2025年上半年，中國公募REITs市場交出一份亮眼成績單：總市值突破2000億元大關，產品價格指數年內上漲12.62%，嘉實物美消費REIT等明星產品漲幅超50%。這一數字不僅標志著我國基礎設施投融資機制的創新突破，更折射出萬億級藍海市場的成長密碼。在行業總規模持續擴張的表象下，市場集中度提升與差異化競爭并存的新格局正在形成。

一、市場擴容：政策驅動與資本共振的必然結果

自2021年首批產品上市以來，公募REITs市場歷經四年培育，終于在2025年迎來爆發式增長。截至5月底，66只上市標的覆蓋消費基礎設施、水利設施等12類資產，其中2024年新增29只產品創年度發行紀錄。這種跨越式發展得益于三大政策紅利：

1. 發行機制優化：2024年7月國家發改委將項目類型擴充至12類，新增文化旅游、養老設施等品類，直接推動消費類REITs當年募集近200億元；
2. 會計準則突破：2024年2月證監會明確其他投資方對REITs的投資屬權益工具，激發保險資金等長期資本配置熱情；
3. 跨境互通開啟：2024年4月滬深港通納入合資格REITs，為市場引入境外增量資金。

市場數據印證政策成效：2025年5月REITs日均成交額5.11億元，雖較上月下降13.1%，但總市值較年初增長8.09%，顯示資金持續凈流入態勢。特別值得關注的是，消費基礎設施REITs以1.37倍市凈率成為最受資本青睞的品類，北京物美超市REIT通過數字化改造實現客單價提升12%，驗證了資產運營創新對估值的支撐作用。

二、頭部效應：40%規模背后的競爭壁壘

當前市場呈現顯著的"二八分化"特征：頭部三家基金公司管理規模占比近40%，其中華夏基金憑借13只產品、中金基金依托8只產品形成領先優勢。這種格局的形成源于三大核心能力：

1. 資源整合能力：頭部機構在項目獲取、資產重組方面具備優勢，如日本酒店REIT通過收購4處物業實現30.6%的可分配金額增長，此類經驗正在被國內機構復制；
2. 運營精細化：保障性租賃住房REITs以99.7%的租金收繳率成為"壓艙石"，北京、上海項目年租金漲幅控制在3%-5%，平衡民生屬性與投資者回報；
3. 品牌溢價效應：頭部機構產品如嘉實物美消費REIT、華夏大悅城商業REIT等，憑借管理人品牌背書獲得更高市場認可度。

但頭部地位并非不可撼動。中金基金通過公募REITs業務實現管理規模同比增長63%，永贏基金憑借"固收+"產品實現凈利潤增幅45%，證明差異化策略同樣有效。中小機構正通過聚焦倉儲物流"全國倉網"模式、產業園"微更新"等細分領域尋求突破。

三、未來路徑：從"規模競賽"到"質量博弈"

盡管市場總規模突破2000億元，但行業仍處初級階段，隱含三大發展命題：

1. 估值合理性：5月底市場加權平均P/NAV達1.277，12只REITs較中證REIT-ABS估值折價超10%，需警惕估值泡沫風險；
2. 運營專業化：日本三井不動產整合物流REIT平臺的經驗表明，通過置換低效資產、聚焦優勢賽道可提升競爭力，國內機構亟需提升資產運營能力；
3. 可持續性發展：15只產品主動披露ESG報告，華夏華潤商業REIT構建的"投融建管退"全周期可持續發展模型，預示ESG將成為核心競爭要素。

對于后來者，行業建議"放棄大而全，追求小而美"具有現實指導意義。具體可沿三條路徑展開：

• 細分賽道深耕：如專注長三角區域的倉儲物流REITs，或聚焦新一線城市保障房項目；
• 運營模式創新：參考蘇州恒泰租賃住房通過品牌重塑實現92.7%入住率，探索"存量改造+智能升級"的微更新模式；
• 跨境資產配置：借助QDII額度擴容及ETF互通機制，布局東南亞數據中心等境外優質資產。

四、結語：萬億賽道的長期主義

站在2000億規模的新起點，中國公募REITs市場正經歷從"量變"到"質變"的關鍵跨越。頭部機構需要警惕規模擴張帶來的管理半徑失控，中小機構則需在細分領域建立專業護城河。可以預見，隨著《公募基金改革方案》的落地，以及個人養老金、ESG投資等新資金的入場，這個兼具股債特性的"第三類資產"將在資產配置中扮演更重要角色。對于投資者而言，選擇具備資產運營能力、ESG整合能力、跨境配置能力的"專而精"管理人，將是分享行業紅利的最佳路徑。