上海發(fā)展最艱難、最不順利的副中心無(wú)疑是真如，歷史開發(fā)歷程幾經(jīng)阻礙。

　　但是最近，真如貌似真的要起飛了。

　　真如正式發(fā)布了最后兩大核心規(guī)劃：

　　真如之心和真如翠谷。

　　這兩個(gè)重磅項(xiàng)目的開發(fā)，將為真如帶來(lái)新的改善住宅、商業(yè)、和250米地標(biāo)。

　　而且，這次并不是紙上談兵，真如翠谷的一期地塊也馬上將在6批次土拍正式上拍。

　　真如，是不是終于要崛起了？

　　看一個(gè)規(guī)劃能給區(qū)域帶來(lái)什么改變，自然是先要搞清楚規(guī)劃里面具體有什么配置，再看看這些配置有什么作用。

　　在本次上海城市更新路演推介活動(dòng)上，普陀正式推介了真如城市更新的兩個(gè)重要項(xiàng)目，分別是真如之心、真如翠谷。

　　當(dāng)然真如最近的城市更新動(dòng)作不止于此，還有剛剛更改控規(guī)的真如古鎮(zhèn)地塊。

　　其中真如之心其實(shí)是老面孔，早在年初，上海規(guī)劃資源就為其發(fā)布了設(shè)計(jì)方案征集。

　　真如之心地塊，其實(shí)就是之前的銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)地塊。

　　位置在中海寰宇城的西北側(cè)、高尚領(lǐng)域的西側(cè)，可以稱之為整個(gè)真如地區(qū)真正的核心位置。

　　不同于之前的方案征集，只是概述了一下項(xiàng)目歷史，還在征集方案；

　　本次的項(xiàng)目推介，已經(jīng)確定由國(guó)際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)福斯特進(jìn)行最終成果深化，也更加詳細(xì)的介紹了地塊的規(guī)劃細(xì)則。

　　目前釋放的規(guī)劃內(nèi)的細(xì)節(jié)還不多，我大概挑重點(diǎn)的說(shuō)：

　　整個(gè)地塊總共約50萬(wàn)方的建筑面積，內(nèi)部就是一棟超過(guò)200米的超級(jí)地標(biāo)大樓（含酒店），一個(gè)大商場(chǎng)，加上一片高檔住宅區(qū)（按3.0容積率推測(cè)約15萬(wàn)方）。

　　這個(gè)地塊其實(shí)很像當(dāng)年中海真如地塊的縮小版，商業(yè)中心+住宅+公建配套的配置。

　　建成后將補(bǔ)齊真如地區(qū)中心最核心的一塊拼圖，補(bǔ)齊真如都市天際線。

　　第二個(gè)項(xiàng)目就是位于品尊國(guó)際西側(cè)的真如翠谷項(xiàng)目，也就是六批次土拍已經(jīng)上馬的真如嵐皋糧倉(cāng)地塊。

　　雖然這是一個(gè)地鐵上蓋（20號(hào)線）的TOD項(xiàng)目，但是實(shí)際上這整片區(qū)域幾乎規(guī)劃的都是住宅。

　　圖源小胖看房

　　項(xiàng)目規(guī)劃住宅用地面積116874㎡，商業(yè)用地面積12859㎡，合計(jì)用地面積129733㎡。

　　項(xiàng)目未來(lái)預(yù)計(jì)可售的住宅總面積約22萬(wàn)方，比較有亮點(diǎn)的地方是，其中A03C-04地塊只有1.77的容積率。

　　考慮到現(xiàn)在2.5的容積率都能做疊墅，這塊地做疊墅基本可以說(shuō)板上釘釘。

　　對(duì)于真如來(lái)收，這個(gè)產(chǎn)品就相對(duì)比較稀缺。

　　既補(bǔ)齊了真如的高端產(chǎn)品空缺現(xiàn)狀，也是浦西內(nèi)中環(huán)之間難得的別墅產(chǎn)品。

　　整個(gè)真如翠谷地塊目前已經(jīng)全部整平，我去調(diào)研的時(shí)候恰好碰到某頭部房企的投拓看地，到底最后地塊會(huì)花落誰(shuí)家的確是很讓人期待。

　　此外的真如古鎮(zhèn)地塊，優(yōu)勢(shì)一個(gè)是距離三個(gè)地鐵站都不算遠(yuǎn)，另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)也是在于產(chǎn)品上。

　　這兩塊小地塊，2.0容積率限高24米，未來(lái)將會(huì)推出市區(qū)比較少有的7-8層洋房產(chǎn)品，也有可能會(huì)出現(xiàn)疊墅產(chǎn)品。

　　整體來(lái)看，三個(gè)項(xiàng)目中，除了真如之心是作為區(qū)域核心地塊，布局了新的地標(biāo)建筑商辦商業(yè)，整體三個(gè)地塊的大部分體量仍然是以住宅為主。

