從高光時刻到一路下跌，墨爾本市場到底經歷了什么？

　　2021年，墨爾本房地產市場的高光時刻，受低利率、需求旺盛和供應緊張的推動，全年漲幅高達17%，是澳大利亞歷史上增長最強勁的時期之一。

　　2022年，猛漲的墨爾本房價進入轉折點，墨爾本房價在2月達到峰值，然而，隨著澳洲聯儲從5月起將利率從0.1%上調至4.35%，市場迅速降溫，房價開始下跌，整體跌幅約為9.1%。

　　2023年，墨爾本房價繼續低迷，年度跌幅約為3.0%。

　　風光的墨爾本，就要這樣一直持續低迷下去嗎？

　　2024年，墨爾本房價雖然繼續經歷波動，但整體呈現緩慢復蘇趨勢，尤其是從年底開始以及2月的降息，市場回溫跡象明顯。

　　PropTrack最新房價指數顯示，2025年5月墨爾本房價中值上漲0.8%，達到782000澳元，雖然房價仍比峰值低 2.85%，但在經歷了長期的低迷后，已經呈現了良好的復蘇勢頭。

　　墨爾本房地產市場的勢頭，又要來了！

　　回首2021-2023年墨爾本的房地產市場，房價低迷很大一部分是人為因素造成，是維州政府作的——

　　首先，疫情期間，墨爾本是澳洲封鎖時間最長的一個城市。

　　長期封鎖，不少居民逃離維州，根據ABS數據，2020-21財年，墨爾本人口減少約6.05萬人，下降1.2%，是澳大利亞所有首府城市中降幅最大的。2021-22財年，人口下降總數約6.6萬人。 2022-23財年，人口繼續下降，總數減少約1.5萬人。

　　長期的封鎖，讓墨爾本很多企業無法正常運營，導致企業搬離墨爾本，2022-23財年維州企業凈減少7,606 家，而昆州凈增了11,031家企業。

　　墨爾本可是澳洲一線城市，是要甩布里斯班好幾條街的，但血淋淋的數據擺 在面前，封鎖對墨爾本留下了持久的財務創傷。

　　其次，維州是澳洲稅賦最重的一個州。

　　維州總共有十三種稅收，而對比其他州最少的只有三種稅收。

　　2021年對收入超過1000萬澳幣的企業增加了工資附加稅；

　　2022年又增加了疫情債務稅，進一步提高了工資稅；

　　此外，土地稅進一步降低征收門檻，土地評估價值超過5萬澳幣就要繳納土地稅，而昆州是35萬澳幣起征，從而阻礙了很多投資客戶進入房產市場。

　　再者，早期政府項目審批寬松，供應量大。

　　2010年代，墨爾本CBD的公寓項目審批寬松，容積率高達 1:35，高密度住宅大量入市，致使 CBD很多小戶型產品賣了十來年也沒有賣完，這樣的供應，價格如何上漲。

　　政府一系列騷操作，讓墨爾本的房地產市場邁入了低谷期。

　　但，維州政府也會覺醒，房地產市場的人為不利因素在消失，未來的走向也很明朗。

　　首先，疫情結束后，墨爾本的封鎖政策逐步取消，尤其是2021年10月26日結束長達262天的累計封鎖，人口、企業開始回流。

　　過去 5 年，維州新增成立企業 113,000 家企業，增幅達 18%，是各州中增幅最大的。

　　澳大利亞人口中心預測維州到2034年人口將達到820萬，增長24%，其中墨爾本預計在2033-34年成為澳大利亞最大的城市，人口達640萬。這一人口增長將顯著增加對住房的需求。

