這不得不讓人高度懷疑，整個大庸古城項目自始至終就是個高端的“資本局”。項目開發失敗了，但當操盤的并非輸家。

撰文丨關不羽

6月27日晚，央視《焦點訪談》欄目專題報道《人造古城 何成“空城”》，湖南張家界的大庸古城，“火”了。

投資27億（原計劃投資規模為24.43億元）搞出一座空城，開張4年，年年虧損，攏共虧了10億多元。別說收回投資了，就是回本都是不可能的。這樣“過硬”的業績擺在面前，當地官員承認“跟風建設”的決策失誤。

是失誤，還是“空城計”的陽謀？

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這幾年各地開發失敗、爛尾收場的古城古鎮開發項目，比比皆是。但是，大庸古城以一己之力拖垮一家老牌文旅地產上市公司的，絕無僅有。

2016年4月15日張家界大庸古城發展有限公司正式成立（以下簡稱“大庸古城公司”）。這是張家界旅游集團股份有限公司（即張旅集團）的全資子公司，主要負責運營大庸古城景區。而張家界旅游集團股份有限公司，簡稱“張旅集團”，1996年在深交所上市，號稱“中國旅游板塊第一股”，股票代碼000430。

2025年4月16日，000430正式“戴帽”，變更為“ST張家界”。外界對此毫不意外，因為張旅集團已經連續5年虧損，累計虧損額已超過13億元。一家總資產不過20多億、凈資產不到3億、負債18億的上市公司，虧到這地步，不“ST”就沒天理了。

耐人尋味的是，大庸古城項目的業績剛好和ST張家界的虧損紀錄嚴絲合縫。ST張家界5年虧了13億多，2021年開始試運行的大庸古城則是4年累計虧損10.8億元。2024年ST張家界凈虧5.82億元，大庸古城這一年虧了5.96億。而且，大庸古城公司負債總額為16.97億元，裝下了ST張家界的大半負債。從各方面看，大庸古城項目都像是為ST張家界量身定做的“不良資產包”。

實際上，處理這一大坨不良資產的程序也已經緊鑼密鼓地啟動了。2024年上半年，大庸古城公司被申請司法重整，重整程序已被法院受理。連年虧損的地方國企茫茫多，病病殃殃十幾年甚至二三十年的比比皆是，像大庸古城公司這樣“跑步破產”的并不多見。

大庸古城項目的立項、建設、運營，似乎都是奔著虧錢去的，疑點重重。

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這座位于張家界市中心地區的人造古城，工程體量實際上并不大——占地240畝，在動輒千畝的“人造古城古鎮熱”中其實是個“弟弟”。同為湖南知名的“空城”，常德桃花源古鎮占地1600畝，益陽江南古城占地超過2000畝。

但是，大庸古城的投資強度遠高于這兩家。桃花源古鎮的總投資50億元，每畝312.5萬元。江南古城總投資100億，每畝500萬元。而大庸古城畝均投資超過了1000萬元。這錢堆上去，不該是金雕玉砌的高級感拉滿嗎？然而，實際上也就是仿古建筑扎堆的大路貨罷了。

顯然，大庸古城是“買貴了”。即使按照立項時預測的每年凈利潤2億元，27億元的總投資也是“超模”了。國內類似的文旅項目的投資回收周期通常為8—10年，超過12年的就很難過審。大庸古城就算實現了每年凈賺2億的目標，至少也要13—14年才能回本。

實際上，大庸古城申報的預算為24.43億，不算違規，但也是“貼地飛行”。也就是說，大庸古城本來就不是一個盈利能力很強的項目。

可是，大庸古城從立項到開工僅用了3個月，異常順利。現在當地官員也承認，“項目上馬倉促”、“論證不充分”。

這么一個“上馬倉促”、“論證不充分”的項目，還得到了省市兩級的高規格待遇。不僅是市級重點工程，還是省級重點建設項目和重大產業建設項目。是省市兩級都高度看好，還是為后來工程建設的“多變”保駕護航？

立項異常順利，建設異常曲折。當地官員在接受央視采訪時表示，“因為論證不足”，一些項目內容邊建邊改、停停改改、反復多次，甚至出現“施工等設計”的情況。而原本計劃550天的建設工期，實際完成卻用了近5年。盡管有疫情時期的特殊影響，但是這個工程最晚也應該在2018年底完工的……

240畝規劃的規模、位于張家界市繁華地段的位置，1年半的工期拖了5年，很難用“論證不足”“邊建邊改”解釋。就這么點體量，能怎么改？項目主體是平平無奇的仿古商業街，設計上有點難度的攏共兩個沉浸式體驗的文娛項目。這能玩出什么花？

“邊改邊建”到底是等什么，無從得知，但是結果不出意料，就是總投資上漲了2億。27億元的總投資額就是等出來的。

這個5年磨一劍的重點工程，在2021年試運營后的經營狀況也讓人無法理解。的確，2015年前后的文旅項目熱搞出了一大批古城古鎮項目，幾乎全軍覆沒。但是，大庸古城的經營慘淡，也超出了預期。

