奈。

對他們而言，每隔500米，就是另一種生活，如果距離超過1公里，身份標簽就要變。

為此，他們的選擇真不多。

如果整個小區，產品純粹，比如全部產品線都是160平以上，又是新規，而且還有花園會所運營體系的，那就鳳毛麟角了。

璀璨的珠江新城實拍

無縫粘合！珠城東的新想象力

鋪開一張珠城東區的航拍圖，可以看到：高度成熟的界面下，插滿標志性的二手豪宅。

真正的新增供應，一個是寄托于未來馬場的改造，一個則是一路之隔的保利華創·都薈天珺。

除此之外，新盤選無可選。

其實，珠城的發展就是一路向東，最早開發西區，然后是中區的寫字樓群，最后是現在的東區——

珠江公園+豪宅集群帶+馬場（頂奢商圈+中軸公園）的世界頂級CBD模型。

參考目前的規劃版本及規劃圖，馬場的改造有兩大驚喜：一個是SKP頂奢商業，而且是開放式盒子商業；另一個則是打造一條中軸公園。

恰如曼哈頓的上東區，既是純粹的富人區，也有中央公園、第五大道等公園、頂奢商業、人文藝術資源。

馬場規劃效果圖

所以，珠城業主在選擇置換時，無非就是把握兩個指標：

其一，與珠城的距離，做到不離開。

其二，珠城的東區，這里原本就是豪宅區，未來有增量，有升級，有更多的想象力。

但新房的選擇，也正如前面所說，要么等馬場，要么只有旁邊的保利華創·都薈天珺。

百度地圖顯示，都薈天珺與馬場的直線距離為約400米，可以說就是珠城東的一體化。

近水樓臺的距離，讓項目能第一時間享受馬場改造，SKP引入的利好。

用買家思維，匠造的長期主義產品觀

實際上，買入都薈天珺的業主，基本都是珠江新城的“置換客”和“分巢客”，業主的構成高端且純粹。

而保利華創·都薈天珺，之所以備受珠城業主喜愛，則源于其對長期主義的篤信，以及對珠城買家需求的深刻理解。

項目針對珠城買家的痛點，做了三大層面升級：

項目展示區實拍

其一，是舒適的升級。

珠城雖好，但密度過高也是公認事實。即便是相對疏朗的東區，標桿的豪宅像匯悅臺、柏悅府、頤德公館等，也都是40、50層+的超高層。

對于很多珠城業主而言，住在CBD，繁華是日常，低密舒適才是追求。

而都薈天珺帶來的，則是珠城東非超高層項目，層高只有20-26層，居住體驗度、舒適感都不言而喻。

項目效果圖

其二，是生活方式的升級。

珠城的住宅，由于過去時代產品，很多樓下沒有園林，會所也是很少見的。

因此很多珠城業主，住在最繁華的地方，但下樓沒有老人、小孩溜達的地方，樓下也極少有喘氣的休閑場景。

于是，都薈天珺從規劃之初，就在思考如何把更精彩的、更隱奢的生活方式，植入到項目的打造中。

最終，它做了一個巧思設計：把項目整體抬高約30米。

項目規劃示意圖

巧妙利用地形高差，小區設計了三層歸家動線，同時確保了極佳的私密性，即便低樓層也有無遮擋視野。

而垂直空間，則借鑒新加坡“垂直森林”的理念，做了立體空中花園、空中會所、空中泳池與健身房等交疊場景。

在珠城水泥森林中，開辟出一處空中綠洲，業主下樓即可漫步花園，在會所暢泳、健身、宴客......營造高奢酒店式的生活方式。

項目展示區實拍

其三，品質、細節的升級。

很多人走進項目示范區，會恍惚有種走進“奢石博物館”的錯覺，因為這里用了十多種奢石。

奢石的打造并非盲目堆砌，每一塊石材的搭配、色調運用，都薈天珺的團隊都花了大量的功夫去打磨。

比如，灰色石材的不同運用，商鋪上面用的是宇宙黑，戶外勾縫用了安格斯黑，而到了落客區則用了顏色更淺的流云灰。

巧妙利用石材顏色的變化，實現戶外到戶內，沉穩到素雅氣質的自然過渡，每一處的石材，都能調動人不同的情緒。

項目展示區實拍

而且，不僅從紋理造型上去勾勒美感，其更講究石材本身的特性與實用性。

比如，地庫、大堂墻面大面積運用的白米沙，就是一種洞石，考慮的則是它在室內更具有穩定性。

項目展示區實拍

比如，地庫車馬廳，則運用了約50cm的范思哲黑整石。

一般項目地庫不會用奢石，即便用了也只會是奢石+花崗巖的復合石材，相比奢石原石成本大幅減低，但未來高頻行車容易造成起翹、開裂。

因此，項目仍是堅持用更昂貴的原石，同時為了承受車輛重量，石材更加厚至了約50cm，保證其經久耐用性。

在每一個看得見，看不見的地方，點滴間都是細節控，都是滿滿匠心。

項目展示區實拍

所以說，都薈天珺對于保利來說，是一個突破性的典型項目。

因為，項目從設計到管控，都是絕對的細節控。

