2025年房地產市場持續筑底，政策端持續釋放利好，全面覆蓋新房及二手房市場，通過降低購房門檻、放寬交易限制等舉措，有效激活市場流動性；

2025上半年重慶住宅新房市場容量進一步收窄，成交539萬方，同比下滑14%，得益于四代宅產品的高溢價和高去化，重慶住宅成交均價10243元/㎡，同比上漲10%。

市 場 盤 點

△傳統房企致力于中心城區拿地，區縣土地基本按“暫停鍵”

2025年上半年重慶涉宅土地成交47宗，主城新區和中心城區成交量相對較高，渝東北量少價高，成交樓面價2937元/㎡，領先區縣平均水平。

從拿地企業類型看，傳統開發商傾向于在中心城區拿地，對區縣投資謹慎，上半年僅邦泰和旭泰在奉節和銅梁各拿地一宗?。

△住宅市場量跌價漲，區縣市場占比58%，表現穩健

市場調整期，新房需求持續收窄，2025年上半年成交規模不及2024年全年銷量5成，同比下降14%，其中區縣成交占比為58%，與去年基本持平，市場份額保持維穩；

價格端，2025年上半年重慶住宅成交均價10243元/㎡，同比上漲10%，主要受中心城區高改項目入市熱銷驅動，在市場整體銷售量持續承壓情況下，房價仍保持較強韌性。

△區域變化：超半數區縣依托內生需求表現亮眼，四代住宅助推部分區域房價上漲

從去化漲跌幅看，武隆、銅梁等5成區縣屬于“強勢區域”，內生需求支撐力強，成交漲幅超市場均值；涪陵、綦江、潼南等屬于“承壓區域”，需求收縮，成交量顯著下滑；

房價表現分化：長壽、南川等區縣受四代住宅新品入市及低庫存推動，房價漲幅領跑市場；武隆、萬州、涪陵等地因項目同質化嚴重，開發商普遍降價促銷，抑制房價上漲。

△市場整體縮量，渝東南需求穩健，渝東北成交銳減77%，僅靠典型項目支撐

主城新區成交141萬方，永川、銅梁、大足占據成交主力，渝東南多城市均為內生型市場，整體成交量變化小，渝東北依然由萬州主導成交，巫山項目集中備案拉動成交量位于區域高位；

從同比變化來看，超七成區域成交量同比下降，主城新區多區縣主力在售項目減少，成交量下降27%；渝東北除萬州外，各區縣項目緩慢持銷中，整體區域成交量降幅達到77%。

△近七成區縣房價普降，主城都市區價格戰加劇，最大降幅達26%

中心城區住宅均價為13836元/㎡，各區域變現分化，其中南岸、大渡口、江北區多依靠核心板塊四代宅改善產品實現熱銷，拉動均價上漲14%-41%，而渝北、沙坪壩、巴南等區域在售項目多集中，各項目以價換量，均價下降幅度最高達到42%；

近七成區縣持續降價跑量，主城新區與渝東北區域各項目降價搶跑為主，均價同比下滑7%和6%；渝東南各區縣在售項目數量相對穩定，均價5519元/㎡，降價幅度相對較小。

△區域競爭格局重塑：中心城區部分區域打價格戰，TOP3項目市占下降；主城新區供給收縮，TOP3集中度普升；

市場集中度呈現區域分化整體趨穩，TOP3項目市占率58%，同比微降1個百分點；

各區域因市場競爭強度不同，導致TOP3項目市占率變化明顯：渝中、南岸、巴南、合川等區域多項目降價促銷引發客戶分流，TOP3市占率下降，其中合川下降最甚，達40% ；涪陵李渡因項目清盤致供給收縮，TOP3市占率大幅提升39%；

