6月25日，今天晚上19:00，我有一場直播，和大家聊聊日本，感興趣的朋友可以點擊預約，直播間見！

日本樓市，堪稱全球“吸金黑洞”！

爆火3年，日本房地產(chǎn)市場依然瘋魔的很，尤其是東京！

看組數(shù)據(jù)：

美國仲量聯(lián)行（JLL）匯總的數(shù)據(jù)顯示，2025年1～3月，全球整體房地產(chǎn)投資額同比增長34%。

中國下降33%。

而日本表現(xiàn)尤為搶眼！

單季度投資額超2萬億日元（約130億美元），創(chuàng)歷史新高！

其中，東京以110億美元的投資額，甩開紐約（73億美元），穩(wěn)坐全球第一寶座！

短短3個月，110億美元的資金涌入，相當于人民幣760億元，堪稱“錢海戰(zhàn)術”！

這里面，海外買家、尤其是中國買家，做了不少貢獻！

因為房子大牛市、地價穩(wěn)定上漲、房價穩(wěn)定上漲、租金收益率誘人、匯率創(chuàng)30年新低……日本樓市吸引著全球資金紛紛涌入。

更重要的是，日本的產(chǎn)權(quán)清晰、法律完善、行業(yè)透明化，而且對外國人買房買地基本都不限制，這對出海投資來說，至關重要！

于是，從老破小公寓，到塔樓、一戶建、整棟……

越來越多資金跨海而來，瘋狂掃貨買買買！

經(jīng)常會有人問，買哪種房子更好？

老破小公寓：

指單套老舊公寓（20-30年樓齡），價格低、總價低，人民幣50萬-150萬左右一套，租金收益率穩(wěn)定在3-5%。

缺點就是，房齡過老，需要頻繁花錢維護，而且房價漲不動！

高層塔樓：

20層以上，總價高，大阪300萬人民幣起步，東京核心區(qū)要更貴，一千多萬的也不少，因為總價貴，租金收益率偏低（3-4%），但漲幅可觀。

整棟：

一棟樓通常包含多戶住宅或商鋪（如8-20戶），可同時產(chǎn)生多份租金，現(xiàn)金流更穩(wěn)定。

在這波熱潮中，中國買家從單套老破小、塔樓、一戶建，逐漸轉(zhuǎn)向整棟。

如果預算足夠，選整棟的優(yōu)勢最多！

1、整棟雖然總價高，但漲的夠猛！

整棟不像公寓和塔樓，沒有均價，因為每棟情況差別較大，總價也差別很大，主要看地段。

東京，港區(qū)、千代田區(qū)等核心區(qū)整棟樓均價在5-20億日元（約4700萬-1.9億人民幣）。

大阪市中心，如心斎橋、難波等整棟樓價格在2-8億日元（約1900萬-7500萬人民幣）。

看幾個案例：

2023年，大阪梅田一棟15戶整棟（購入價4億日元）翻新后，2025年市場估值達5.5億日元，增值37.5%。

東京整棟漲的更多，有些核心地段整棟房價近四年漲50%。

2、整棟成本低，收益率更高！

整棟樓可以整體出租給托管公司、民宿公司、酒店集團，或者分租給多個租戶，統(tǒng)一管理，分攤掉不少持有成本，收益率自然比一戶的高不少。

以東京23區(qū)為例，2024年一棟10戶整棟公寓樓（總價約5億日元），每戶月租金15萬日元，年租金收入1800萬日元（約85萬人民幣），收益率約4-6%。若改造成民宿，收益率可達7%以上。

3、非常稀缺，核心地段“一棟難求”！

東京和大阪的整棟物業(yè)之所以吸引中國投資者，核心在于稀缺性。

東京23區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)（如港區(qū)、渋谷區(qū)）的新建整棟物業(yè)極為稀缺，土地供應幾乎為零。

老舊物業(yè)翻新后價格翻倍，依然供不應求。

大阪的心斎橋、難波附近等地因旅游業(yè)繁榮，整棟物業(yè)幾乎被搶購一空。

4、整棟最容易撬動身份杠桿！

日本經(jīng)管簽嚴查并大幅提高成本后，日本身份越來越難辦了，目前看整棟是最能撬動身份杠桿的了，這個不用多說，懂得都懂。

日本哪些房子已經(jīng)開始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢的是哪些？哪些經(jīng)管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？

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什么樣的整棟最有價值？如何選？

1、地段為王！

只選東京23區(qū)、大阪核心區(qū)，最好第一、第二梯隊區(qū)域里（社群里發(fā)過價值梯隊地圖，手里沒有直接去領）；

2、最好5-10分鐘內(nèi)有地鐵站，最好近大站！

這條無論你在日本選什么房，都是鐵律。

3、租金收益率應至少達到4-5%，不能太低！

注意，這里說的是凈收益率，不是表面收益率。

精確計算固定資產(chǎn)稅、都市計劃稅、所得稅（租金收入）、源泉稅、管理費、修繕費預提等。（帶公式的凈收益率核算表，社群里也有）。

4、最好近幾年剛修繕過！

大的修繕，要花不少錢，如果剛修繕過，這筆錢就直接省了，還能幫房子增值。

5、如果房齡太老，需要評估翻新成本！

6、個人買家，最好控總價，型整棟是“香餑餑”！

體量太大的、總價太高、占用資金過多，更適合大型投資機構(gòu)。

個人買家，最好選總價適中（1-10億日元）、體量較小（通常在8-20戶左右）的整棟，這種房子已經(jīng)成為稀缺資源。

日本凈收益超5%的整棟，長什么樣子？

在東京跑了整整兩個月，終于找到一棟非常稀缺的房子。

表面收益率7.4%。

凈收益率5.03%！注意是凈收益率！

核心亮點：

總價：1.2億日元（約594萬人民幣），個人投資者友好，遠低于港區(qū)動輒5-20億日元的門檻。

交通：步行5分鐘直達 JR京浜東北線+東京メトロ南北線「王子站」

→直達池袋（8分鐘）、上野（12分鐘）、東京站（20分鐘），覆蓋東京核心通勤圈。

收益：滿租月租金67.7萬日元（約3.35萬人民幣），表面收益率7.4%，凈收益率5.03%（扣除稅費、管理費等），遠超東京平均3-4%。

狀態(tài)：2023年完成大規(guī)模內(nèi)裝修，未來5-10年無需大修，省下一筆翻新成本（每平米20-30萬日元）。

用途：適合長租、改民宿，或整體托管，現(xiàn)金流+增值雙收，還能助力經(jīng)管簽申請！

（高清原表格，群里領）

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日本雖然大牛市，房價漲幅雖誘人，但也并不是遍地黃金、也絕不是所有房子都能賺錢！

怎么選是關鍵，這需要專業(yè)團隊把關，我們在東京、大阪都有團隊，對市場非常熟悉。

日本房子大漲3年后，還能不能漲？敢不敢入？過去3年，一批又一批中國買家涌入日本，賺錢最多的是哪些？最不賺錢的是哪些？哪些經(jīng)管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？

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