　　三個(gè)更新項(xiàng)目的細(xì)節(jié)看完了，相信大家都很好奇：

　　真如這次城市更新，真的能讓真如起飛嗎？

　　房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

　　賣房策略輕度咨詢

　　從發(fā)展預(yù)期上來(lái)看，我認(rèn)為這三個(gè)地塊的開發(fā)，將會(huì)讓真如“部分”起飛。

　　所謂的部分起飛，就是這些規(guī)劃能夠一定程度上，解決一部分真如的困境，但是仍有一些難點(diǎn)需要在未來(lái)持續(xù)突破。

　　本次三個(gè)地塊，帶來(lái)最大的改變，其實(shí)是真如和整個(gè)西北地區(qū)樓市的住宅市場(chǎng)格局。

　　從真如本地樓市的小環(huán)境來(lái)看，之前最大的問(wèn)題在于沒有標(biāo)桿。

　　真如之前的商品房社區(qū)，主要以偏剛需入門的中產(chǎn)社區(qū)為主，無(wú)論是高尚領(lǐng)域還是臻如府，大多屬于這個(gè)檔次。

　　中駿天悅品質(zhì)不錯(cuò)但是規(guī)模太小，撐不起整個(gè)板塊的場(chǎng)面。

　　品尊國(guó)際定位比較高，也有不少大戶型，看似是區(qū)域標(biāo)桿；

　　但是之前在真如翠谷沒有開發(fā)的時(shí)候，可以視為板塊內(nèi)的邊緣地帶，周圍配套、界面都比較差，一直都有點(diǎn)賣不上價(jià)。

　　剛交房不久的新俞里品質(zhì)不錯(cuò)，但是位置不在真如的核心區(qū)，更加代表不了真如板塊。

　　各個(gè)項(xiàng)目都有些缺陷，有些硬傷，標(biāo)桿缺失。

　　而標(biāo)桿缺失對(duì)于樓市帶來(lái)的直接影響，就是板塊價(jià)值無(wú)人扛鼎，缺少大寧金茂府那種能夠抗住區(qū)域樓市天花板的項(xiàng)目。

　　因此真如的樓市地位一直有點(diǎn)高不成低不就。

　　而這也直接影響了西北部樓市整條置換鏈條的價(jià)格體系：

　　長(zhǎng)壽武寧早年定位都是接近于住宅區(qū)，價(jià)格一直不溫不火；

　　真如本被寄予厚望，拔高整個(gè)西北的產(chǎn)業(yè)能級(jí)和地價(jià)。

　　但是無(wú)奈發(fā)展一般，又沒有標(biāo)桿社區(qū)拔高區(qū)域價(jià)格，直接造成整個(gè)西北地區(qū)樓市的置換鏈條價(jià)格都比較便宜。

　　桃浦的新房賣八萬(wàn)多大家都覺得貴，是因?yàn)檎嫒缫簿褪?-11萬(wàn)的水平。

　　如果真如的二手標(biāo)桿社區(qū)14-15萬(wàn)一平，可能桃浦8萬(wàn)多的價(jià)格看起來(lái)還顯得有些性價(jià)比。

　　而本次供應(yīng)的幾個(gè)地塊就能通過(guò)“土拍地王-標(biāo)桿高品質(zhì)新房漲價(jià)-二手標(biāo)桿出現(xiàn)抗住二手市場(chǎng)價(jià)格層次”這個(gè)鏈路，重塑整個(gè)真如樓市的格局，進(jìn)而重塑整個(gè)西北地區(qū)的樓市格局。

　　包括真如翠谷的低密度地塊、真如古鎮(zhèn)的低密度產(chǎn)品、或者真如之心的偏高端定位的改善社區(qū)，未來(lái)都有機(jī)會(huì)沖擊真如第一“豪宅”，就看未來(lái)開發(fā)商如何打造。

　　而普陀當(dāng)下對(duì)于新房的建設(shè)品質(zhì)要求堪稱各區(qū)最高，新房幾乎至少得是鋁板以上的公建化外立面，肯定是要和之前真如的大部分小區(qū)品質(zhì)拉開差距的。

　　從這個(gè)角度講，未來(lái)真如樓市格局重塑、西北地區(qū)樓市的價(jià)格抬升，可以說(shuō)是板上釘釘。

　　新房的價(jià)格上漲，是能夠?qū)Φ囟纹鸬娇焖俚膬r(jià)值塑造作用的。

　　這點(diǎn)我在之前的徐匯東安地王一文中就已經(jīng)聊到過(guò)。

　　本次真如即將上拍的糧倉(cāng)地塊就是如此，大家紛紛預(yù)測(cè)其是新地王，大幅度提高板塊的房?jī)r(jià)水平，給周邊二手房抬轎子，真如的房?jī)r(jià)自然是要起飛的。

