文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

碧桂園還在開(kāi)疆拓土。

近日，有媒體報(bào)道稱，碧桂園文商旅集團(tuán)成功簽約浙江湖州德清悅棲公寓。不過(guò)，公寓運(yùn)營(yíng)方向源媒匯否認(rèn)了這則消息，“我們是（公寓）直租房源”。

盡管目前來(lái)看本次簽約是一次烏龍事件，但源媒匯在求證過(guò)程中卻意外發(fā)現(xiàn)，碧桂園正在悄悄再造一個(gè)新“碧桂園”。

01

開(kāi)疆拓土

2025年5月以來(lái)，碧桂園商業(yè)在不到一個(gè)月時(shí)間里，一舉拿下三個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，新增在管面積約17萬(wàn)㎡。

其中，5月，碧桂園文商旅集團(tuán)成功簽約河北廊坊三河金都樂(lè)匯城、邯鄲磁州世紀(jì)廣場(chǎng)，項(xiàng)目體量為3.6萬(wàn)㎡和4萬(wàn)㎡，均引入“碧樂(lè)匯”產(chǎn)品線。

6月，碧桂園文商旅集團(tuán)再下一城，首次進(jìn)入山東濱州市場(chǎng)，正式簽約博興泰豐廣場(chǎng)項(xiàng)目，商業(yè)體量達(dá)9.3萬(wàn)㎡。

圖片來(lái)源于碧桂園商業(yè)

博興泰豐廣場(chǎng)原為愛(ài)琴海購(gòu)物公園，由京博控股、香馳控股、愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)聯(lián)合打造，2024年5月與愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)終止合作，并撤下“愛(ài)琴海”商標(biāo)，對(duì)內(nèi)部部分店鋪和區(qū)域進(jìn)行整改。

彼時(shí)，已有消息傳出，泰豐廣場(chǎng)正在為引入新的運(yùn)營(yíng)商做準(zhǔn)備。結(jié)果是愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)被“踢”出濱州市場(chǎng)之后，碧桂園文商旅集團(tuán)接盤了該項(xiàng)目，將引入“碧樂(lè)城”產(chǎn)品線。

此外，2025年4月，碧桂園商管集團(tuán)成功簽約東莞道滘廣華公館項(xiàng)目，將引入“碧家公寓”產(chǎn)品線。同時(shí)，一直處在停工狀態(tài)的廣東順德陳村ICC碧桂園三龍匯項(xiàng)目商業(yè)部分，在2025年3月、6月陸續(xù)傳來(lái)好消息，其中11號(hào)、17號(hào)樓進(jìn)入全面施工階段。

天眼查信息顯示，碧桂園文商旅集團(tuán)由碧桂園商業(yè)集團(tuán)、碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)各持有50%股份。碧桂園商業(yè)集團(tuán)最終實(shí)控人為香港伊東發(fā)展有限公司。

2025年至今，碧桂園商業(yè)集團(tuán)已經(jīng)拿下4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

實(shí)際上，債務(wù)“爆雷”的碧桂園，為了推進(jìn)債務(wù)重組，不斷出售酒店、商場(chǎng)等商業(yè)資產(chǎn)用于化債。

趕在2025年上半年最后一天，碧桂園債務(wù)重組迎來(lái)重大利好。公司公告稱，代表現(xiàn)有公開(kāi)票據(jù)本金總額75%以上持有人已加入重組支持協(xié)議，集團(tuán)繼續(xù)與主要債權(quán)人磋商重組條款，以盡快達(dá)成協(xié)議并于2025年年底前實(shí)施建議重組。

5月初，現(xiàn)有公眾票據(jù)本金總額超過(guò)50%的持有人加入重組支持協(xié)議。而碧桂園化債的關(guān)鍵也在于“資債”。此前有市場(chǎng)消息稱，中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行等在內(nèi)的關(guān)鍵銀行，仍未加入碧桂園的重組協(xié)議。

但碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍，卻對(duì)化債進(jìn)展做出了樂(lè)觀判斷。她曾表示，“（2025年）上半年以保交房為主，近期首先是落實(shí)好節(jié)后的及時(shí)復(fù)工；下半年保交房和保主體并重，為2026年進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)做好準(zhǔn)備?！?/p>

不管債務(wù)重組順利與否，都并不影響碧桂園商業(yè)板塊在過(guò)去一年及當(dāng)下迎來(lái)爆發(fā)式發(fā)展。

根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）歷年披露數(shù)據(jù)，2022-2024年，碧桂園文商旅集團(tuán)在營(yíng)購(gòu)物中心總建筑面積分別為800萬(wàn)、371萬(wàn)和563萬(wàn)㎡。

另?yè)?jù)碧桂園商業(yè)集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)，2024年碧桂園新增9個(gè)外拓項(xiàng)目，新增面積48萬(wàn)㎡，同時(shí)年內(nèi)新開(kāi)業(yè)7個(gè)項(xiàng)目。2023年新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目為6個(gè)。

2024年新增項(xiàng)目 | 圖片來(lái)源于碧桂園商業(yè)集團(tuán)

碧桂園商業(yè)集團(tuán)的發(fā)展速度，遠(yuǎn)超愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)、大悅城、凱德集團(tuán)、王府井、銀泰商業(yè)等一眾傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，以及招商商管、保利商旅產(chǎn)業(yè)、中海商業(yè)等央企旗下的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

在CCFA排名中，碧桂園文商旅集團(tuán)在管項(xiàng)目數(shù)量排在第八名，前面包括萬(wàn)達(dá)商管、印力集團(tuán)、新城控股、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、龍湖集團(tuán)和蘇寧集團(tuán)。

這意味著，在轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型發(fā)展之中，碧桂園沒(méi)有掉隊(duì)，除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然活得很好。

