重慶樓市正迎來四代住宅的集中供應期，無論是新入市項目還是待開發地塊，均呈現出向四代住宅標準升級的趨勢。

在這一輪產品升級浪潮中，市場實際反饋是否與開發商的產品價值主張相匹配？本文通過解析四代住宅的核心優勢，對比其市場實際表現，驗證產品競爭力。

△重慶市場現有四代住宅項目24個（含在售及待售），主要集中于城市核心區及近郊板塊，遠郊區域呈點狀分布。

△四代宅面積表現上，140㎡左右戶型占據市場主導，觀萃、浩月府、學府壹號、招商1872·青云闕等項目的面積段下探至100㎡左右，打造極致剛需改善；御湖境、北島N11、嘉和府等項目，布局部分180㎡左右產品，提升居住品質；千重錦、璞印金開等項目戶型面積180㎡+，定位純四代宅高端市場。

UCOT：U為城市級板塊，C為近郊級板塊，O為遠郊級板塊，T為城市頂級板塊

基于UCOT板塊劃分，對重慶四代住宅項目的市場表現進行分析，研判不同區位板塊的量價特征；

全系提升陽臺占比，得房率顯著優于普宅；剛改流速承壓，改善/高改去化快于普宅

U類板塊四代宅呈現三大特征：

一、全系產品陽臺和得房率顯著優于普宅；

二、剛改產品雖創新但量少、流速低；

三、改善產品流速普漲但價格分化，高改產品通過挑空陽臺等設計可實現6%溢價。

C類板塊各類四代宅產品全覆蓋，更大景觀面、功能場景升級，超高得房率，全面領先普宅

得房率完勝：四代宅得房率普遍在107%-128%，而普宅僅79%-96%，差距最高達 49%,其中剛改得房率差距約30%，改善差距約15%-32%，高改差距20-30%；

功能空間尺度降維打擊：四代宅客廳平均面積 45-88㎡，普宅僅 25.2-47㎡,使用面積多50%；剛改LDK公共空間占比高8%，

創新空間設計：四代宅標配景觀陽臺/入戶花園，面積20-37.5㎡，普宅景觀陽臺僅12-16㎡，景觀面更大；

C類板塊四代宅溢價及流速全面超越普宅，高贈送稀釋總價，實得單價更低

溢價：四代宅建面單價普遍高于板塊均值8%-30%，但基于四代宅高贈送對沖高溢價，實得單價普遍低于板塊均值10%以上；

流速：四代宅通常能實現10%以上的流量加速，其中剛改類產品流量翻倍，改善控總價提流速，高改類產品呈現“兩級分化”；

總結：改善及高改產品溢價能力更強，剛改產品流速更高。

遠郊四代宅實現空間全面升級，但受制區域客群特征，溢價與去化表現突破有限

O類遠郊四代宅主攻剛改/改善市場，憑借超大空間（客餐廳+3-14㎡，主臥+1-9㎡）及超高得房率（+27-46%），實得單價低2500-5500元/㎡。但受限于區域購買力，溢價及去化表現平平。

極核四代宅重點優化餐客廳與主臥空間尺度，有溢價力，無流速優勢

T類板塊四代豪宅通過空間重構（餐客廳+13㎡/主臥+17㎡）及高贈送（得房率+17-29%）實現2000元/㎡溢價，但受傳統豪宅競爭及保值預期影響，高改產品去化表現暫未突破。

總結：

四代宅在得房率、空間尺度及產品設計上全面超越普宅，但市場表現因板塊能級和客群差異顯著：主城及近郊（U/C類）量價表現更優，遠郊（O類）受制于區域因素，去化承壓。

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