人心中的成見是一座大山，但數據不會說謊。

很多人感覺，上半年的廣州樓市沒有起色，但中指院統計，今年1-6月，全市網簽31289套，同比上漲11%。

同時，樓價也比去年下半年，上漲了約1000元/平。

對于房價，有人吐槽連天河都守不住，而事實呢？對比去年12月，天河、海珠、越秀，在今年都迎來了上揚。

漲幅雖然不大，但意義非凡，畢竟只要站穩，市場的預期就會發生根本轉變。

更重要的是，這三區網簽套數也均出現了增長，而這意味著：

廣州樓市的心跳，開始加速了！

網簽激增，樓市復蘇從心臟開始

一座城市的房價，從來就有高低之分，先后之序。

地段最好的心臟區，往往是樓價之巔，當市場高歌猛進時，它如大鵬展翅，一飛沖天。

而當市場徘徊不前，它又是復蘇之光，宛如燈塔，帶來信心和力量。

如果一座城市，連心臟都沒有起色的話，那么走出泥潭，簡直天方夜譚。

天河跟海珠，廣州城市心臟

廣州的心臟在哪？答案再清楚不過，越秀天河海珠，在地緣上就是中心位。同時，越秀是行政中心，天河是經濟頂流，海珠則是創新之都。

只要這三區沖破迷霧，那么荔灣、黃埔、番禺、白云等外圍，都會因為價格傳導和購買力外溢，逐步擺脫下探行情，全市樓價自然企穩。

在這其中，越秀的供應非常少，逆轉乾坤的金手指，還得看天河跟海珠。

而天河，恰恰在今年迎來了大爆發。

中指院數據顯示，天河上半年網簽達到2292套，不僅同比大漲57%，更超過了去年下半年。

而且，天河5月的網簽均價逼近8.8萬/平，對比去年12月的7.28萬/平，也是大幅提升。

天河一柱擎天，樓市就有了價格錨點。別忘了，保利臨江大道地塊還沒有出來，可以毫不夸張地說。

今年，天河將拉著廣州跑。

天河，廣州房價之錨

再來看海珠，數據同樣喜人。

上半年，全區網簽1986套，遠超去年的1654套，與去年下半年相比，也只有區區兩套的差距。

今年5月，海珠的價格也再次站上7萬大關，這說明即便市場再激烈，只要指標盤一發力，同樣勢不可擋。

當天河與海珠，紛紛拿出亮眼表現時，上半年樓市成交回暖，便是水到渠成。

其實，不知道大家有無發現，廣州心臟中的心臟——也就是珠金琶，量價齊飛更是明顯。

在這里，你發現哪個樓盤降價了嗎？

相反，10萬+，20萬+的網簽層出不窮，甚至出現久違的排隊買房，驗資看房，這樣的激情與活力，讓樓市心跳加速。

保利·天曜實拍

保利，掌控定價權還是護盤使者？

久違的陽光，背后護盤者是誰？如果答案是保利，很多人會不會意外？

在不少朋友心中，保利有著“項目一入市，必定低開”的刻板印象，掌控定價權，市場與老業主要淚流成河了。

但這，有沒有可能是一種成見，那種像山一樣的成見。

如果僅看2025年，保利對廣州心臟區的貢獻，毫無疑問是No.1的，我們來看中指院數據：

在天河，保利天曜成交204套，均價約9.98萬/平；保利天瑞成交118套，均價約8.5萬/平。

保利天瑞實拍

而在海珠琶洲，保利天奕成交303套，均價約7.8萬/平。就在上周，這個項目再次開盤，價格拉升至8萬—8.5萬/平，一套房子最高漲幅約80萬。

整個廣州，今年上半年均價超7.5萬，且銷售能突破100套的，只有5個盤，而保利占了3個。

說保利是廣州的護盤使者，是不是一點都不過分？

在這里，房產君還要說一個扎心，但客觀的事實。眾所周知，珠江新城是廣州樓市的旗幟。

保利天曜以均價接近10萬/平入市，究竟是拉高了珠江新城，還是拉低了珠江新城？

珠江新城，廣州樓市旗幟

其實，從去年二手成交來看，珠城能突破10萬的項目，也就匯悅臺、凱旋新世界、中?；ǔ菫场⒓卧９^等幾個優質豪宅。

絕大多數項目，不要說10萬，價格能站穩8萬就不錯了，很多已經回調至7萬，6萬，甚至5萬，西區一些樓齡偏長的，包括東區跑馬地花園，3字頭一點都不稀奇。

更重要的，即便是這個價，也未必能賣得出。

這個時候，保利天曜以接近10萬/平均價大賣，是價格殺手還是強心劑？

而且房產君可以很負責任地說，保利臨江大道地塊，下半年入市的價格一定不低，甚至會創下樓價新紀錄，大戶型單套破億更是預期之內的事。