打個比方，像鋁板、玻璃、奢石等材料，在施工之前送樣、打樣，是每一個項目的基操。但在都薈天珺，是細致到連零件配件，都要送樣和打樣。

比如車擋、排水溝蓋板、標識、涂料等小件，這些一般買家看房，都不太會注意到的細節，它都會提前確定和多次篩選。

但即便如此，從設計到落地，有很多的細節其實是無法在設計初期考慮到的。

于是在實體開放之后，設計團隊仍然多次走場，現場確認細節效果，并不斷進行調整和升級。

在這里，說兩個小故事：

在你眼前，這個奢華質感拉滿的車庫入口，當車子駛入，眼前就是漫天閃爍的星空頂。

這里幾百個燈飾，每一個都是團隊手工拆卸、噴漆，而且不只是處理了外部飾面，而是對內壁、亞克力都進行了噴漆處理。

甚至，噴漆色調也是反復篩選、測試，耗費工力之大，不難想象。

這么做的原因很簡單，設計團隊在走場時，發現燈光并未達到完美的效果，于是大費周章整改，只為讓每一個細節都達到最理想的狀態。

如此一來，開燈時，燈光會呈現更舒適的暖光氛圍，歸家情緒感拉滿；不開燈時也會更隱形、更自然。

項目車庫實拍

甚至，設計團隊們還前置考慮了未來業主的長期享受。

其實，精細化的燈光設計，已經越來越多運用到很多項目的公區里。

但往往燈光的展示只在銷售階段，為什么？

因為，大量燈光的運營是很費錢的，后期運營時很容易由于耗能過高、成本扛不住被擱置。

考慮這一點，都薈天珺的團隊，也對燈具節能進行前置計算，保證后期實際運營能耗要求。

項目車庫實拍

比起銷售階段的短期展示，讓業主在長期居住中，享受到持之以恒的品質浸潤，或許才更能打動人。

純粹的圈層，罕見新規大戶型

而且，與很多臨近珠城的項目不同，都薈天珺由于地段的特殊性，在設計上就有一個獨特性，那就是戶型的純粹。

目前不管珠江新城二手小區，還是臨近珠江新城的新盤，純做大戶型的社區，都非常稀少。

而都薈天珺，整個項目最小建面約160平，最大建面約260平，沒有小戶型，上車門檻就需要1500萬+，圈層更加純粹。

都薈天珺約253平樣板間實拍圖

純粹的圈層，疊加上它還是珠城東僅有的新規產品，便讓珠城業主原地置換，有了真正意義上的舒適迭代。

我們初略統計了一下，珠江新城的二手，普遍使用率在80-90%。

但新規的都薈天珺，使用率達到105%，同樣一套建面約200㎡的房子，至少多出30個方。

再提醒各位一點，廣州的新規審批已收緊，未來的新盤使用率，很難再有大突破。

這也就意味著，現在最好的產品，也是未來最好的產品！

更重要的，是其空間設計上的顛覆。

珠城二手房200㎡以下做三房比比皆是，大陽臺、大方廳更不可能有了，客廳開間普遍只有4-5米。

而都薈天珺約160-260㎡全系產品，都做到專梯專戶、全四房、南北對流，擁有超奢LDKG大方廳、270°環幕飄窗。

以建面約196㎡的戶型為例，差異一目了然：

至于建面約253㎡大平層，則做到約10米南向大陽臺、約7米的大方廳、全明雙套房。

而且獨梯獨戶，主仆動線分離，互不打擾，在珠城二手房中，基本只有約300㎡+的戶型才有。

此外，都薈天珺的交標品質同樣能打。

比如，大面積弧面設計，通過弧形的主臥窗、主衛窗等，保證了完整界面、流暢性視野。

比如，雙曲線弧形天花，營造圓潤溫馨美感。

比如，奢華的用材用料，連衛浴都是奢石鋪裝，廚房交標全套V-ZUG瑞族。

在市場標準模式下，這樣「非標品」，顯然才是奢華的具象。

可以說，不管從項目本身有地段、產品打磨，還是匠心細節打造，都不難看到，其對于長期主義的篤定。

而這種長期主義，能帶著資產穿越漫長周期，比起一時的流行，一時的熱度，永恒才是真正可貴。

都薈天珺約253平樣板間實拍圖

永恒的，就是稀有的！

最后，再說說地段的永恒。

對于任何一個城市而言，CBD的一旦確定，短時間幾乎很難被撼動，何況是廣州花了30多年，打造的珠江新城。

未來隨著馬場改造的臨近，珠城東的大步開發，這里的勢能進一步釋放，長期價值勢必更加夯實。

而無縫粘合馬場、珠城東的都薈天珺，可以喝到第一口湯。

未來在永恒地段之上，長期主義產品的疊加效應，會有更加明確的統領性。而我們還是那句話——
永恒永遠比流行珍貴。

當然，能穿越時間的產品永遠不多，正如保利華創·都薈天珺，目前已然不多的席位。

為此，無論是珠城業主，還是想進入珠城的朋友，想居住躍級，圈層躍級，在項目的選擇上，真的非它不可。

因為，永恒的產品注定稀有，等待或許就意味著錯過！