魯法案例【2025】338

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當承租人失聯拒付租金且房屋長期空置時，需承擔哪些責任？

案情簡介

2023年8月，徐某作為甲方、出租方與張某作為乙方、承租方簽訂《商鋪租賃合同》，甲方店面租給乙方，租期為一年,從2023年9月至 2024年8月止。乙方每年向甲方繳納租金為3萬元，每月租金為2500元，乙方應在7月底前繳清次年房租，每月月底繳清次月房租，合同尾部有徐某、張某簽字，且有徐某手寫“2023年8月今日收到房費半年15000 元+2500押金”字樣。徐某主張，張某自租賃房屋后共支付房屋租金1萬余元及押金2500元，尚欠1萬余元租金未繳納。微信聊天記錄記載，自2024年3月初徐某催張某向其交納欠付租金，張某表示會交，但2024年3月月底徐某再次催收租金，張某均未予以回復。因張某未按合同約定交納租賃期間的物業費，徐某自行繳納了2024年1月至2024年12月的物業費兩千余元。現因張某不回消息，雙方協商未果，徐某為維護自身合法權益將張某訴至法院。

法院審理

本案的爭議焦點問題為：租房到期，承租人失聯拒付租金且房屋長期空置時是否構成違約，應否承擔繼續履行及賠償損失的責任？

經審理，法院認為，本案為房屋租賃合同糾紛。徐某與張某簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定全面履行各自義務。雙方在合同中明確約定了租賃期限為2023年9月至2024年8月,租賃期滿張某必須將案涉房屋交還徐某，如需續租，需在合同到期前兩個月告知。張某并未提前告知續租，合同自到期日，即2024年8月底解除。通過徐某與張某的微信聊天記錄可見，徐某多次向張某催要欠付的租金1萬余元，張某并未對該數額提出異議，只表示會交，可以認定張某欠付徐某租金1萬余元的事實，現徐某要求張某支付欠付租金1萬余的訴訟請求，于法有據、于理不悖。關于案涉房屋的返還問題。《中華人民共和國民法典》第二百三十五條規定：“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”張某在合同解除后即喪失了繼續占有使用案涉房屋的合法依據，故其應向徐某予以返還，但應給予其合理期限進行騰退。同時，因張某至今仍占有使用案涉房屋，徐某主張支付自合同解除之日后產生的房屋占有使用費，參照合同約定的租金標準計算至實際騰房之日，合法有據。關于物業費，合同約定租賃期間的物業費由張某負擔，合同解除后，張某仍占有使用案涉房屋，產生的物業費亦應由其負擔。

綜上，法院依法判決：張某于判決生效后十五日內騰退房屋并向徐某支付欠付租金1萬余元及房屋占有使用費、物業費。

法官說法

對于承租人張某一走了之又未按合同約定交納物業費和剩余租金的行為，系違反合同約定，根據《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案主要想提醒承租人，若無繼續承租的意愿，應及時與出租人協商，一走了之解決不了問題，還可能承擔欠付的租金及騰房之前的占有使用費、違約金，得不償失。對于房東來講，在合同確實無法繼續履行的條件下，應當積極協商或依法維護自身利益，最大程度減小損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

轉自：山東高法