近年來，萬科物業利用智慧科技改變傳統物業服務模式，打造智慧社區，為居民帶來更便捷、舒適、安全的生活。資料圖為湖北省武漢市萬科高爾夫城市花園小區的“幸福驛站”內，居民使用智能設備自助辦理門禁人臉授權、繳納物業費等相關業務。

人民視覺

一邊是業主呼吁“合理降費”，一邊是物業企業憂心“服務難保”，一場席卷全國多地的“物業費降價潮”正在悄然展開。去年以來，重慶市、湖北省武漢市、山東省青島市等地傳出下調物業費的消息。近段時間，“降價潮”逐步蔓延到廣東省深圳市、上海市等一線城市，降幅動輒超過三成。

此輪物業費的調整，松動的不僅是價格，更是沉疴多年“前期物業”制度的圍墻；浮現的也不只是賬單焦慮，而是業主參與意識的覺醒、服務質價相符觀念的重塑。

今年，“好房子”首次被寫入《政府工作報告》。不久前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》亦提出建設“好房子、好小區、好社區、好城區”。在此背景下，“好物業”成為“好房子”的重要支撐。

然而，物業費下降之后，服務是否會隨之“縮水”？物業服務能否蹚出“質價相符”新路？

物業費降了

居民說話的機會多了

今年5月12日，武漢市新洲區華發中城公園首府小區業主微信群里一張物業費下調通知截圖被迅速轉發、點贊。“高層物業費由原本每月2.98元/平方米降至2.09元/平方米，便宜了約30%！”不少業主感慨，“兩年前我們連業委會都沒有，如今第一次在談判桌上‘拿回了話語權’。”

2024年底，新洲區政府發布文件，首次對轄區住宅物業服務實行分級限價，按有無電梯和服務等級劃分基準價，允許小區前期物業費在此基礎上最高上浮20%。華發中城小區物業屬“四星級”服務等級，對應限價為每月2.22元/平方米。業主大會召開后，業委會依據政策與物業公司展開談判，最終以每月2.09元/平方米定價達成一致。新洲區發展和改革局表示，截至今年4月，該政策已惠及30余個小區、1.5萬余戶居民。

“過去我們根本不知道物業費是怎么定的，只能被動接受。現在政策定了‘天花板’，我們開始主動了解小區的收支結構和物業服務內容。”該小區業委會代表陳先生說，降價談判不僅讓業主們第一次拿起了“放大鏡”，也讓物業公司接受了“公開賬本”的新規則。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國城市報記者指出：“前期物業長期以來是一種開發商主導、居民被動接受的制度安排，缺乏市場博弈和服務透明機制。當前各地啟動限價改革，本質上是把物業費用從開發商定價體系中‘剝離’出來，讓其回歸居民共建、共治、共享的社區邏輯。”

武漢市并非個例。2024年2月，重慶市發布新版政府定價清單，將前期物業服務最高收費標準定為每月1.9元/平方米，當年6月起執行；青島市則通過行政文件要求部分小區限期整改，將超出政府指導價的前期物業費退還給業主；江蘇省鎮江市、湖南省長沙市、山西省太原市等地出臺空置房物業費減免政策，將未入住住房物業費下調至原標準的70%。

青島市城陽區某小區業主王女士告訴中國城市報記者：“房子兩年沒人住，水電也沒有用，物業費還一直按3塊多收，作為業主很難接受。”

政策出臺后，上述小區的業主們迅速成立業委會，并推動將原物業公司換成一家按新指導價運營的民營企業，小區的物業服務更規范化了。“價格雖然降了，基本服務還得要做好，否則合同一到期我們還可以重新招標。”業主們對新聘的物業公司提出了要求。

記者發現，多數地方限價改革，初衷是引導前期物業定價趨于理性，并提升小區業主的參與意識與治理能力。業內人士坦言，在房價上漲周期，居民對每月幾十元物業費并不敏感，開發商有動力定高價，也容易將物業變為“隱形利潤中心”。但進入存量房時代，居民開始關注居住性價比，推動制度從“收費導向”向“質價相符”轉變。

服務出現斷層

市場期待質價相符

今年3月，上海市浦東新區某中高端住宅小區將原本每月3.2元/平方米的物業費調整至2.4元/平方米，不少業主認為“終于合理了”。然而3個月后，小區接連出現服務縮水、設備維護滯后等問題：原有12名保安減少至8名，巡邏頻次下降近60%；電梯故障響應時間延遲至兩小時以上；公共維修基金在短短兩年內超支使用120萬元。最終，物業公司選擇提前撤場。

“省下的錢還沒花完，服務已經‘塌房’了。”一位業主感慨，“那次降價，我們贏了價格，輸了體驗。”

類似案例并非個案，也引發了一個深層問題：在物業費下調與服務不降質之間，該如何平衡居民意愿、企業能力與制度保障？

“當服務不到位時，價格再便宜，業主也不會滿意。”碧桂園服務集團副總裁、運營管理中心總經理張艷芝向中國城市報記者直言。

她指出，降價潮確實反映出部分前期物業費存在定價過高的問題，但也讓企業普遍面臨“成本難控、服務難保”的壓力。保安、保潔、保綠等崗位是勞動密集型崗位，人力成本每年上漲，物業費卻在下降，必然出現服務斷層。