和那些遠離主景區、主城的新建文旅項目不同，大庸古城畢竟是處于張家界市的繁華地帶，就是作為普通的商業街區，稍微在招商條件上給點優惠，也不至于198個商鋪只租出去四五家吧？

好歹也是每年接待游客4000萬人次以上的頂流旅游城市，操盤的張旅集團怎么說也是資深玩家，經營能力竟然拉胯至此？這不得不讓人懷疑，大庸古城的招商運營從頭到底就是在“擺爛”。

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當然，即使不擺爛，大庸古城項目也不可能盈利。因為整體的項目設計，注定要虧一波。

僅一個沉浸式演出的劇場，就投了5億元。張旅游集團副總經理兼大庸古城公司總經理覃鴻飛說，“演一場虧一場，當時就把它停了”。所以說，這個天價劇場一開始就是個擺設。

就算這個劇院真能在旅游旺季天天滿座，又要多少年回本呢？國內類似的沉浸式體驗項目的投資頂天也就兩三個億，大庸古城何德何能，敢投5個億？是過度自信，還是“不怕虧、虧不怕”呢？

另一個文旅體驗項目飛行影院和游船的情況也很差，2024年就接待了2000多個游客。至于所謂土司樓之類的景點，純屬是爛大街的仿古建筑，根本不可能吸引到多少游客。

甚至大庸古城這個整體概念，本來也沒有任何排面。無論是上古的庸國，還是北宋的武口寨，抑或是明代的庸州衛，都是大眾不熟悉的冷歷史，也不具備打造旅游IP的潛質。

張家界的旅游吸引力完全來自獨特的自然風光，“老天賞飯”足以支撐起整個旅游經濟。踏踏實實做好旅游配套和保障，就是對張家界旅游產業最好的支持。

游客來張家界就是為了看風景的，沒人會為那些抽象的歷史人文元素埋單。這樣的市場判斷，壓根不需要什么專業判斷。所謂的“市場判斷失誤”，真是失誤，還是為了強行立項的知其不可為而為之？

大庸古城項目背后是老牌旅游城市張家界市的國資，和老牌旅游業上市公司張旅集團，不應該連最基本的市場判斷能力都沒有，更不應該連店鋪招租的基本營運都做不起來。兩大資深玩家，豪擲27個億投資在前，擺爛式經營在后，僅僅是“跟風建設”、“市場判斷失誤”的低級錯誤嗎？

這不得不讓人高度懷疑，整個大庸古城項目自始至終就是個高端的“資本局”。項目開發失敗了，但當操盤的并非輸家。因為他們并不需要為這個失敗的項目埋單。

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大庸古城項目投資27個億，至少有17個億是借來的。這17個億，無論是企業債，還是銀行貸款，經過破產重整的程序，債權人將會承擔絕大部分損失。剩下的10個億投資，大部分也另有出處。2015年前后的文旅項目熱，從中央到地方都有大量轉移支付的配套資金。

這些“外財”不僅提供了文旅項目的啟動資金，還提供了隱形的政府信用背書，為這些一開始就不可能有盈利預期的項目上馬打開了金融渠道的閘門。

這才是“古城古鎮熱”的第一推動力。否則，地方政府哪有動力挖空心思從歷史古籍的邊角料里發掘“大宋武口寨”“大明庸州衛”之類的冷知識？

現在大庸古城被央媒曝光，又能如何？地方政府認個“決策失誤”，上項目的實惠卻是實實在在拿到了。至于“失誤”的追責，高舉輕放、小懲大誡。倉促立項，也少不了重重審批，巨長的決策鏈攤薄了“責任成本”。怎么追？

至于張旅集團，就更不吃虧了。戴上了ST帽子雖然有點難看，但是大庸古城偌大一個不良資產包背負了所有，不但從此輕裝上陣，還能從A股市場ST的“妖股效應”發筆意外之財。

從4月17日“戴帽”以來，ST張家界股價累積下跌11.25%。不過，今年以來，ST張家界累積上漲28.55%。“妖氣”初現。

所謂“中國旅游業第一股”，張旅集團其實一直是概念大于實質。實際上，張旅集團并沒有掌握張家界核心旅游資源，手上的景區僅有寶峰湖和大庸古城，都不是“硬菜”。其余就是一些旅游服務和配套的邊角料。整體盈利能力是很薄弱的，所以多年來的經營業績都不怎么能打，股價的“高光時刻”也是概念賦能。這一波大庸古城項目重整、國資信仰、ST摘帽的概念，又可以玩出不少新花樣。

因此，局外人痛心疾首批評“跟風建設”、“市場判斷失誤”、“決策失誤”，局內人笑而不語。

很多人還在追問：誰會為大庸古城埋單？

這不是明擺著嗎？銀行、股民、債市投資者和股市韭菜是大頭。而付出終極代價卻是中國經濟。

2017年到2022年，全國國有資產增長了76%，年均增長率12%，5年間總量增加了346萬億元。年均增加69萬億元。大致相當于每年七成的GDP轉化為國有資產。地方國資在國資中占比約三分之二。

如此快速增長的龐大資產中，到底有多少個“大庸古城”？

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