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華潤中寰悅府：地處鼓樓烏山路與西二環交界處。

項目占地35.6畝，項目規劃1棟辦公、1棟酒店，7棟15-31F高層住宅，建面約：129、139、169，純商定位，合計344套。

項目總建筑面積約8.76萬㎡，涵蓋住宅、商業、酒店等多元業態，打造一個小型城市綜合體，其中住宅區域建筑面積約5萬㎡，規劃7棟高品質住宅，面積在130㎡-168㎡。。

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樓盤土拍

2024年10月24日，華潤以底價9.47億拿下宗地2024-45號斗池路原黎明永輝超市周邊地塊，成交樓面價10784元/平。

地塊面積67.55畝，其中A地塊15.54畝已建成，B地塊35.6畝，C地塊公園綠地16.41畝，其中B地塊容積率3.7，限高100米。

B地塊新建住宅劃片錢塘小學教育集團怡山校區。

B地塊配建商業(含酒店)商務(3.87萬方)及相對應規劃建設停車位，均無償移交給鼓樓區政府指定單位。中寰悅府售樓處電話：400-8838-165中介勿擾中寰悅府售樓中心位置：400-8838-165期待您的來電中寰悅府營銷中心熱線：400-8838-165

分析：地塊前身是華潤2014年以9.2億拿下宗地2014-09號，規劃安置房+商務樓，容積率5.0。

最終結局A地塊安置房潤和郡建成交房，剩余的地塊退地，控規調整重新出讓，最終依然被華潤拿下。

對于地塊樓面價，由于存在大面積商業回購，按建安3K計算，可售樓面價達到21645元/平，此外還有C地塊的公園綠地等，最終的樓面價并不算太低。

對比周邊樓面價：

1、梧桐公館：鳳凰舊改，容積率3.4，樓面價21861
2、福厝·鳳鳴天璽：鳳凰舊改，容積率3，樓面價21814
3、建發璞云：上海西舊改，容積率3.05，樓面價26829
4、國貿天琴樾：上海西舊改，容積率3.2，樓面價26854

對比周邊臺江舊改的地塊，項目樓面價持平差不多時間的鳳凰，不過考慮到項目地處鼓樓，加上劃片怡山小，過渡楊橋中的優勢，樓面價優勢不錯。

至于容積率，項目雖然高達3.7，其實也是受到大面積商務所致，所以最終的住宅地塊，反而是降容的。

對于地塊的形狀，呈現狹長型，不利于公區規劃，加上緊鄰二環和學校，有一定噪音。

綜上，這幅10年前的地塊，最終依靠規劃調整，加上土拍劃片，華潤再次拿地，明顯地塊的利潤空間有了保障。

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戶型情況

129平：四房兩廳兩衛，2T2，三開間朝南，不同于這幾年主流的大面寬，這種四葉草，優勢就是沒有過道，不過動靜不分離，加上餐廳沒有獨立空間，影響北面臥室的動線，加上公衛還對著餐廳，主要亮點就是主臥也做了L型的大玻璃。

139平：四房兩廳兩衛，2T2，主流大面寬布局，四開間朝南，主臥L型大玻璃，劣勢在于廚房在北，算不上完全南北通透，餐廳雖然獨立，不過進深不足，整體來說相比于129平，這個產品明顯更受歡迎。

169平：四房兩廳三衛，獨立電梯廳，不過算不上完全獨立，加上這個戶型位于1號樓31層，這種設計雖然能獨享門口的空間，不過電梯使用也會影響。

對于戶型而言，139平的升級版，依舊是大面寬布局，餐廚融合，從布局來看，不融合廚房會略小，硬傷是右側客衛是暗衛，加上貼著電梯。

分析：對于項目而言，產品定位相比于其他幾個鼓臺新盤，門檻明顯低了不少，戶型整體來說尚可，對于周邊定位而言，明顯也是期望通過劃片+地緣改善，來達到去化。

至于電梯廳方面，相比于其他的獨梯產品，略顯不足，129平的布局在目前市場吸引力算不上太高，預計也是受地塊面寬不足所致。

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區位情況

項目位于鼓樓西二環邊，周邊沒有地鐵，稍顯遺憾，700米左右是萬寶蘇商圈，1公里是閩北CBD，購物休閑都尚可。

項目距離二環僅50米左右，即便C地塊是綠化用地，依然存在噪音影響。

此外項目左側兩棟高層安置房，南側鳳凰安置地塊，宗地2024-71號，容積率4.59，此外就是南側一大片的上海西+鳳凰舊改，鋼鐵森林。

北側垃圾站、左側教院附中，介意的人士需要注意。

此外就是項目并非純住宅，存在酒店+辦公樓，是否做到完全隔離，購房者也需要注意。

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