近年來，隨著四代宅政策的放寬，重慶四代宅產(chǎn)品陸續(xù)進入市場，并通過市場驗證不斷優(yōu)化升級。早期四代宅以大露臺為亮點，但也存在隱私性不足等問題；隨著產(chǎn)品迭代，此類問題逐步得到解決。此外，四代宅還面臨物業(yè)費較高、目標客群有限等挑戰(zhàn)，后續(xù)升級中也針對性地進行了改進。本文聚焦四代宅面臨的問題，以及優(yōu)化方向進行分析。

△四代宅的典型特征是大露臺等開放式空間，雖提升了居住體驗，但也帶來隱私隱患

△市場上多種方法解決上下戶隱私問題，短格柵在隱私保護、景觀效果和成本控制上實現(xiàn)最佳平衡

• 樓上實墻：通過錯層陽臺布局，打造一個約6米雙層挑空、270°觀景的“空中庭院”，但犧牲了南北通透的板式結構來保護隱私性；

• 長格柵：設置進深約1.7米的大面積格柵，最大限度保護隱私，但空中花園的高景觀會犧牲一部分，且建造成本投入高；

• 短格柵：設置進深約0.7米的短格柵，既能避免直接對視，保護隱私，采光與景觀面幾乎不受影響，且成本可控，性價比突出。

△過度追求休閑區(qū)面積和主臥舒適度，各區(qū)域尺寸失調(diào)

戶型存在明顯空間分配失衡問題：超大陽臺擠壓活動區(qū)面積，與餐客廳面積僅差3㎡；主臥套房占比高達34%主次臥比例嚴重失調(diào)，影響居住實用性與舒適度。

戶型不設限：

戶型必須為4層及以上的平層（非躍層）→躍層戶型無限制

立體綠化平臺數(shù)量無限制：

每戶只可設置1處立體綠化平臺→綠化平臺無限制

△新規(guī)后產(chǎn)品合理運用新標準，用躍層和多綠化平臺設計增加使用面積，強化居住舒適度

戶型設計亮點：

①雙廳設計，樓上樓下各設置活動廳，活動區(qū)域功能翻倍；

②雙主臥套房設計，樓上樓下均可享受獨立衣帽間與衛(wèi)生間，增強居住舒適度。

（躍層戶型取消限制，贈送面積增加，空間立體分區(qū)，提升居住舒適度）

③陽臺/庭院總面積超過100㎡，且各自獨立，互不干擾且提升空間利用率，同時增強室內(nèi)通透感與通風采光效果。

④雙入戶廳+儲藏室配套，增加功能性設計。

（綠化平臺無限制，雙陽臺/庭院設計提升居住體驗，入戶廳+儲藏室增強功能空間）

△四代宅通過高端配套和增值服務，為高物業(yè)費提供價值支撐

四代宅憑借其產(chǎn)品特性與高端定位，形成了較普通住宅更高的物業(yè)費標準，2025年重慶四代住宅項目物業(yè)費普遍呈現(xiàn)溢價特征，價格區(qū)間聚焦3.6-5元/㎡/月，較板塊內(nèi)普通住宅物業(yè)費高出約5%-40% 。為提升市場接受度，開發(fā)商正通過"硬件溢價+服務增值"的雙輪驅動模式增強物業(yè)費合理性：一方面以高端會所、立體景觀等硬件配置提升空間價值，另一方面通過智能服務、專屬管家等軟性服務強化使用體驗。

物業(yè)費溢價主要源于項目通過定制化物業(yè)公區(qū)配置、差異化景觀設計及高端會所等配套形成增值服務。

△四代宅起步主要面向高端改善客群，但市場成交則以剛需剛改客群為主，四代宅客群面窄

為拓寬客群面，在政策放松背景下，四代宅雙向拓展，實現(xiàn)"豪宅屬性"與"大眾化"并行

△聚焦剛改客群，依托四代宅規(guī)則優(yōu)化戶型設計，提升項目性價比

項目從2021年入市，主要聚焦剛需和剛改客群。目前重慶四代宅設計規(guī)則放開，項目在后續(xù)開發(fā)上，依托四代宅贈送規(guī)則，優(yōu)化戶型，放大贈送，同時設計“X”空間，增強戶內(nèi)空間使用場景的多樣性和成長性，持續(xù)鎖定剛改客群，保障項目持銷熱度。

結語

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