本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

五星級(jí)酒店又被賣出“骨折價(jià)”。

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6月25日，根據(jù)阿里資產(chǎn)網(wǎng)披露的信息，上海新華聯(lián)索菲特大酒店將于7月28日在淘寶網(wǎng)公開(kāi)司法拍賣，起拍價(jià)9.98億元，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)14.26億元的七折。據(jù)悉，該五星級(jí)酒店早在2021年時(shí)就公開(kāi)掛牌出售，彼時(shí)市場(chǎng)報(bào)價(jià)最高時(shí)甚至達(dá)到18億元。

近兩年，越來(lái)越多的奢華酒店被擺上貨架，上海寶格麗酒店、上海黃浦綠地萬(wàn)豪酒店、金茂北京威斯汀大飯店等等，變成一個(gè)個(gè)大宗資產(chǎn)被交易。有從事酒店資產(chǎn)交易人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，從2023年起酒店類的投資問(wèn)詢顯著增多，產(chǎn)權(quán)交易需求上漲。

到了2025年，反復(fù)流拍、幾度降價(jià)似乎成為高星酒店拍賣的常態(tài)，動(dòng)輒幾十億的交易已鮮少出現(xiàn)。

降價(jià)換成交，煤老板也不怎么出手了

高星酒店反復(fù)流拍在今年多次上演。

據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年5月共有55家酒店資產(chǎn)處于出售、拍賣及流拍階段，其中拍賣價(jià)格在億元以上酒店有17家，包括大理首個(gè)國(guó)際高端酒店大理實(shí)力希爾頓酒店、沈陽(yáng)世茂希爾頓酒、長(zhǎng)沙世茂希爾頓酒店101房產(chǎn)等。但僅有2家酒店項(xiàng)目在當(dāng)月成交，環(huán)比上月成交數(shù)量出現(xiàn)明顯下滑。

綜合第三方數(shù)據(jù)，2025年以來(lái)，掛牌出售、拍賣的酒店資產(chǎn)持續(xù)攀升，且老牌高端酒店占比較多，而單月均只有零星幾家酒店得以成交。

在成功交易的酒店資產(chǎn)中，多數(shù)是以大幅降價(jià)換取交易達(dá)成。

事實(shí)上，酒店資產(chǎn)交易高折價(jià)率在去年已顯現(xiàn)。據(jù)酒店咨詢機(jī)構(gòu)盈蝶提供的數(shù)據(jù)，2024年國(guó)內(nèi)法拍酒店中，折價(jià)率低于7折的酒店占大多數(shù)（約56%），其中約27%都是5-6折出售，而溢價(jià)交易則僅占7%。

盈蝶指出，較高的折價(jià)率主要與法拍酒店的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性、物業(yè)糾紛、酒店所處城市與商業(yè)地段、酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益預(yù)期等相關(guān)，“只有通過(guò)一定比例的折價(jià)來(lái)對(duì)沖眾多風(fēng)險(xiǎn)因素帶來(lái)的不確定性。”

而今年以來(lái)，酒店資產(chǎn)折價(jià)出售情況更為明顯。

以5月成交的五星級(jí)飯店紹興上虞國(guó)際大酒店為例，這一被上虞當(dāng)?shù)厝艘暈榈貥?biāo)性的老牌酒店，在2021年9月因經(jīng)營(yíng)困難而進(jìn)行重組，近兩年數(shù)次上架拍賣，起拍價(jià)一降再降。今年5月26日，在5467次人次圍觀下終于以1.81億元成交，為首次起拍價(jià)的5折，而早前評(píng)估價(jià)更是超5億元。

無(wú)獨(dú)有偶，廣東惠州的原凱賓斯基酒店在6月20日迎來(lái)成交，這已經(jīng)是該酒店第四次拍賣。凱賓斯基酒店是全球有名的豪華酒店集團(tuán)，因此惠州原凱賓斯基酒店一度作為粵東地區(qū)高端商務(wù)接待的首選。

由于開(kāi)發(fā)商帝景房地產(chǎn)集團(tuán)資金鏈斷裂，酒店于2018年開(kāi)啟司法拍賣程序，首次拍賣起拍價(jià)高達(dá)10.4億元，但遭遇流拍，此后起拍價(jià)一路下降，在2023年以底價(jià)5.3億元成交。戲劇性的是，隨后遭競(jìng)得人悔拍，又重新回到貨架上。

在第四次拍賣中，原凱賓斯基酒店減少了6套房產(chǎn)，最終以1.456億元出售，涵蓋酒店客房、會(huì)議室、餐廳等酒店相關(guān)配套，共計(jì)約35套房產(chǎn)。盡管拍賣面積有所縮減，但對(duì)比第三次拍賣掛牌價(jià)5.3億元，降價(jià)幅度仍較大，幾乎相當(dāng)于2.7折拋售。

