這兩天，評論區(qū)看到有人興奮地討論說，公寓租金回報率挺高都能到5%、6%了，這可比存款強太多了。存銀行一個點不到，買公寓吃利息，它不香嗎？

我知道你們很急，但請你們先別急。先聽我一句話，公寓的“利息”就算再香，現(xiàn)在你也別伸手。

很多人看著公寓高租售比眼饞，其實他們忘了一件事，這么高的“利息”是怎么來的？因為殘值跌得夠狠唄。公寓一買一賣的交易摩擦高不高？高。殘值掉得快不快？快。沒人愛接盤，不好轉手，價格跌成狗，租售比當然看起來高。

今天是公寓租售比高，明天住宅也能高到你不敢想，只要行情夠爛，殘值掉得夠慘，什么租售比都會好看得像假數(shù)據(jù)。可你是來炒房吃“利息”的，還是來當接盤俠的，這道理你心里該有數(shù)吧？

很多人心里的算盤是買了公寓吃“利息”，然后收租過上稅后收入的生活。兄弟，醒醒，這種夢中情房還特么早著呢。印度樓市還在“鈍刀割肉”，今天政策利好，明天繼續(xù)掉頭向下，連基本盤都沒穩(wěn)住，你就特么敢上車。別看租售比，現(xiàn)在它唯一能說明的就是殘值還會繼續(xù)往下走。

那什么時候能買？只有兩種情況。

一是房價跌到大家都嚇破膽，不敢再抄底的時候；

二是房產(chǎn)稅落地，把高持有成本給你擺在明面上，樓市價格體系洗干凈、洗明白了，那時候你再買、再吃“利息”，那才叫安全邊際。

我知道有人會說，我就是想在大城市有一塊自己的地方，這沒錯，人有夢想很好，但別特么拿投資當實現(xiàn)夢想的遮羞布好嗎？真正的投資是先保證本金安全，再談收益，真正的夢不該是給自己洗腦的借口。

你以為公寓的高租售比是天上掉的餡餅，其實是行情不行、資產(chǎn)貶值、沒人愿意接盤的必然結果。你拿著本金去賭這個，等于花真金白銀去追一塊殘破的招牌。

那樓市最后會走到哪兒？

很簡單，跟國際接軌，房產(chǎn)稅全國普推。到時候，多套房的成本會越來越高，房子資產(chǎn)屬性逐步被削弱，租售比自然會起來。那時候，別說公寓了，住宅的租售比也能高得“一匹”，三四個點都是小意思。

但在那之前呢？還是現(xiàn)在這個劇本：政策一會兒利好，一會兒收緊，土拍斷流，稅收焦慮，各路資本伺機出貨，散戶沖進去就接飛刀。你這時候上車是給人收尾，不是吃“利息”。

所以，我的粉絲朋友們，別總盯著眼前那5%、6%的租金“利息”了，先問問你自己，你扛得住公寓殘值腰斬的風險嗎？這個市場不缺機會，就怕你心太急，先不敗而后求勝，這才是玩投資的正確姿勢。別急著上車，等那一天真正來了，你自然會知道，利息再高，咱吃著也心安。