當(dāng)下的墨爾本市場(chǎng)，有些人看到的可能是機(jī)會(huì)，而有些人看到的可能是不確定性。

如果巴菲特看待今天的墨爾本市場(chǎng)，他會(huì)看到什么呢？是機(jī)會(huì)還是不確定性呢？

墨爾本的市場(chǎng)在過(guò)去幾年中表現(xiàn)不佳，這讓不少投資者感到緊張，但正如巴菲特常說(shuō)的那樣，“別人貪婪時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我貪婪。”

如果把巴菲特的投資理論放在墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，我們會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，這真是最有價(jià)值的“活學(xué)活用”。

不要虧損

巴菲特說(shuō)，投資的第一原則是，不要虧損，第二原則是，不要忘記第一原則。這就是投資的全部原則。

其實(shí)，任何投資的第一步都是保衛(wèi)您的資產(chǎn)和財(cái)富。

墨爾本的市場(chǎng)多年未漲，不少投資者望而卻步，也有不少投資者在市場(chǎng)下行期依舊賺的盆滿缽滿。

巴菲特還有一句至理名言，價(jià)格是你付出的，價(jià)值是你得到的。其實(shí)這句話放之四海而皆準(zhǔn)，不僅適用于投資領(lǐng)域。不要只看到價(jià)格標(biāo)簽，還要看到它背后的價(jià)值。

墨爾本的市場(chǎng)多年未漲，其實(shí)這并不值得擔(dān)憂，這反而為投資低于其內(nèi)在價(jià)值的房產(chǎn)提供了機(jī)會(huì)。

當(dāng)然并不是鼓動(dòng)大家去墨爾本市場(chǎng)購(gòu)入低價(jià)房產(chǎn)，而是建議大家以安全邊際的價(jià)格購(gòu)入優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，這樣才能最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)，最大限度提高長(zhǎng)期回報(bào)率。

在墨爾本當(dāng)下的市場(chǎng)，有些房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值是高于其市場(chǎng)價(jià)格的，這就是精明的投資者入場(chǎng)的難得機(jī)會(huì)。

換句話說(shuō)，這就是買(mǎi)入暫時(shí)被低估但具有強(qiáng)勁長(zhǎng)期基本面的資產(chǎn)的絕佳機(jī)會(huì)。

并不是墨爾本的每一個(gè)項(xiàng)目都是這樣的機(jī)會(huì)，這個(gè)市場(chǎng)的分層還是很?chē)?yán)重的，只有深耕這個(gè)市場(chǎng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人士才能甄別什么是真正的價(jià)值。

當(dāng)下，達(dá)成共識(shí)的是，目前墨爾本市場(chǎng)處在復(fù)蘇的邊緣，也就是今天的價(jià)格你在明天大概率買(mǎi)不到這樣的價(jià)值產(chǎn)品了。

Domain最新的25-26 財(cái)年價(jià)格預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)價(jià)格將繼續(xù)上漲，主要首府城市悉尼和墨爾本將推動(dòng)全國(guó)趨勢(shì)。

Domain預(yù)測(cè)，未來(lái)一年墨爾本房?jī)r(jià)將上漲6%，墨爾本公寓價(jià)格將上漲 5%，并指出墨爾本市場(chǎng)對(duì)利率變化的反應(yīng)通常比較小的首都城市更快。

歷史表明，一旦利率開(kāi)始下降，房?jī)r(jià)就不會(huì)等待。

黃金地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

巴菲特 一直強(qiáng)調(diào)購(gòu)買(mǎi)黃金地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的重要性。

正如他所說(shuō)，“當(dāng)潮水退去時(shí)，你就能知道誰(shuí)在裸泳。”

從房地產(chǎn)角度來(lái)看，這意味著當(dāng)市場(chǎng)疲軟時(shí)，優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)往往會(huì)保持其價(jià)值并強(qiáng)勁反彈。

在墨爾本，這就意味著要重點(diǎn)關(guān)注本地需求旺盛、高品質(zhì)區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目。

地段的稀缺型、20分鐘生活圈，再有些歷史底蘊(yùn)在里面，這簡(jiǎn)直就是黃金標(biāo)準(zhǔn)。

這些都是房產(chǎn)投資的護(hù)城河，獨(dú)特的品質(zhì)可以保護(hù)資產(chǎn)免于貶值，還能確保在市場(chǎng)波動(dòng)中保持價(jià)值。

長(zhǎng)期價(jià)值巴特菲的一句至理名言，我們最喜歡的持有期限是永遠(yuǎn)。這也是巴菲特投資哲學(xué)的核心之一，購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并長(zhǎng)期持有。 放在墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是適用的。 我們就拿墨爾本st kilda rd 上的兩個(gè)公寓項(xiàng)目給大家舉個(gè)例子。

The Melburnian，這個(gè)項(xiàng)目2000年就交房了，至今已有25年。25年來(lái)銷(xiāo)售記錄很少，在售也很少，出租房源也很少。三房租金能達(dá)到1500澳幣/周。

這背后則是，它的圈層極其固定，就是墨爾本權(quán)錢(qián)塔尖上的那一波人。

The Domain，這個(gè)項(xiàng)目更夸張，建于1965年，至今已經(jīng)60年，當(dāng)時(shí)排名前十的富豪有七個(gè)住在這里，就包括現(xiàn)在住在美國(guó)的新聞集團(tuán)老板默多克。如今，同樣是超低的出售率和出租率，極其固定的客群。