02

再造“碧桂園”

其實(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，在碧桂園集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)中是基礎(chǔ)最薄弱的一個(gè)。盡管商管部門早在2005年就成立了，但一直不受集團(tuán)重視，主要服務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，即承接住宅業(yè)務(wù)發(fā)展中產(chǎn)生的商業(yè)部分資產(chǎn)。

直到2018年8月，碧桂園戰(zhàn)略性調(diào)整商業(yè)板塊，歸為集團(tuán)總部統(tǒng)籌，將購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、文旅等六大板塊業(yè)務(wù)合并為碧桂園文商旅集團(tuán)，設(shè)立了東部、南部、西部、北部、中部及廣州六大區(qū)域。

同時(shí)，碧桂園文商旅集團(tuán)延伸出碧樂(lè)城、碧樂(lè)時(shí)光、碧樂(lè)坊等產(chǎn)品線：碧樂(lè)城定位城市級(jí)商業(yè)；碧樂(lè)坊定位社區(qū)型商業(yè)；碧樂(lè)時(shí)光則是街區(qū)商業(yè)。

碧桂園也想復(fù)制一個(gè)“藍(lán)光文旅”模式。

碧桂園文商旅集團(tuán)成立之前，碧桂園已前往藍(lán)光集團(tuán)深入交流，并挖來(lái)藍(lán)光地產(chǎn)總裁助理、藍(lán)光文旅集團(tuán)總裁張強(qiáng)擔(dān)任碧桂園文商旅集團(tuán)總經(jīng)理一職。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，碧桂園戰(zhàn)略投資入股中集集團(tuán)旗下產(chǎn)城融合平臺(tái)中集產(chǎn)城，成為后者的二股東。

但最后發(fā)現(xiàn)，挖來(lái)的高管是“引老鼠入糧倉(cāng)”，戰(zhàn)投中集產(chǎn)城在項(xiàng)目拓展上，依然主要負(fù)責(zé)住宅開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工。這也注定了碧桂園文商旅集團(tuán)發(fā)展的最終結(jié)局——慘淡收?qǐng)觥?/p>

于是，在2021年，碧桂園文商旅集團(tuán)迎來(lái)了大調(diào)整，提出“輕重并舉、內(nèi)外并重”的發(fā)展策略，開(kāi)始將經(jīng)營(yíng)重心聚焦于以購(gòu)物中心為主的商業(yè)板塊。

碧桂園文商旅集團(tuán)高管在2023年接受媒體采訪時(shí)透露，過(guò)去兩年時(shí)間內(nèi)采用委托管理、品牌及管理輸出兩種輕資產(chǎn)合作模式，對(duì)外拓展了大量項(xiàng)目。目前在搶節(jié)奏，一方面源于自身和集團(tuán)發(fā)展需要，一方面在于要搶占市場(chǎng)先機(jī)。

2023年，碧桂園文商旅集團(tuán)新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目17個(gè)，總建面約80.4萬(wàn)㎡。不過(guò)，當(dāng)年年底，碧桂園“爆雷”了。之后兩年新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目雖有下滑，但仍有項(xiàng)目入賬——2024年拿下9個(gè)項(xiàng)目，2025年上半年收下4個(gè)項(xiàng)目。

2023年新增項(xiàng)目 | 圖片來(lái)源于碧桂園商業(yè)集團(tuán)

碧桂園文商旅集團(tuán)依然活得很好，離不開(kāi)一個(gè)重要因素：與碧桂園服務(wù)資源共享。

這跟當(dāng)初碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶密切相關(guān)。后者商貿(mào)板塊被劃歸到碧桂園文商旅集團(tuán)管理的物業(yè)中，同時(shí)，碧桂園文商旅集團(tuán)作為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)子公司，與碧桂園服務(wù)、碧桂園地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)同發(fā)展。

商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、寫字樓、商貿(mào)和文旅小鎮(zhèn)五大留存財(cái)富，加上碧桂園服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理模式沉淀經(jīng)驗(yàn)的加持，讓碧桂園文商旅集團(tuán)繼續(xù)開(kāi)疆拓土。

過(guò)去三年，碧桂園服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入快速下滑，從2022年的12.9億元跌至2024年的6.3億元。但要考慮到，業(yè)績(jī)下滑主要是剔除關(guān)聯(lián)方交易導(dǎo)致的。

盡管碧桂園服務(wù)在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上稱，商業(yè)運(yùn)營(yíng)目前還處于從依賴關(guān)聯(lián)方輸送向市場(chǎng)化獨(dú)立發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，然而隨著債務(wù)重組、經(jīng)營(yíng)回歸正軌，商業(yè)運(yùn)營(yíng)有望迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

“該部分業(yè)績(jī)從2026年開(kāi)始能夠恢復(fù)盈利的持續(xù)增長(zhǎng)”碧桂園服務(wù)高管稱。

在“保經(jīng)營(yíng)”長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)下，碧桂園提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，“兩翼”則是建筑科技和代管代建。而代建平臺(tái)鳳凰智拓，在2024年也迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，簽約代建面積800萬(wàn)㎡，在管項(xiàng)目近40個(gè)，開(kāi)發(fā)面積近734萬(wàn)㎡。

并且，楊國(guó)強(qiáng)家族早已將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物管服務(wù)、文商旅、碧桂園創(chuàng)投等諸多業(yè)務(wù)板塊，做好了風(fēng)險(xiǎn)隔離。而面臨巨額債務(wù)危機(jī)的碧桂園控股，只不過(guò)與碧桂園服務(wù)、碧桂園文商旅、碧桂園創(chuàng)投，乃至科技建造領(lǐng)域的騰越建科，都屬于楊老板控制下的關(guān)聯(lián)方。

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