《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》強調，要堅持以人民為中心，全面踐行人民城市理念，建設好房子、好小區、好社區、好城區。

從煥發新生的歷史風貌保護區，到功能復合的濱水活力空間；從老舊小區蝶變的幸福社區，到產業升級轉型的創新園區；從“一江一河”兩岸的世界級會客廳，到“15分鐘社區生活圈”的溫暖煙火氣……近年來，上海市作為人民城市理念的首倡地，在凸顯城市的人本價值上積極打造超大城市更新樣本。

上海市在踐行人民城市理念，持續推進統籌存量提質與增量優化、推動產業升級與空間再造聯動、強化歷史文化保護等城市更新機制創新中有哪些獨特經驗？中國城市報記者帶著問題于近日專訪了華東師范大學城市發展研究院院長、終身教授曾剛。

“小切口”改善“大民生”

中國城市報：圍繞群眾需求和民生實事，走好城市更新內涵式發展道路，上海市超大城市更新有哪些特色發展經驗？

曾剛：在城市更新過程中，上海市是較早實現從“拆改留”到“留改拆”轉變的超大城市，充分展現了上海城市更新重視細節、精益求精的“繡花精神”，創造了“微介入—深運營—共治理”的上海經驗。

結合實例，在空間重構上，黃浦區作為上海區域面積最小的城區，將更多的城市“邊角料”利用起來。在公園綠地行道樹的建設中，綠化部門充分考慮應用海綿技術，例如“民防苑”治愈花園、啟園等口袋公園，通過合理布置海綿設施，實現了收集雨水、補充地下水、集蓄利用等功能，生動展現了人與自然和諧共處的理念。

在產業加持中，作為“中心城區新標桿、上海發展新亮點”的靜安區，破解超大城市核心區域更新難題，居民的需求和滿意度始終是“第一標尺”。靜安區錦滄文華廣場是上海市城市更新重點示范項目之一。煥新亮相后的錦滄文華廣場成為集辦公、時尚購物、文化體驗、休閑娛樂于一體的“高端辦公+高端購物中心”復合體，與周邊業態錯位互補，以首店、旗艦店引領消費升級。

協作共治方面，上海市的愚園路街區在更新過程中，借助政府搭建平臺，設立企業（CREATER創邑）運營模式，推進設計師、商戶、居民聯合組建了街區共治委員會；通過故事商店、墻繪等形式的藝術介入，定期舉辦市民論壇協商管理規則，激活弄堂空間，實現商業活力與社區文化的深度融合。

近年來，上海市利用多個維度的“微更新”，通過“兩舊一村”改造、“15分鐘社區生活圈”建設等民生工程，實施零星舊改26萬平方米、不成套舊住房改造61萬平方米，啟動城中村改造項目31個，改善了約4萬戶居民的居住條件，驗證著以“小切口”改善“大民生”的更新張力。

文脈傳承價值復興

中國城市報：如何守住歷史文化保護傳承底線，讓上海歷史文化街區、文物、歷史建筑等在城市更新中煥發新生？

曾剛：城市更新的本質不僅在于物理空間的重構，更在于文化基因的延續與再創造。上海市將歷史文化資源視為城市核心競爭力的重要組成部分，將“保留城市記憶、彰顯海派特色”與“提升生活品質、激發創新活力”同步推進。

建立多層級保護體系。多層級保護體系涉及底線、彈性與分區管控3個方面。在《上海市歷史風貌區和優秀歷史建筑保護條例》基礎上，上海市建立了“市級戰略—區級細分—街區精度”的保護梯度，核心歷史風貌區（如外灘源、衡復片區）堅持“原真性+最小干預”原則，嚴格控制外立面、天際線與材料肌理；一般歷史街巷與工業遺產片區允許“功能置換+體量局部調整”，通過建筑高度、業態組合等彈性指標實現活化利用。

重視修繕與運營有機結合。上海市強調“文物生命循環”，重視激活文化與經濟雙重價值。上海思南公館更新先行建立街區物業公司作為統一運營主體，將租金收益的20%設立公館修繕基金，15%用于公共藝術與社區活動，形成“修繕—運營—再修繕”的滾動資金模式，避免“修一次、老兩次”的窘境。

多主體參與形成價值共享。上海市在街區層面推行了“文化合伙人”機制，居民、在地企業、非遺傳承人可成為合伙人，參與公共空間設計及文化活動策劃。上海徐匯衡復風貌區每年舉辦“里弄·生活節”，居民可使用自家的老家具、老物件在弄堂開設“一日展陳”，并與設計師共同開發文創紀念冊；活動收益三方分配，30% 用作社屬公益金，50%回饋居民，20% 用于街區公共藝術。此舉既激活了市民記憶，也在經濟上形成正向激勵。