今年初，武漢市萬科紫悅灣小區就因業委會提出降價訴求引發爭議。面對降價要求，萬科物業予以拒絕并發函回應稱，小區自交付以來累計投入非物業常規成本近500萬元，先后完成綠化提升、車位改造、人臉識別系統建設等30余項改造，且該小區連續多年被評為“市級園林式小區”。在物業公司看來，當前物業費定價已是建立在“服務完整履約”的基礎上，貿然降價會直接影響公共設施更新和服務持續性。

“物業費是一種公共預算，不是簡單的商品價格，不能只看眼前數額，而要看長期保障能力。”張艷芝認為，真正的問題在于業主與物業公司之間缺乏有效溝通和信任。

李宇嘉指出：“很多矛盾的根源是業主對物業服務的認知落差。一方面，物業服務企業未能以透明方式呈現服務內容和成本結構；另一方面，部分業主將房價波動帶來情緒壓力轉嫁到物業身上。這不是誰對誰錯，而是需要重新建構物業服務的價值認同。”

為破局因降價帶來的降質，一些頭部物業公司正在探索新的治理路徑。2024年末，萬科物業母公司萬物云推出“彈性定價體系”，將508項物業作業項目劃分為158項“必選服務”和350項“可選服務”，形成服務等級協議。業主可根據實際需求在基礎服務外“點單選配”，物業公司也據此明碼標價。

“物業費不是越便宜越好，而是要有選擇、有彈性。”某地方國有物業服務企業一名管理層人士在接受中國城市報記者采訪時表示，“菜單式服務本質上是在現行包干制和酬金制之外，尋找‘市場規則+集體意志’的結合點，是構建物權時代下社會治理結構的一種底層創新。”

把服務和價格擺到陽光下

小區向“微型共治體”轉型

從價格松動到服務協商，再到治理重塑，物業費“降價潮”最終引向的是制度層面的深層應答。如何從單向供給走向共建共治？各地正在改革實踐中摸索答案。

“很多物業問題，源于前期物業制度。”李宇嘉直言，當前多數小區在交房初期尚未成立業委會，由開發商選聘的“前期物業”公司往往由自身關聯企業擔任，定價不透明、服務契約模糊，造成物業費長期維持高位，且缺乏市場競爭機制。

為破除這一結構性矛盾，重慶、武漢、青島等城市紛紛啟動“前期物業”改革。例如，青島市城陽區要求所有新建項目在交付前進行物業服務成本公示，實行“限價+備案”制度，并明確在交房滿兩年后，小區必須完成公開招標程序，由業主大會重新選聘物業企業。

在深圳市前海片區，部分高端社區率先引入“開發商退出、業主主導、街道監管”的三方共治機制。項目交房前，業主可提前組成“籌備組”，委托專業機構制定服務需求與招標條件，開發商不得干預定價與評標。該機制有效壓縮了“灰色空間”，實現了從“開發商主導”向“居民主導”的結構轉型。

“這不是簡單換物業公司，而是重塑治理結構。”深圳市一位街道辦社區建設辦公室負責人表示，“以前業主抱怨沒權利、沒渠道，現在很多小區的‘管家’是他們親自選出來的。”

一些城市還開始推動物業計費模式升級。當前，我國小區物業普遍實行“包干制”——即業主繳費后，物業企業擁有全部支配權，盈虧自負。由于成本壓力和監管缺位，易出現“多收少做”或“先用后欠”等問題。

如今，武漢、蘇州、廣州等地開始探索酬金制改革，物業公司僅從總物業費中提取固定比例作為報酬，其余資金用于小區運維和公共支出，結余歸全體業主所有，赤字也需協商彌補。“這種模式迫使物業公司‘自證服務’，也讓業主更愿意交費。”武漢市某區住房和城市更新局相關負責人表示。

可以看到，各地正探索通過市場化選聘、公平化計費、制度化監督，讓小區真正成為居民說了算、管得好、服務穩的“微型共治體”。正如受訪者所言：“把服務和價格都擺到陽光下，大家才會真正相信錢花得值、事辦得穩。”

記者手記

意義深刻的變革

一場看似圍繞“賬單”展開的物業費降價潮，實則正觸及城市社區治理的深層肌理。降下的不只是數字，更是對過去單向供給、價格不透明的治理邏輯的挑戰。

記者在走訪中發現，越來越多的小區業主不再止步于“要降價”，而是主動參與治理。他們組建業委會、查賬本、議清單，與物業企業共同推動服務走向標準化、透明化。與此同時，企業也在轉型，從“低價競爭”轉向“質價相符”，從執行者走向社區共治的合作者。

服務的背后，是治理結構的重塑。只有讓服務明晰、定價合理、過程可監督，才能破解“降價——降質”的循環死結，推動物業真正走向制度化、現代化。當物業從“收費點”變成“治理點”，居民與城市之間的關系，也悄然開啟了新的連接方式，并將印證這一變革的深刻意義。

■中國城市報記者 孫雪霏

原標題：一紙收費表，折射治理新邏輯——

物業費下調后，管理服務該往哪走