當城市發展邁入“從增量建設向存量提質”新階段，江蘇省南京市堅持“人民城市人民建、人民城市為人民”的發展理念，把城市更新作為增進民生福祉、推動產業轉型、激活歷史資源的重要抓手，探索出一條有溫度、有厚度的更新之路。

從石榴新村原址重建、居民共議，到頤和路街區修舊如故、文脈延續，再到浦口區系統改造、文化煥新，南京市正由“拆改建”走向“共建治”，加快構建共謀、共建、共管、共評、共享的治理格局。

在資源保護與空間重塑并存、民生改善與機制創新疊加的復雜命題中，南京市如何回應居民期待、激發城市活力？城市街巷深處，是否正孕育著一套可復制、可推廣的中國式現代化城市更新樣本？

從拆到議

石榴新村開69場“板凳會”

今年5月28日，南京市秦淮區石榴新村一期正式交付。當日，69歲的居民汪立志成為第一批拿到鑰匙的住戶。“回到了老地方，住進了新樓房，心里特別踏實。”汪立志站在新家的陽臺上望向整潔的小區廣場，語氣里滿是安定與滿足，“別看現在樓房整齊敞亮，之前在屋里連轉身都難。”

汪立志回憶，改造前，他一家住在不足30平方米的小屋里，廚房、廁所都沒有，日常起居難以保障，連陽光都難照進來。

走進石榴新村，一排排淺灰色現代樓棟整齊排列，街道寬敞，綠化成景。昔日的“握手樓”“一線天”早已不見蹤影，取而代之的是整潔明亮的住宅。

這個片區是南京市首個城市更新居住類試點項目，其轉型過程也成為一次重要的治理探索：從過去自上而下的征收拆遷，逐步走向“共商共建、原地重生”的協商式更新，城市治理邏輯發生深刻嬗變。

汪立志此前的生活狀況，在石榴新村并非個案。據統計，全片區約1500戶居民中，48%的家庭居住面積不足35平方米，最小的僅有7平方米，屬典型高密度、低質量老舊片區。由于開發強度高、產權復雜、資金平衡困難，石榴新村被稱為“難啃的硬骨頭”。

2000年以來，拆遷征收方案曾三次推進，但都因現實困境掣肘擱淺。2020年，南京市將石榴新村列為城市更新首個安全消險試點，并不再采用“先征后建”的傳統做法，而是探索“原地重建、回遷安置為主，異地置換、貨幣補償為輔”的“包容更新”新路徑。

該項目由南京越城建設集團負責實施，采取“政府統籌+居民參與”的協作機制。在啟動之初，項目組便確立“廣泛共識先行”的原則，組織成立了更新工作組、工期協調組和多元調解組，累計召開69場居民議事會，真正做到“把小板凳搬進每一戶人家”。

“居民是原地重建的最大變量。我們要做的，就是讓他們有商量的空間、有參與的主動。”南京越城建設集團有限公司副總經理陶瑩回憶說。

在居民普遍關心的安置方案上，石榴新村不再按商品房思路“一刀切”，而是以“按需安置、按戶型配比”為導向，設計了20個面積段、36種戶型，面積從20平方米至67.5平方米不等，并可根據家庭人口結構進行選擇搭配，最大限度保障原有生活方式的延續。

每一張戶型設計圖的背后，都與居民進行了多輪溝通與推演。陶瑩表示，最早的方案曾依據保障房模板設計，居民普遍反映“不適用、不舒心”；最終定稿經過了70余輪修改調整，才達成滿意度高、可操作性強的“人房匹配”方案。

為了破解建設資金難題，南京市探索“市、區財政+居民出資”的3∶3∶4共擔機制，即政府承擔60%，產權人承擔40%。據測算，居民自籌部分控制在每平方米2800元左右，平均房屋建設成本為每平方米7000元，遠低于市場水平，極大緩解了居民經濟壓力。

空間重構之外，是治理理念的重塑。石榴新村通過建立“一張表、三張圖、一套臺賬”權籍調查體系，明確歷史遺留問題處理路徑，實現不動產登記和產權確認可預見、可追溯。該體系被納入《南京市城市更新案例指引》，為類似高密度老舊片區更新提供了可復制的樣板機制。

從保到興

285處歷史院落與古為新

黃墻灰瓦，梧桐成蔭，行走在南京市鼓樓區的頤和路街區，如赴一場穿越古今的文化之旅。

不同于重建新樓的石榴新村，“復興”成為頤和路街區的更新重點。作為全國首批歷史文化街區之一，這片區域集中了285處歷史院落，百年建筑、名人舊居與南京獨特的城市風貌交相輝映。如何喚醒沉睡的文化資源？南京市給出了“整舊如故、新舊共生”的實踐答案。

