作者：農(nóng)村娃高老師

你知道吧。關(guān)于 房地產(chǎn) 行業(yè) ，有這樣一位 “ 經(jīng)濟(jì)老中醫(yī) ” ，他能用精準(zhǔn)的判斷，為樓市發(fā)展把脈。

他就是原重慶市市長黃奇帆。

在重慶任職期間，憑借出色的經(jīng)濟(jì)管理能力，精準(zhǔn)把控重慶樓市，化解庫存危機(jī)，在業(yè)內(nèi)聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。

早在2023年，當(dāng)不少房產(chǎn)專家還在大談“房價(jià)觸底反彈”時(shí)，黃奇帆在房地產(chǎn)趨勢論壇上，直接潑了一盆冷水：

“如果現(xiàn)在還有人認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)反彈上漲，那他對經(jīng)濟(jì)肯定是沒什么認(rèn)知的！”

他用一組組冰冷的數(shù)據(jù)，撕開了房地產(chǎn)行業(yè)的傷疤，直言：“中國房地產(chǎn)的底層邏輯已徹底改變！”

這話一出，可謂是一石激起千層浪，讓不少還對房價(jià)抱有幻想的人心頭一緊。

01

黃奇帆的三大論斷：

打破反彈幻夢的清醒劑

我把黃老先生的觀點(diǎn)，梳理了一下，主要有以下幾點(diǎn)：

第一，供需逆轉(zhuǎn)，房子比人多出1.6億套！

黃奇帆反復(fù)強(qiáng)調(diào)一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：全國住房套戶比已經(jīng)達(dá)到1.16，也就是說100戶家庭對應(yīng)116套房，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)超國際警戒線1.1。

更讓人觸目驚心的是12.1%的空置率，相當(dāng)于每8套房就有1套空置著，在三四線城市情況尤為嚴(yán)重。

像山東聊城套戶比1.35，河北保定1.42，鶴崗更是夸張，高達(dá)1.79。

想想看，鶴崗70㎡的新房只賣8萬，這樣的市場環(huán)境下，房子還怎么保值？

第二，是人口斷崖，90后比80后少4000多萬接盤俠。

我們知道，以現(xiàn)在的人口形勢來看，對房地產(chǎn)來說可不太樂觀。

新生兒數(shù)量比8年前暴跌40%，結(jié)婚登記人數(shù)減少35%，這直接導(dǎo)致剛需購房群體斷崖式萎縮。

而且城鎮(zhèn)化率已經(jīng)逼近68%的天花板，以前進(jìn)城農(nóng)民買房的故事，再也講不下去了。

黃奇帆更是一針見血地指出：“未來十年，開發(fā)商建的房子比新生兒數(shù)量還多！”

沒有了足夠的買房人，房價(jià)拿什么漲？

第三，是政策轉(zhuǎn)向，政府救市≠刺激房價(jià)。

面對創(chuàng)20年新高的7億㎡商品房庫存，國家雖然投入數(shù)萬億收儲，但目標(biāo)很明確，是要把這些房子轉(zhuǎn)化為保障房、人才公寓，可不是為了推高房價(jià)。

就拿深圳、青島來說，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏績r(jià)格比周邊低40%，直接把很多剛需購房者吸引走了。

黃奇帆反問：“當(dāng)政府用白菜價(jià)供應(yīng)保障房時(shí)，普通商品房還怎么漲？”

02

三大鐵證：

為什么說“反彈論”是自欺欺人？

我們看到，當(dāng)前很多房地產(chǎn)大V，是不是拋出一個(gè)刺激的觀點(diǎn)：房子要反彈了。

但是，下面3個(gè)反證，就可以打臉。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)倒退回15年前。

從銷售規(guī)?？矗?024年新房銷售額8.4萬億，直接退回到2015年的水平。

建設(shè)規(guī)模上，新開工面積僅6.9億㎡，相當(dāng)于2006年的數(shù)據(jù)，倒退了18年。

投資信心也受挫，開發(fā)投資額9萬億，跌回2014年。

這些數(shù)字明明白白地宣告，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了！

其次，購買力枯竭，中產(chǎn)財(cái)富被房產(chǎn)“綁架”。

我們知道，在中國，中產(chǎn)家庭70%的資產(chǎn)都鎖在了房產(chǎn)里，遠(yuǎn)高于歐美國家的30%-40%。

一旦房價(jià)下跌，家庭財(cái)富直接“腰斬”。

北京二環(huán)的“老破大”，3年跌價(jià)300萬，抵押率降至40%。

深圳的業(yè)主就算降價(jià)1.5萬/㎡，房子還是難出手，經(jīng)營貸斷供的情況也越來越多。

真應(yīng)了那句話：“房子從財(cái)富象征變成債務(wù)牢籠，只需一次失業(yè)或一場大?。　?/p>

再次，房企求生，千億現(xiàn)金也難“造血”。

我們看到，冰凍三尺非一日之寒。

就算是保利、華潤這些手握現(xiàn)金超千億的央企，2024年經(jīng)營性現(xiàn)金流也大幅“掉隊(duì)”。

世茂、遠(yuǎn)洋等房企現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，“造血”能力幾近枯竭。

開發(fā)商自己都自身難保了，還怎么能撐起房價(jià)上漲？

03

普通人破局：

三條保命策略

說到這里，我們普通人最關(guān)心的問題來了：該如何去面對呢？

第一，優(yōu)化資產(chǎn)，拋掉“三類毒資產(chǎn)”。

三四線城市的房產(chǎn)要小心，那些人口流失的城市，房子就像“縮水海綿”，越留越不值錢。

樓齡超過20年的老破小也別留，后續(xù)的持有成本，像維修費(fèi)、房產(chǎn)稅會(huì)越來越高，而且根本賣不出去。

還有遠(yuǎn)郊盤，通勤超過1小時(shí)的新區(qū)房，空置率超40%，趕緊處理掉，“割肉止損好過爛在手里！”

第二，現(xiàn)金為王，梯形存款法抵御風(fēng)險(xiǎn)。

把手里的資金分成三份，分別存1年、2年、3年期定期。

比如30萬拆成3個(gè)10萬，1年期利率2.0%，2年期2.3%，3年期2.5%。

這樣每年都有存款到期，既能保證收益，又有流動(dòng)性，比單存三年期能多賺4000元利息。

第三，是盯緊政策，借力保障房轉(zhuǎn)化紅利。

南京、廣州等地對改造保障房的業(yè)主，最高補(bǔ)貼8萬/套。

北京試點(diǎn)“以舊換新”，老舊小區(qū)置換補(bǔ)貼能達(dá)到房價(jià)的15%。

咱得學(xué)會(huì)順勢而為，這樣才能把手里的“死資產(chǎn)”變成“活錢”！