　　而且經(jīng)過(guò)這些地方的開發(fā)，真如就也接近于成片開發(fā)的中產(chǎn)社區(qū)，只要是補(bǔ)齊了學(xué)校的短板，基本也算是五邊形戰(zhàn)士了。

　　但是關(guān)于價(jià)格全面起飛這件事，我還是要這里我就要給大家潑一盆冷水，也解釋一下為什么是部分起飛：

　　因?yàn)槲伊私庀聛?lái)，大家（眾多開發(fā)商）普遍不敢把這里的價(jià)格看到太高，很多都還只看到11-12萬(wàn)的預(yù)期水平。

　　大家不敢看太高，最簡(jiǎn)單直接的原因就是隔壁的品尊國(guó)際賣的一般。

　　品尊的品質(zhì)不差，新房?jī)r(jià)格不到11萬(wàn)，二手價(jià)格甚至有的只有9萬(wàn)出頭，但是依然賣的不是太好。

　　而深層次的原因，其實(shí)就是回歸到土地價(jià)值的本身。

　　你這個(gè)地塊的價(jià)值，到底來(lái)自于什么？

　　強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)，眾多擁簇的地段認(rèn)同，極強(qiáng)的區(qū)域購(gòu)買力（人多或者錢多）；

　　還是只是價(jià)格上漲，其他都沒跟上？

　　其實(shí)桃浦的新房不好賣，就是最直接的例子。

　　桃浦的新房們品質(zhì)都不錯(cuò)——

　　但是當(dāng)下能看到的落地配套太少，產(chǎn)業(yè)預(yù)期很大但是過(guò)于早期，地緣沒什么購(gòu)買力，甚至到市區(qū)開車的距離也因?yàn)闆]有直達(dá)高架不算快，因此大家不認(rèn)。

　　真如的問(wèn)題同樣在于這里。

　　真如樓市沒有好的標(biāo)桿產(chǎn)品只是一方面，另一方面更重要的原因就是因?yàn)橹鞍l(fā)展的不順利，錯(cuò)過(guò)了產(chǎn)業(yè)快速崛起的時(shí)間段，因此在產(chǎn)業(yè)側(cè)的實(shí)力有限。

　　而由于西北整體缺少核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，因此萬(wàn)里、桃浦等區(qū)域的二手房市場(chǎng)都是不太景氣的。

　　雖然本次規(guī)劃了真如之心，繼續(xù)補(bǔ)齊了真如核心商務(wù)區(qū)的板圖，但是我們還是需要認(rèn)識(shí)到，地標(biāo)吸引產(chǎn)業(yè)的時(shí)代，的確已經(jīng)是過(guò)去式。

　　在年初我寫的關(guān)于真如之心的分析時(shí)，就已經(jīng)深度對(duì)真如進(jìn)行了調(diào)研，企業(yè)入駐情況相比于之前肯定是有相當(dāng)?shù)倪M(jìn)步，但是依然還是比較空。

　　已建成的部分尚且未能填滿，新建的寫字樓地標(biāo)填滿，恐怕也需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　而商業(yè)也是如此，這個(gè)區(qū)域到底能不能扛得住、或者說(shuō)有足夠的號(hào)召力撐住兩個(gè)大商場(chǎng)，也同樣是個(gè)未知數(shù)。

　　在寰宇城已經(jīng)成功的情況下，新地塊的商場(chǎng)到底如何運(yùn)營(yíng)，也是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

　　從這個(gè)維度來(lái)看，真如接下來(lái)幾塊地塊即便成為地王，價(jià)格也未必能達(dá)到大家預(yù)期的高度——

　　真的高上去卻賣不掉，那就真的難看了。

　　當(dāng)然對(duì)于一個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，有新的重大項(xiàng)目落地都是利好，有一家新寫字樓落地都是增量——

　　只是我們不能完全按照他全面落地去預(yù)估房?jī)r(jià)。

　　如果一個(gè)區(qū)域新房?jī)r(jià)格已經(jīng)把發(fā)展落地的預(yù)期都包括進(jìn)去了，那買了這種房子，大概就要站崗很多年。

　　比如曾經(jīng)的新江灣城，出道既顛覆，二手價(jià)格多年不漲。

　　比如現(xiàn)在最新一批的東外灘新房，情況也是大抵如此，11萬(wàn)情有可原，13-14的確是太高了。

　　結(jié)語(yǔ)

　　當(dāng)然，真如樓市即便是部分崛起，也是對(duì)北上海其他板塊的一個(gè)沖擊：

　　最直接的就是大寧，終局建成狀態(tài)下，真如和大寧的差距已經(jīng)沒有那么大了。

　　北區(qū)整體購(gòu)買力偏弱，新區(qū)域的崛起必將帶來(lái)的就是其他區(qū)域的削弱。

　　因此伴隨著真如的開發(fā)、東外灘的開發(fā)，虹口的舊改，中興路的建設(shè)，未來(lái)北上海的樓市格局大概率要繼續(xù)洗牌。