產業融合良性互動

中國城市報：如何推動城市空間更新與功能優化有機融合？如何通過城市更新的具體舉措讓城市服務效能不斷提高、經濟業態更加豐富？

曾剛：產業躍遷是城市更新的重要目標之一，其能為城市發展提供新活力。在存量為主的發展格局下，上海將盤活閑置或低效空間作為產業躍遷的起點，實現城市面貌改善和經濟效益提升的“雙豐收”。

“科創加速型”改造。作為上海國際科技創新中心的核心承載區，張江科學城依托制度創新優勢，將閑置M0樓宇和老廠房劃分為專屬“實驗室與中試用途”，并在裝修規范、能評、消防等方面給予“一口窗”豁免，引導高校團隊和初創企業“拎包入住”。如今，在張江科學城里，“24小時不打烊”的科創生態已逐步形成，科學家們、創業者們的“聚會”愈加頻繁，實現從線上交流到線下溝通；誕生了眾多品牌活動，如895孵課堂、芯片大家說、ic咖啡、italk產業沙龍、交叉科學論壇等，為科創人才提供前沿的技術知識和行業動態。

“文化復興型”改造。上海市松江區的云間糧倉，曾經是一個荒廢多年的老舊糧倉，后經過精心改造與更新，如今變身成集餐廳、藝術館、小劇場、酒店、咖啡廳、展廳等為一體的文創園。未來，這里將以“科創+文創”為靈魂，融入“旅游+生態”的多元功能，成為城市中新的網紅打卡地標。

“社區共生型”改造。上海市針對主城區教育與商業設施撤出后的空置樓宇，推動街道與社會資本共建“社區客廳+靈活辦公+養老助餐”的錯峰共享體系。以靜安區曹家渡街道為例，一棟廢置教學樓被拆分成白天靈活辦公、午間社區食堂與夜間老年課堂三段，空間全天候利用率較改造前提升70%。運營收益按“政府補貼20%+街區共益公司40%+社會資本40%”分成，首年租金回報率達到5.5%，居民滿意度提升30%，實現了社區福祉與資產回報的雙贏。

打造多元共治范式

中國城市報：人民城市理念是對中國特色城市發展道路的科學總結和創新。如何積極引導更多人民群眾或社會組織積極有效參與城市更新？

曾剛：“人民城市人民建，人民城市為人民”是上海城市更新工作的價值坐標。近年來，上海市逐漸確立了“制度賦能—平臺支撐—資本撬動—數字共創”四位一體的多元共治框架，將原本以政府為主導的更新工程轉變為政府、市場、社會多主體協同的治理實驗場。

從項目審批到全過程授權的制度創新。為打通居民參與的制度通道，上海在城市更新條例修訂時首次寫入“社區更新權”概念，只要三分之二業主同意，居委會可攜共益公司或社會組織向區級更新辦提交“微更新提案”，政府部門必須在30個工作日內完成可行性審查并反饋改進意見。為避免“參與疲勞”，上海市規劃和自然資源局與市民政局聯合推出“方案共創—微投票—復核聽證—共建監理—運營共管”五段式流程，每段配有不同的積分激勵與監督節點，確保居民既有發聲權也承擔治理責任。

“三師”入場與街區組建共益公司合作平臺。上海市積極推行“規劃師+建筑師+社工師”“三師”入場制度——規劃師負責社區空間診斷，建筑師提供多方案設計，社工師協調居民意愿與使用需求。“三師”組成的“專業協作體”與居民代表、街道辦、開發運營方共同組建“街區共益公司”。該公司采取40%街道、20%居民、40%運營商的混合持股結構，負責公共空間運營、設施維護及收益再分配。以楊浦長陽創谷2.0為例，共益公司每年從XR實驗室、屋頂農場獲得600萬元利潤，其中50%用于居民分紅及物業費抵扣，30%用作社區公益金，20%用作設施折舊與再投資，實現公共利益與商業回報平衡。

從信息公開到全程參與的數字支撐。上海市大數據中心上線“城市更新碼”小程序，居民可實時查詢項目節點、撥款進度與設計變更，并在線投票與提交建議。區級更新辦把投票積分與居民信用體系掛鉤，積極參與者可獲得停車優惠、公共文化活動優先券等權益。平臺還為設計師、運營商提供基于AI的需求熱度分析和人群流動模擬，減少方案迭代成本。

城市更新是新時期實現我國城市高質量發展的重要途徑之一。城市更新“上海樣板”的核心價值主要體現在城市文脈更新、產業躍遷、多元共治途徑創造3個方面，為我國超大城市更新實現文化可永續、產業可繁榮、社區可共治提供了有益的參考。放眼未來，上海市有望在完善分級分類更新制度、升級城市更新立法、構建數據驅動治理體系、深化公共價值與社會資本平衡機制、組建長三角城市更新聯盟等方面取得新的突破。

■中國城市報記者 張永超