最新的成交記錄是， 2024年一套兩房，170萬(wàn)澳幣成交。

這類(lèi)房產(chǎn)，地段價(jià)值優(yōu)越、業(yè)主圈層高端、項(xiàng)目品質(zhì)高端，一旦持有，很少轉(zhuǎn)手，這些特點(diǎn)決定了這類(lèi)房產(chǎn)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響比較小。

基本上可以確保無(wú)論市場(chǎng)周期如何波動(dòng)，它都能保持自身的價(jià)值和吸引力。

現(xiàn)金流為王

“現(xiàn)金流是耐心的燃料” ，這也是巴菲特投資理念中的一個(gè)重要觀點(diǎn)。

這是是投資者在復(fù)雜多變的市場(chǎng)中保持耐心、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期投資目標(biāo)的關(guān)鍵因素之一。

當(dāng)下的墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)暴漲，但現(xiàn)金流也是很重要的一部分，在房產(chǎn)領(lǐng)域也就是租金收益率。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租金收益產(chǎn)生的現(xiàn)金流可以緩沖市場(chǎng)低迷和利率上升。

作為投資者，在當(dāng)下的墨爾本尋找既有潛在升值價(jià)值和穩(wěn)定租金收益的房產(chǎn)就是最優(yōu)解。

長(zhǎng)期投資

“忽略短期市場(chǎng)噪音，關(guān)注長(zhǎng)期價(jià)值。”這也是巴菲特長(zhǎng)期踐行的投資策略。

雖然墨爾本市場(chǎng)近期一直不景氣，但歷史表明，所有房地產(chǎn)市場(chǎng)都是周期性的，回顧過(guò)去40年，墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是優(yōu)于所有其他首府城市的。

事實(shí)上，所有房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷都為下一次復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)，種種跡象表明，墨爾本市場(chǎng)現(xiàn)在正從停滯階段向增長(zhǎng)階段邁進(jìn)。

當(dāng)下選擇優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目入場(chǎng)，無(wú)疑你能夠從市場(chǎng)復(fù)蘇的未來(lái)升值中獲益。

忽視時(shí)機(jī)，專注價(jià)值

巴菲特曾多次表示，重要的不是把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，而是時(shí)間在市場(chǎng)中的力量。

墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。

那些試圖抄底入市的人往往會(huì)錯(cuò)失機(jī)會(huì)，而那些專注優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并長(zhǎng)期持有的則會(huì)享受到時(shí)間帶來(lái)的復(fù)利。

雖然墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)了波動(dòng)，但歷史數(shù)據(jù)顯示，十多年來(lái)，黃金地段的房產(chǎn)價(jià)值一直是呈上升趨勢(shì)的。

長(zhǎng)期投資可以讓您渡過(guò)任何暫時(shí)的低迷時(shí)期，并從投資的復(fù)利中獲益。

投資時(shí)要考慮安全邊際

巴菲特的 “安全邊際”投資理念，是他60余年投資生涯中抵御風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)超額收益的核心工具。

這一理念也可以應(yīng)用到墨爾本市場(chǎng)，尋找相對(duì)于重置成本被低估的房產(chǎn)，以遠(yuǎn)低于其內(nèi)在價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

就當(dāng)下墨爾本市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)是被嚴(yán)重低估的價(jià)值洼地。

需求龐大，澳大利亞人口中心預(yù)測(cè)維州到2034年人口將達(dá)到820萬(wàn)，增長(zhǎng)24%，其中墨爾本預(yù)計(jì)在2033-34年成為澳大利亞最大的城市，人口達(dá)640萬(wàn)。這一人口增長(zhǎng)將顯著增加對(duì)住房的需求。

住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，建筑審批嚴(yán)格，加上建筑成本上漲、建商破產(chǎn)等原因，建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，而且供應(yīng)緊縮還在進(jìn)一步惡化。

租金繼續(xù)上漲，住房不足，空置率處于歷史低位，租金上漲壓力高企，尤其是地段優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)等房產(chǎn)租金收益將表現(xiàn)更加出色。

對(duì)于投資者而言，以上這些都是墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的東風(fēng)。

而在一個(gè)上升的大市場(chǎng)中尋找具有增值潛力的房產(chǎn)，你的投資大概率是穩(wěn)妥的。

用巴菲特的投資哲學(xué)看當(dāng)下的墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)疑這是一個(gè)黃金機(jī)會(huì)。 低迷的市場(chǎng)現(xiàn)狀提供了以折扣價(jià)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，這種情況并不常見(jiàn)。關(guān)注內(nèi)在價(jià)值、優(yōu)質(zhì)地段、長(zhǎng)期持有、現(xiàn)金流，并保持安全邊際，這完全是巴菲特行之有效的策略，也是你可以活用的投資選擇。

隨著墨爾本市場(chǎng)從停滯階段走向復(fù)蘇，現(xiàn)在就是您行動(dòng)的最佳時(shí)機(jī)。

如果你也認(rèn)同墨爾本的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如果你也在尋找墨爾本的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，和全中國(guó)最懂澳洲的團(tuán)隊(duì)建立聯(lián)系，掃碼進(jìn)入澳洲交流群，最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、調(diào)研實(shí)況、7月27日澳洲考察團(tuán)安排、不能錯(cuò)過(guò)的優(yōu)質(zhì)機(jī)會(huì)等等都會(huì)第一時(shí)間在群里釋放。