　　截至2024年3月的12個月內，維州人口增長超過18.3萬人，增幅位居澳大利亞各州之首。海外移民和州際移民是維州人口增長的主要推動力。

　　所以，人口增長導致對房屋需求的增長，預計2025到2050年墨爾本需要新增150萬套住房來滿足新增人口的需求。

　　其次，稅收減免不多，但在購房的印花稅方面做了調整，減免5.5%的印花稅，無論是當地購房者還是海外購房者都可以享受，維持到2026年10月。（）

　　對于客戶來說，購買一套60萬左右的期房，將會減免將近3萬的印花稅，可是一筆不小的優惠，這對本地購房者和海外投資客入場都有極大的推動作用。

　　再者，從2017年開始，政府對于項目審批更加嚴格，新容積率政策（1:18政策）使得小型地塊的開發難度增加，不再有高密度項目的審核，導致新公寓供應減少。

　　2024年，澳洲核心區域公寓的供應量降至15年來歷史新低。

　　這導致在2024年，墨爾本的實際供應量和市場需求量，達到了夸張的19：1，也就是說 墨爾本每建成1套新公寓，就有19個人去搶。而在2016年，這一比例是1比6。

　　這勢頭，你說墨爾本不漲，誰漲？

　　雖然在國際舞臺上，悉尼的光環常常掩蓋墨爾本的鋒芒，和悉尼比起來，墨爾本 正成為一個被低估的價值洼地。

　　根據2025年牛津經濟全球城市指數，墨爾本排名全球第6，悉尼第7，布里斯班第23。

　　墨爾本多次被《經濟學人》列為 全球宜居城市排行榜世界最宜居城市之一。

　　和悉尼相比，墨爾本的生活成本更低，大約要低10%-15%。

　　根據Cotality和PropTrack 2024年數據，墨爾本的房價中值為782,000澳元，而悉尼高達1,100,000澳元以上，差距超過30%。

　　據SQM Research2024年數據，墨爾本住宅租金回報率平均為3.5%-4.5%，而悉尼約為3%-4%。

　　強勁的人口增長、大手筆的基建投入，再加上墨爾本文化、科技產業等都為房地產市場提供了動力。

　　與2020年3月相比，大墨爾本地區的房價僅上漲了16%，遠低于澳大利亞首都城市平均43%的漲幅，其中悉尼的漲幅接近50%。

　　這種較低的漲幅使得墨爾本在各大首府城市中更有價格優勢，尤其是跟悉尼相比，墨爾本的房地產市場更具性價比。

　　悉尼的今天是墨爾本的明天，墨爾本的價值終會顯現！

　　很顯然，墨爾本正處于其周期的轉折點，嗅覺靈敏的投資客已經開始入場。

　　今年年初，成竹團隊再次深度考察澳洲市場，在悉尼市場，依舊沒有能找到合適的項目推薦給大家。

　　作為深耕澳洲市場8年的全球資產配置團隊，作為全中國最懂澳洲的團隊，我們秉承著寧缺毋濫的原則，只有我們自己認可的、我們自己愿意買的項目，我們才會推薦給大家。

　　也就是在年初的那次考察，我們將目光投向了墨爾本市場，我們堅定的認為，未來5-10年，當下就是入手墨爾本最好的時候！

　　疫情以來，墨爾本的房屋價值僅僅上漲了10%，相比之下，悉尼上漲了29%，布里斯班上漲了67%。

　　加之，墨爾本的減稅政策、供應大幅減少、人口增長強勁，我們認為墨爾本的輪動周期來了，擇時入場的機會到了！

　　The cater、671是年初尋找到的優質項目，一經面市，也受到了成竹老客戶的一致認可，80%老客戶的復購是對成竹的信任，是對墨爾本市場機會的認可！

　　5月份，成竹團隊再次啟動墨爾本市場深度考察，當下這兩個項目都有不同程度的漲幅，最高漲幅達到了15%。

　　而就在這次考察中，對墨爾本市場，我們又有了更深刻、更清晰的答案，150萬以下、200萬級別、300萬以上，買哪里才是最優解，墨爾本市場上三個最優質的項目你一定不能錯過！

　　如果你也認同墨爾本的市場機會，如果你也在尋找墨爾本的優質標的，和全中國最懂澳洲的團隊建立聯系