買房，千萬(wàn)別選錯(cuò)了城市！

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去幾十年的發(fā)展，基本上也算是經(jīng)歷了完整的牛熊市，市場(chǎng)也變得越來(lái)越成熟了。像過(guò)去那樣普漲和普跌的行情或?qū)⒍疾粫?huì)再存在了，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出因城市而分化的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)回歸到城市基本面及城市自身的樓市供求情況。

簡(jiǎn)單地講，大城市的房?jī)r(jià)在未來(lái)有望率先止跌回漲，甚至在中長(zhǎng)期保持持續(xù)上漲也是有可能的；而大多數(shù)中小城市的房?jī)r(jià)就不好說(shuō)了，繼續(xù)陰跌的可能性也不小。房?jī)r(jià)這一個(gè)走勢(shì)規(guī)律在其他的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中已經(jīng)被證實(shí)了。

究其原因，其實(shí)也不復(fù)雜。

大城市具有良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套，能夠?yàn)槟贻p人提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和更舒適便捷生活環(huán)境，這將會(huì)對(duì)年輕人形成強(qiáng)大的吸引力，也有利于把人口留住。人口的流入將會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。而同時(shí)大城市的城市邊界不可能無(wú)限制的擴(kuò)大，這就會(huì)導(dǎo)致其住房供應(yīng)的潛力有限。所以一般來(lái)說(shuō)，大城市的住房市場(chǎng)基本上不可能出現(xiàn)絕對(duì)的供大于求。或許其樓市也會(huì)受宏觀環(huán)境影響而出現(xiàn)波動(dòng)，但是波動(dòng)之后也會(huì)是最快恢復(fù)的。

中小城市的樓市發(fā)展情況就不太相同了。大多數(shù)中小城市在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、城市配套等方面與大城市相比基本上沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，能夠提供給年人的發(fā)展機(jī)會(huì)也有限，這就會(huì)導(dǎo)致其人口呈現(xiàn)凈流出的態(tài)勢(shì)。人口減少必然會(huì)導(dǎo)致住房需求的減少，但中小城市住房供應(yīng)能力又比較強(qiáng)，樓市很容易進(jìn)入供大于求的狀況，且短時(shí)間看不到改善的機(jī)會(huì)。樓市現(xiàn)實(shí)及預(yù)期的供大于求使得房?jī)r(jià)上漲缺乏支撐，但下跌的勢(shì)能卻依然不小。

房?jī)r(jià)因城市而分化這一特征在近兩年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越明顯了。去年10月份以來(lái)，在各項(xiàng)措施的大力支持下，整體樓市出現(xiàn)了回暖的跡象，成交量大幅增加，房?jī)r(jià)也有所回漲。但如果你從城市層面來(lái)看樓市的回暖，就會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市真正出現(xiàn)回暖的主要是一線城市及部分二線城市，也就是常說(shuō)的大城市。大多數(shù)中小城市的樓市雖然也出現(xiàn)了跌幅收窄的現(xiàn)象，但增幅并沒(méi)有回正。

隨著市場(chǎng)日趨理性，市場(chǎng)參與者也會(huì)越來(lái)越意識(shí)到這一特點(diǎn)，更會(huì)加劇房?jī)r(jià)走勢(shì)因城市而分化的現(xiàn)象。