2025年上半年，南通市區（包含崇川區、開發區和蘇錫通園區，下同）新房市場呈現出供應小幅回落、成交有所回升、庫存依舊高企、板塊分化加劇的復雜態勢，市場在修復性行情中前行。

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據「新知南通研究院」不完全統計，2025年1-6月，南通市區核發住宅銷售許可證39張，新增入市房源3253套，較去年同期供應量下降約9%，供應節奏稍有放緩。

就細分板塊而言，任港灣五龍匯為供應主力，上半年新增房源1180套，占比超三成；新東區次之，新增房源726套；蘇錫通、開發區、原港閘供應量稀少，分別新增0套、12套和68套，反映出這些板塊當前推盤意愿較低或存量項目接近尾聲。

具體各項目來看，上半年供應量最大的是老城區中海臻如府，4次取證新推559套；其次是新東區中海盛和觀山樾，3次取證新推352套；同為新東區的綠城桂語朝陽，雖取證次數最多（6次），但單次推量控制，累計供應286套位位列第三。

純新盤方面，僅有中創區和園（3次取證新推143套）與五龍匯運河院子（2次領證新推84套）入市，市場新增供應點有限。

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在供應小幅收縮背景下，上半年南通市區（統計口徑：主力在售約54個項目，未售小于10套項目不計）共實現新房成交備案約2632套，同比增長約21%，顯現出一定的市場修復動能。

就細分板塊而言，中創區12個項目備案596套拔得頭籌，區域價值認可度較高；任港灣五龍匯11個項目備案518套位居第二，供應與成交形成呼應；開發區成交相對低迷，4個項目僅備案133套。

年中銷冠花落中海臻如府，1-6月合計備案190套，月均備案約32套。該項目去年4月一期入市，今年3月二期入市，目前所有樓棟均已推出，共計1247套房源，截至6月底已備案588套，整盤去化率約47%。

崇州云璽、大華鉑璟灣分列二、三位，上半年分別備案了139套和136套。崇州云璽清盤在即，整盤去化率已達95%；大華鉑璟總規劃1034套，已推770套，截至6月底整盤去化率約54%。

中創區純墅盤和園，上半年表現最為搶眼沒有之一。3月底入市后分三次推出143套別墅，截至6月底已備案127套，整盤去化率已超85%。其6月24日加推的24套疊墅，一周時間備案14套，熱度之高無需多言。

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截至6月末，南通市區新房狹義庫存約1.07萬套，如果按照今年上半年月均備案約439套估算，去化周期約24個月；如果按照近一年月均流速（約507套）估算，去化周期則約21個月。

所謂“狹義庫存”，是指已獲銷許但尚未售出的房源套數，不包含未獲銷許的潛在庫存量。粗略統計，截至6月末，在售項目未獲銷許潛在庫存約1.11萬套，已獲銷許未備案＋未獲銷許合計高達約2.18萬套，基于近一年月均流速估算，消化“廣義庫存”還需要約43個月。

各板塊中，目前去化壓力最大的是原港閘區，狹義庫存去化周期約34個月，廣義庫存去化周期約60個月；去化壓力較小的是老城區，目前僅有兩個項目在售，庫存合計僅773套，去化周期僅約16個月。

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筆者還根據各項目容積率進行了分類統計，發現當前在售項目仍以容積率1.5-2.0區間的小高層、高層為主流。

截至6月底，容積率1.5-2.0區間項目廣義庫存近1.2萬套，基于近一年月均去化約313套測算，其去化周期高達約38個月。

容積率2.0以上的高密度項目，目前廣義庫存約9013套，受限于近一年月均僅約163套的去化流速，其去化周期被拉長至約55個月，去化壓力最為嚴峻。

容積率低于1.5的純低密項目，目前廣義庫存僅約851套，理論上稀缺性突出。然而，受燕東浦江華墅、澐璽祿、澐河天璽這三個雖然低密但卻滯銷的項目拖累，實際去化周期被動延長至約28個月。

下半年，隨著如盛和觀濠別院、星湖玥等核心地段低密項目的入市，市場格局面臨重塑，低密市場的競爭將更為激烈，高層產品也將被迫進行深一輪的價格調整。

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綜合來看，2025年上半年南通市區新房市場在成交量上實現了同比回升，釋放出一定的積極信號。但市場修復的基礎尚不穩固，其可持續性有待觀察，尤其部分板塊的庫存壓力依然嚴峻，不同板塊、不同項目之間的差距也十分明顯。

根據統計，今年上半年有17個項目備案量不足10套，甚至還有多個項目半年內一套沒賣，究竟哪些樓盤超級難賣？難賣的原因又是什么？下一篇我們繼續分析。

數據說明

*數據來源：通房e辦

*統計時間：2025年7月1日

*備案存在延遲，數據僅供參考

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」