整個珠江新城，以及整個廣州的價值體系，都將因此而重估。

如果說單價，只是護盤的一個指標，那么總價，就是更有說服力的維度。

因為能砸下1000萬，2000萬買房子，本身就是對樓市有信心，對廣州的經濟和產業有信心。

那么今年中心區成交金額TOP10的項目，套均總價排行榜又是怎樣的呢？來看統計：

毫無疑問，保利又是匹馬領跑，前10名中有6個是保利，套均總價最高的也是保利。

為此，我們真的要放下成見，就好像很多人，一見小米汽車賣得好，那就是雷軍營銷做的好，是因為小米便宜。

但沒有看到，小米花費多年建立起來的生態系統，上下游供應鏈的打通，產品在性能性和情緒性上，給用戶帶來的滿足，而且，價格也著實不低。

這是一種思維慣性，也是一種思維惰性。

保利的賬本，究竟是什么？

很多人看待保利的方式，只有價格一項，但其實，保利的賬本遠不止于此。

舉一個例子，如果僅從企業經營，利潤回報來說，保利珠江天悅，保利云境這樣的項目，都是需要慎重的。

因為板塊的勢能還需要積累，也因為戶型新規隨時可能收緊，這樣的地塊，并沒有100%的確定性。

但保利還是拿了，而且都賣得不錯。

保利珠江天悅實景示意

這就要說到保利的賬本，是單一的回報收益，還是對城市發展與行業迭代的推動。

比如保利珠江天悅，其是白鵝潭沿江岸線的重要組成部分，也是廣州首個內港灣，保利以天悅的品牌來做，可能是最佳的解決方案。

其實，現在高樓林立，大廠云集的琶洲，保利剛開發時也是郊區農田。當時，保利員工私下吐槽：下班后難打車，出了公司大樓，買瓶水都都難。

但也就是這樣的地方，保利通過舊改，修建總部，引進商場和五星級酒店，硬生生地將琶洲推到了全國CBD十強。

大家都知道琶洲保利天奕爆火，但誰又知道在開盤前，這里連一座工程橋都沒有，高壓線也需要埋地下，商業自然也是空白，而這些活保利全干了，學校也是保利一手引入。

保利天奕實拍

所以，不要羨慕保利天奕的人氣和漲價，背后全是功夫和底蘊。

說到功夫，很多人有又看不懂保利了，它有時候真的很快，比如拿地當天即開工，又比如從開盤到基本售罄，最快只需3個月。

但這背后，是極致的資源整合和內部管理，尤其是資金的使用效率。

大家可以思考一個問題，為什么保利項目剛亮相，就會全城議論，客似云來？也正是這種新時代的快速周轉，讓保利能持續參與廣州的建設。

當然，也令上下游企業，能心甘情愿跟著走。

保利，有時候也真的很慢，天河臨江大道項目，拿地至今9個多月了，依然在打磨，其實這個盤憑借地段和江景，保利稍微降低一點標準，現在不說清盤，也會賣的七七八八。

但保利耐心卻出奇的好，現在市場上，只知道項目是超越天悅的全新品牌，其余，就只能期待。

保利的內功：獲得感、幸福感、松弛感

其實，近年來保利一直在苦修內功，工程質量，園林設計，戶型裝標，包括收樓和物業服務等，每一年，保利還會拿出專項資金，對老社區進行維護。

可以說，保利做出了很多改變，早就不卷價格了，而是用心在研究好房子。

如何給業主提供情緒價值？

如何讓業主有獲得感，幸福感，歸屬感，松弛感。

如何真正提升樓盤品質，從門頭開始，到園林，會所打造，一磚一瓦的考慮。

這地東西可能業主說不出來，但能感受到，并樂意分享給朋友，未來10年20年，他們都愿意住在這里。

保利天奕實景

我們不能只看到保利賣的快，賣的好，就去妖魔它，甚至認為這一切，都是降價換來的，而忘記了真正原因。

最后，不知道大家發現沒有，很長一段時間，保利都沒有大聲吆喝，拿下全市銷冠，奪得多少個區域冠軍了。

但事實是：

全市銷冠是保利，全市銷售額排名前十的，有四個是保利項目，其實保利珠江天悅和保利保利印象，是一個項目，二者相加銷售額17億+，也能排入全市前五。

這或許是大音希聲，大象無形，又或者在保利的眼中，有比銷冠，業績，利潤率更重要的東西。

好了，不管保利在不在意數據，但正是它的推動下，廣州樓市的心臟開始健康跳動，市場的價值告別超跌，回到理性的水位。

這呼應了今年年初，保利要為廣州煥新的愿景，也希望在保利的帶動下，全市的價格都能企穩，11區都能有好房子，而有恒產者有恒心，廣州也會因此越來越好。