榜 單 發 布

榜 單 解 讀

△房企集中度有所回升，頭部效應強化，腰部競爭加劇

各梯隊集中度均出現回升，其中TOP5和TOP10企業集中度超過2024年，頭部房企競爭激烈；TOP20與TOP30集中度放緩，腰部企業競爭激烈；

TOP30房企集中度達到58%，頭部房企在產品、營銷、客戶吸引力等方面優勢明顯，寡頭效應增強。

△市場持續筑底，各梯隊均以中心城區作為業績主要供應，二三梯隊房企競爭激烈

一梯隊房企銷售額門檻為20億元+，海成持續雙線布局，中心城區+區縣共同支撐業績第一，其他企業多以四代宅改善產品獲取成交，中心城區業績貢獻度高達79%；

海成：2025上半年海成集團通過“大城開發+高端產品”雙向驅動，以36.39億的銷售業績持續穩定在重慶第一。投資方面，海成2025年將投資主力放在中心城區，在鴛鴦、大石壩分別獲取3宗地，增儲37.47萬方，并積極參與五里店、新牌坊、溉瀾溪等核心區域的土地競拍，同時在區縣方面集中于萬州增儲8.7萬方，彰顯其強勁實力和投資信心；項目方面，海成多地開花：在中心城區，云湖郡項目憑借“無對視設計”、“270°環幕視野”等產品亮點締造四代宅標桿，獲得市場追捧；即將面世的北濱路項目或將再次引領產品力革新；而在萬州，海成梧桐郡憑借優質產品力和自身的企業品牌認可度，入市熱銷。

二梯隊門檻為10-20億元，各企業競爭激烈。邦泰單企業以區縣作為業績主力，在黔江、銅梁等區縣熱銷，萬科、中國鐵建、金茂、康田等企業機會布局區縣主城新區，擴大市場版圖，其中中國鐵建提前布局璧山、綦江、永川等區縣，通過剛改小高層與改善洋房等高產品力產品實現項目熱銷，區縣業績貢獻度16%，其他企業多聚焦中心城區布局，項目支撐業績；

三梯隊銷售金額在10億以下，該梯隊內各企業間銷售額跨度較小，競爭更為激烈。昕暉中心城區+區縣多點布局，業績貢獻度對半，其他企業則以中心城區為主，謹慎投資區縣市場。

△當前調整期加速行業洗牌，TOP20企業央國企占比提升至73%，TOP30企業中民企占比小幅2%

2025年上半年整體市場仍處于調整狀態，企業競爭格局加大，TOP20企業中央/國企占比提升，憑借資金優勢與交付保障體系，重點開發高品質項目，增強企業品牌吸附力，競爭力顯著增長；

在TOP30企業中，民企占比41%，同比上漲2個百分點，國瑞等企業打造迭代四代住宅產品，且布局轉向區縣，增強競爭優勢，金鵬、富力等則以低價走量，提升整體份額。

△TOP30企業主要布局于渝東北區域，點狀布局主城新區、渝東南區域

TOP1-10房企，點狀布局18個區縣，布局表現匯集渝東北區域，萬州、奉節基建持續發展，內生型群體強大，市場需求相對較高，成為企業意向布局地首選；其次企業選擇主城新區，尤其是璧山、永川，憑借科學城發展輻射、連接中心城區軌道通車及規劃等，成為企業戰略布局機會點；

TOP11-20房企，民企投資布局謹慎，央國企選擇璧山、南川等區域進行布局；

TOP21-30房企，重點錨定璧山、銅梁等主城新區城市，依托軌道交通延伸、產業人口導入等確定性紅利，同步點狀布局渝東北城鎮群中云陽、開州、梁平等區縣，通過差異化產品定位，挖掘區域市場增量空間。

后 市 預 測

投資態度：房企戰略布局分化，投資聚焦中心城區高溢價項目保障利潤，嚴控區縣市場風險敞口；投資邏輯上，重點關注中心城區的核心區域地塊，重利潤，重周轉速度，針對區縣市場，通過深耕存量提升單城效能，替代粗放式規模擴張。

住宅市場：住宅市場仍處于深度調整期，市場需求收縮，多區縣內生型購房需求持續萎縮，市場壓力加劇；價格端內卷嚴重，房企普遍采取“以價換量”策略，但邊際效益遞減；企業格局重構，市場激烈競爭加速行業洗牌，中小房企被迫退出市場。

產品變化：產品升級趨勢顯著，政策松綁推動四代住宅在區縣市場加速落地，典型項目如萬州海成梧桐郡、墊江國瑞湖畔壹號、江津濱江春城、忠縣中博鳴玉等憑借創新戶型設計（大面積贈送）及品質升級實現"高溢價+快周轉"雙重突破。

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