2025年以來(lái)，經(jīng)歷十次流拍、較首次起拍價(jià)下降約75%出售的四川南充天來(lái)大酒店，七次拍賣最終五折出讓的成都首家希爾頓酒店等例子不在少數(shù)。此外，還有大批酒店“釘子戶”仍在等待接盤者。今年5月，房地產(chǎn)商富力旗下空港假日酒店二次拍賣，為一拍起拍價(jià)的8折，不過(guò)仍無(wú)人報(bào)名出價(jià)，再次流拍。

而在此前，以煤礦企業(yè)為代表的實(shí)業(yè)大佬曾是拍下五星級(jí)酒店的常客。2023年，金茂北京威斯汀大飯店的買方背后是陜西榆林煤炭企業(yè)中匯集團(tuán)；時(shí)間線再往前，海南香水灣富力萬(wàn)豪酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店等豪華酒店出售背后均有“煤老板”的身影。

如今，實(shí)力雄厚的“煤老板”們也鮮少出手。

五星級(jí)酒店在關(guān)停，年輕人“祛魅”

2023年以來(lái)，隨著以房企為主的酒店業(yè)主方面臨流動(dòng)性壓力、酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)乏力，大批酒店資產(chǎn)被擺上貨架。

盈蝶提供的數(shù)據(jù)顯示，近兩年中國(guó)法拍酒店掛牌數(shù)逐年增加趨勢(shì)明顯，其中2024年價(jià)格超過(guò)500萬(wàn)元（含）掛牌數(shù)2704家。另?yè)?jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2024年中國(guó)內(nèi)地酒店成交額為187.9億元，預(yù)計(jì)2025年酒店投資交易額將與2024年持平，約為180億元。

但其中能夠成功尋得“白衣騎士”的并不多。

據(jù)盈蝶數(shù)據(jù)，上述2024年掛牌的2704家酒店中，累計(jì)拍賣成交數(shù)215家，成交率僅為7.95%。另?yè)?jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月26日，年內(nèi)阿里法拍平臺(tái)上已有近20個(gè)總價(jià)超過(guò)2億元的涉酒店資產(chǎn)流拍；而1億元以上流拍的涉酒店資產(chǎn)則有近50個(gè)。

旅游酒店行業(yè)資深高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，不少拍賣酒店處于資不抵債情況，經(jīng)營(yíng)條件較差，投資人接盤往往需要不斷貼錢，因此無(wú)人問(wèn)津、拍不出高價(jià)；此外，當(dāng)前酒店行業(yè)仍處于供大于求，買家謹(jǐn)慎觀望的情緒重。

以起拍價(jià)7億元的重慶北碚悅榕莊為例，當(dāng)前二期地塊停工需大量資金復(fù)工，買家若接盤顯然須承擔(dān)高昂的后續(xù)投入。

因此，即便是昔日輝煌無(wú)比的五星級(jí)酒店，同樣擺脫不了甩賣命運(yùn)。

除了上海寶格麗、金茂北京威斯汀此類地處一線城市核心地段且產(chǎn)權(quán)清晰的酒店資產(chǎn)外，部分高星酒店仍處于待價(jià)而沽、低價(jià)甩賣狀態(tài)。

“這幾年消費(fèi)者對(duì)‘五星級(jí)酒店’有所祛魅，尤其是一些設(shè)施陳舊、服務(wù)老舊的老牌奢華酒店，已經(jīng)很難吸引年輕消費(fèi)者。”一華南酒店投資人認(rèn)為，國(guó)內(nèi)以全季、亞朵為代表的中端酒店正有效沖擊過(guò)去的酒店市場(chǎng)格局。

時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

五星級(jí)酒店數(shù)量增減亦能佐證。據(jù)文旅部披露數(shù)據(jù)，近十年來(lái)中國(guó)經(jīng)營(yíng)五星級(jí)酒店數(shù)量的巔峰在2019年，當(dāng)年在經(jīng)營(yíng)的五星級(jí)酒店822家。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)此前統(tǒng)計(jì)，這一數(shù)字不斷下跌，2020-2022年國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店數(shù)量為820家、799家、783、772家，截至2024年三季度僅有736家，較巔峰之時(shí)減少超80家。

此外，6月24日中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)飯店管理公司（集團(tuán)）2024年度發(fā)展報(bào)告》顯示，2020年至2023年國(guó)內(nèi)關(guān)閉門店主要為經(jīng)濟(jì)型，其次為中端型；2024年這一現(xiàn)象有所變化，關(guān)店占比最高的為中端型，其次為高端型。

上述酒店投資人亦指出，許多開(kāi)業(yè)時(shí)間超過(guò)5-10年的老五星酒店產(chǎn)品早已過(guò)時(shí)，“現(xiàn)在年輕人更喜歡性價(jià)比高，還能提供免費(fèi)洗衣、機(jī)器人送物等設(shè)備的新酒店，尤其是開(kāi)業(yè)1-2年內(nèi)。”

2025年，國(guó)內(nèi)高星酒店出售仍會(huì)持續(xù)。