“我現在天天都來這里喝咖啡、曬太陽。”家住附近的南京市民張淑芳指著頤和路街區新開的一家非遺概念店說，“以前這院子大門緊閉，現在變成了展覽和書店，還有志愿者講解，孩子也喜歡來。”

在張淑芳印象中，這一帶曾是一片“老宅子圍墻高、走不進門，也不敢敲”的地方，如今修得精致還不失原樣，“真的是老南京的臉面”。

“頤和路的更新，必須既保留歷史的原真性，又要滿足現代的使用功能。”南京頤和歷史建筑保護利用有限責任公司董事長高青松向中國城市報記者介紹，街區更新采取“留、改、拆、加”的四字方針，即：保留街區內原有的歷史建筑風貌、改造老舊功能設施、拆除破壞整體風貌的違章建筑，并在合適區域加入咖啡館、展陳空間等新元素，讓古老的街區煥發當代活力。

以第十一片區為例，經過3年多“織補式”更新，7幢文保及歷史建筑被系統修繕。更新不是簡單復建，而是在不破壞原有格局的基礎上，完成結構加固、立面修復、地下管線布設等隱性改造。為了提升安全性，該片區還在木結構老樓中劃分防火分區、嵌入復合防火隔層，并配備適應街巷通行條件的小型消防車，開創了“歷史建筑保護利用+消防驗收規范”融合路徑。

街區的復興，不只是建筑的更新，更是業態的重構與文化的再生。如今，Vera Wang婚紗江蘇首店、星巴克非遺概念店等一批融合“文創+消費”的品牌陸續入駐，為老街區注入潮流氣息。

星巴克店內，采用掐絲琺瑯、扎染、麻編等非遺工藝裝飾，陳列近20個金陵勝景畫卷，成為年輕人打卡拍照、體驗中華優秀傳統文化的熱門場所。“每天都有游客問這是不是博物館，實際上，它是能喝咖啡的‘活文物’。”星巴克非遺概念店相關負責人說。

街區的復興還體現在“共建共享”的文化空間重塑上。項目團隊圍繞“文化可見、記憶可觸”的理念，在不同片區打造“開放院落式”公共場域。原本封閉的庭院逐步向公眾開放，既保留了傳統生活肌理，也為藝術展覽、手作體驗、市集活動提供空間支撐。這一策略有效打破了“保護即封閉、開放即商業化”的舊思路，讓文物建筑真正“活在街區、融入生活”。

從修到管

2億元“空間手術費”

清晨，在南京市浦口區江浦街道北門新村的公共活動廣場上，老人們打太極、拉家常，街道兩旁綠植成蔭，外墻整潔，樓道干凈。很難想象，這曾是一個典型的高齡老舊小區。

北門新村的蛻變，正是南京推進城市更新系統治理精準發力的縮影：從修立面、補配套的“表層美”，邁向功能重構、治理重塑的“深層好”。

城市更新不僅是刷新外墻，更關乎居民日常的生活質量。面對城市中大量分散、老化、功能失衡的小區，南京市在浦口區率先設立城市更新實驗區，嘗試片區化整合、區街統籌的新型更新路徑。

江蘇省南京市浦口區城鄉建設局黨委委員、副局長馬云向中國城市報記者介紹，2022年起，浦口以文昌路片區為樣板，將9個小區、50幢老樓統一納入整治計劃，總投資達2億元，實施“七整一新”工程，包括立面出新、危房消險、綠化補植、圍墻改造、無障礙設施提升、服務功能完善、道路修復及臨時停車場建設。

“以前家門口亂糟糟的，電動單車都沒地方放；現在有了充電位，環境也整齊多了。”67歲的居民朱梅琴笑著說。

更新后的北門新村不僅解決了屋頂滲水、管線老化、照明不足等問題，還通過“統一設計、統一改造”的方式，將晾衣架、遮陽棚、空調外機罩等原本雜亂設施統一規范，極大地提升了空間秩序與視覺美感。

但更新不止于顏值提升，更重在底層治理。在更新中，浦口區引入“空間+制度”協同機制，由區級平臺公司牽頭，整合住建、城管、街道、物業、社區等多方力量，構建起“政府主導+群眾參與+專業服務”的治理閉環。

更新前，社區與街道對居民意愿進行多輪走訪調研；更新中，設立“居民共治委員會”參與設計細節與施工監督；更新后，探索“街道主導+物業聯管+居民自治”的三位一體運營模式，推動更新成果長期維持、共治共管。

不僅如此，在土地資源日益緊張、人口結構日趨多樣的背景下，浦口區還積極探索“低效用地盤活”機制，將城市更新與產業發展、公共服務疊加統籌。該區通過“組團式”規劃，踐行“一地多用”設計理念，不斷拓寬邊界：更新后，老舊小區不僅配置了新的養老托育設施，也為社區商業、眾創空間、文化服務中心提供了場地，逐步推動“好房子—好小區—好社區—好城區”的系統躍升。

■中國城市報記者 孫雪霏