文/陳昊星

來到大城市工作或求學，租房往往是最頭疼的問題，稍有不慎就可能落入“陷阱”。因“二房東”引起的糾紛更是重災區(qū)。

近日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委會同市市場監(jiān)管局等有關部門起草并發(fā)布了《關于規(guī)范個人開展住房轉租活動的通知（征求意見稿）》，擬針對職業(yè)化的個人“二房東”群體提出明確規(guī)范。

與什么樣的“二房東”打交道時需要小心？哪些房租不得？

重點打擊職業(yè)化個人“二房東”

根據(jù)《通知》，個人在北京市轉租非同一套（間）住房達到10套（間）及以上的，應當依法辦理市場主體登記，并向住建（房管）部門備案。《通知》同時細化了具體的轉租套（間）數(shù)計算認定標準及從事住宿、民宿等經(jīng)營活動的例外情形。

北京房地產中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥接受中新社國是直通車采訪時表示，此次《通知》的出臺，主要是為了解決個人職業(yè)化“二房東”長期監(jiān)管缺位的問題。背后既有上位法依據(jù)，也源于現(xiàn)實治理的迫切需求。

所謂“二房東”大致可分為三類：

第一類是因工作調動、學習變動等原因，將所承租住房轉租出去的個人行為，這屬于合法的民事行為，不在本次監(jiān)管打擊范圍之內；

第二類是“機構化二房東”，即已完成登記備案、規(guī)范經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，屬于合法的市場參與者。

此次通知主要針對的是第三類，即具有明顯職業(yè)化特征的“二房東”。這類人群往往以個人名義承租大量房源再轉租，操作不透明，行為不規(guī)范，甚至與“黑中介”交織，成為擾亂租賃市場秩序的“灰產”。

趙慶祥介紹，此次監(jiān)管重點打擊的“二房東”群體，是指那些未依法登記，卻以營利為目的從事租賃活動的職業(yè)化個人“二房東”。這類人通常以低價、虛假房源吸引租客，在租客簽約入住后，又以各種名目收取額外費用，比如衛(wèi)生費、管理費等，這類亂收費行為在市場上較為常見。如果租客想提前退租，還可能被收取高額違約金，甚至面臨押金和已預付租金被惡意扣留的情況。

“此次起草的通知是為了把正常的個人轉租行為和帶有經(jīng)營性質的職業(yè)化行為區(qū)分開來，既避免誤傷普通租戶，也有利于精準治理。”趙慶祥說。

多地整治“二房東”違規(guī)轉租亂象

“二房東”亂象并非北京獨有，近年來各地頻繁曝出類似案例，已成為亟待治理的住房租賃市場頑疾。對此，多地陸續(xù)開展專項整治行動，著力規(guī)范租賃行為，凈化市場環(huán)境。

深圳就曾出現(xiàn)出租屋“整層魔改”事件。2024年12月，深圳市坪山區(qū)某小區(qū)有業(yè)主發(fā)現(xiàn)整棟樓存在被改造成群租房的情況。部分樓層在多次轉租后，原設計每層6戶、整棟230戶的住宅樓，通過房中房隔斷竟被改造成每層一二十戶，超出建筑設計標準三倍有余。

東莞市政府近年來重點針對工業(yè)廠房“二房東”哄抬租金、違規(guī)加收水電費、擅自增加公攤、違規(guī)轉租分租等行為開展全面排查和專項執(zhí)法，重點打擊一批企業(yè)反映強烈、所涉問題突出的“二房東”。

在趙慶祥看來，僅依靠專項整治和集中排查，難以從根本上遏制“二房東”亂象。此次由北京市建委等部門起草的《通知》，為規(guī)范住房租賃市場中“二房東”行為提供了具備可操作性、可復制性的制度范本，具有一定的前瞻性和示范效應。未來，該舉措有望在更多城市推廣實施，從而提升各地住房租賃治理的整體水平。

此外，在監(jiān)管機制方面，《通知》擬明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強對本轄區(qū)內住房租賃的日常監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內個人違規(guī)開展轉租住房活動的，及時將線索及租賃合同等相關證據(jù)上傳北京市房屋租賃管理服務平臺。同時，房地產經(jīng)紀機構和互聯(lián)網(wǎng)信息平臺也被納入監(jiān)管鏈條。

識別“二房東”，這些風險要警惕

作為租房者，如何識別“二房東”的身份？又該怎樣防范可能存在的轉租風險？

首先，租房時首先不要輕信租金明顯低于市場價的房源。因為正規(guī)租賃企業(yè)和房地產經(jīng)紀機構發(fā)布的價格通常都有一個合理范圍，低價房源往往存在陷阱。

其次，識別正常的個人轉租行為。比如因工作變動需轉租的房屋，互聯(lián)網(wǎng)平臺應明確標注轉租字樣，這類信息相對可信，但租客仍需謹慎判斷。

第三，慎重選擇中介機構。北京市中聞律師事務所律師單賓接受采訪時表示，租房者在選擇中介時，應重點核實中介機構是否具備有效的營業(yè)執(zhí)照及備案證明。如中介機構拒絕或無法提供相關證明，極可能屬于不合規(guī)機構，存在較大風險，租房者應當高度警惕并避免交易。此外，正規(guī)中介的從業(yè)人員通常會佩戴標明姓名、照片、機構名稱及職業(yè)資格信息的工作牌，租房者也應注意查驗。

第四，如不慎掉入陷阱要及時保存證據(jù)。單賓建議，如果租房者不慎掉入房屋轉租“陷阱”，務必注意保存相關證據(jù)，如合同、轉賬記錄、聊天截圖和錄音等。遇到違法行為時，可向住建部門、市場監(jiān)管局投訴舉報無照經(jīng)營和虛假宣傳等問題；如涉及詐騙或偽造證件，還應及時向公安機關報案。若行政途徑無法解決，租房者可依法向人民法院提起民事訴訟，要求退還費用和賠償損失；若合同中含有仲裁條款，也可向約定仲裁機構申請仲裁，維護自身合法權益。