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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

又有一堆中國人，在日本“上當受騙”了。

這段時間，一件新聞分別引起了日本當地以及中國投資者們的關注：

某個大阪當地的酒店投資項目，坑了30多個中國投資者，如果算上事件背后公司在其他地方的項目，可能有超過百位中國投資者被騙。

今天就來跟大家理一下，這場騙局的來龍去脈，以及隱藏在這件事背后的“黑幕”。

6月30日，22名中國公民向大阪地方法院提起訴訟，稱自己購買了位于大阪市內、面向外國投資者的酒店房間投資，并與酒店運營公司簽訂了包租合同，運營公司承諾每月都能拿到可觀的收益。

看上去很香，但運營公司在合同簽訂三年后，就沒有再給投資者支付應有的租金了。

深扒后才知道，這已經不是這個運營公司第一次干這種事了。

根據日媒披露的信息，這個運營公司同時經營著大阪、京都的酒店及長野縣白馬村的整棟度假別墅。此前，大阪和京都已有超50名中國業主因相同問題提起訴訟。

這樣算下來，日本境內被這家運營公司坑到的中國投資者數量，很可能超過80甚至100。

而在此之前的3月份，其中的30位中國投資者在大阪提起訴訟后勝訴，但在法院命令運營方騰退房間并支付拖欠租金后，投資者們卻并沒有收到拖欠的租金。

面對指控，運營方也有自己的說辭，稱“簽約的時候沒有預料到租金收入也要扣所得稅，租金都用來交稅了，要求先完成稅務清算再結算租金”，還要求業主分擔建筑維護費。

但業主則稱，合同明確規定稅費及維護費由運營方承擔，這是單方面違約行為，要求運營方徹底退出酒店，并將管理權移交第三方公司。

更讓人震驚的是，當投資者去到本應被回收的房屋內，竟發現原本由投資者購買的床鋪、電視等家具早已被運營方擅自惡意拆除搬走。

總結來看，就是這數十名國內投資者既沒有拿到租金，還被運營商要求交稅和維護費，房屋的家電也被惡意搬空……

不少投資者都說，自己是為了養老才在日本投資這種看似“穩定收租”的項目，但如今拿不到租金，收益得不到保障，連本屬于自己的房子也很難拿回，感到既憤怒，又很不安。

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梳理下來，整個事件主要有兩個雷點。

一個是合同問題。

按照目前披露的信息來看，這個運營公司跟投資者簽的貌似是“包租合同”，也就是承諾每個月給一定百分比的收益。但實際上運營公司在很長一段時間內，非但沒有給夠收益，還拖欠租金。

包括在收益的細節上，諸如稅費和管理費用的責任方也不明確。

而這也引申出第二個問題，運營公司本身的大雷。

既然是由他們負責運營管理，理應由他們全權把控從入住、租賃到后續稅費、清掃等管理的細節問題。但從事件上來看，他們其實非常不專業——竟然連租金的所得稅，以及大樓的管理費用都沒有算清楚，談何運營呢？

其實，大阪市面上所謂的“包租項目”，早已經爆雷很多年了。我們早在19年就開始提醒讀者，類似的投資模式一定要小心。

很多這種民宿、酒店包租項目都宣稱，保證5年年化回報固定6%。其他事情你不用管，每年只需要收租就行。

但這類投資往往坑多且深，基本已經成了在日本掘金的中國人最危險的投資項目。

比如前面提到的合同問題，這些包租項目明面上跟你“承諾回報”，是投資分成，看似跟年金保險理財差不多，簽訂以一個保證年化回報率的合同，在約定時間內持續會有資金進賬。

但房產包租并不是金融類別的投資，簽的并不是“收益合同”，而是“租賃合同”，不能保證收益，即使毀約也只要擔負1~3個月的租金，交了便兩清。

也就是說，其實這個包租你5年，保證回報6個點是沒有法律保障的。很多時候投資方希望的高回報，運營方根本沒有能力做到。所謂的宣傳，只是想前期撈一筆錢罷了。

并且，在民宿、酒店這類運營類項目，高回報的前提是高入住率，以及壓縮支出的能力，這就非常考驗運營公司的能力了。而目前大阪市面上，有非常多運營經驗不足、甚至資質都不齊全的“草臺班子”，一旦遇上了，一坑一個準。

所以，別再覺得日本購房流程透明就隨便選擇項目了，有不少運營公司和投資商在摩拳擦掌，就等著割這一波韭菜。在選擇物件和房源上，一定要小心甄別，看清楚合同，最重要的是，找到靠譜的運營和中介公司！

當然，寫這篇文章的目的并不是想勸退大家放棄這個市場，而是希望大家能夠認清大阪旅游業火爆背后的真實情況，看懂大阪酒店民宿業作為“運營類產品”的本質。

另外，在實際運營中，也建議最好是有相關經驗，能夠解決客源問題的朋友自己親自運營，這樣才能最大程度避開市場上90%的坑。

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