01.

今年的6·30剛剛過去，北京樓市半年度的「業績大賽」中，我們又看到了過去半年里一張熟悉的面孔。

在大興區（不含開發區），它不只是套數銷冠，還是面積銷冠，更是金額銷冠，妥妥的三冠王，它就是

壹品興創·頤和公館

不是價格倒掛盤，沒有二環內的稀缺地段，偏偏在南城是現象級存在——

在非核心地段擁有改善盤定價權，而且引發業內的瘋狂圍觀和探討，都希望自己是下一個頤和公館。

說到底，作為順銷盤，頤和公館有什么？到底又是憑什么？

先來說說業內圍觀的理由。

1、下游超過上游

頤和公館在上半年的27個周度中，累計9周奪得大興區冠軍。

要成為大興區銷冠，不得不提到攔路虎西紅門板塊。

論環線和軌道交通，西紅門板塊似乎要比頤和公館所在的念壇板塊更有優勢。

而且，西紅門板塊在上游，頤和公館所在的念壇板塊在下游。

來看下圖，是不是很出乎意料，念壇板塊不僅力壓西紅門，成為大興區top1熱點板塊，而且擠進北京top20。

頤和公館憑借一己之力，將自己所在的念壇板塊拉進買房人視線中。

↑天朗房網年報截圖

念壇板塊中每兩套成交，就有一套來自頤和公館。

2、賣得最貴，賣得最好

千萬不要以為頤和公館是走量盤。

事實上，作為順銷期的頤和公館，不僅賣得貴，還一直是板塊內均價最高，甚至比某些競品高出

1萬元/㎡

是不是很意外，表弟一開始看到網簽數據時，也是很吃驚。而且是一連串的意外和吃驚。

接著繼續往下看。

3、穿越市場周期的熱銷

大家都知道，3月小陽春之后，房子不好賣了。

但是，頤和公館在小陽春后，銷售熱度依然沒有停止。

看4月份往后的數據，銷售業績還在往上跑，還在拿銷冠，而且是連續三個月拿大興區銷冠。

不是那種微弱優勢的領先，是斷崖式領先——成交套數是第二名的

170%

而且，頤和公館把和競品的差距，甩得越來越大！

是不是很不可思議？

是不是很好奇，頤和公館究竟是怎么做到的？

頤和公館的熱銷秘密，行業內都在探討，卻沒人能復制，

這到底又是為什么

頤和公館還有哪些秘密，鮮為人知？

今天表弟就和大家一起復盤走出這個獨立行情的大興三冠王。

02.

其實在之前，表弟也聽到一些風言風語，說頤和公館是被迫做好的。

也有人說，念壇板塊是獨立行情。

這些言論在圈子里甚至成為主流。

先不管這些言論對錯，來看下面這張市場成交曲線圖，

如果大家只盯著頤和公館的成績，可能會誤以為市場在持續轉好。

上半年的銷售節點其實并不多，市場也并不友好。

如果說頤和公館只是產品好，

然后就理所當然大賣？

表弟想說的是，為什么偏偏是頤和公館？

我們再來看下面這張圖，就是把市場和頤和公館成交曲線放在一起，看看會有哪些化學反應，是不是有我們一直忽略的東西？

果然，神奇的一幕發生了！

1.小陽春的節奏，頤和公館是踩點了；

2.小陽春后，大盤承壓向下，頤和公館卻背離市場大情緒，走出一條獨立大陽線。

也就是說，頤和公館在4月份、5月份、6月份三個月里，一直是小陽春行情，持續到6·30。

上半年每個月，都是頤和公館的賣房窗口，都是頤和公館的營銷節點。

這是為什么？

秘密到底在哪里？

表弟想，全北京的開發商也都想知道這個秘密，頤和公館的逆市熱銷模型。

操盤手輕描淡寫說了一句話：足夠好的產品，足夠好的客戶，足夠好的市場。

你發現了沒有，操盤手說的是「足夠好」。

樓盤與樓盤的差距，就差在「足夠好」。

還有，說產品足夠好，這個表弟懂；說客戶足夠好，表弟不懂；市場足夠好，表弟就更不懂了。

更意外的是，頤和公館的非渠道成交占比高達：

40%

知道這個比例有多囂張嘛，是周邊項目的4倍以上！

所以說，「足夠好」三個字很可能就是頤和公館的熱銷題眼

03.

先來看產品足夠好。

很多人都知道，頤和公館的口碑不是因為熱銷賣房破圈的，更早是在產品亮相之初。

只是那個時候，更多僅限于業內——在紅線外建城市公園。

而且，頤和公館是先交付了城市公園，也就是大家常說的頤和典藏館。

在大興，也只有頤和公館敢這么干，愿意這么干。

這就出現一幅場景：客戶會到公園里逛逛，邊逛公園，邊看未來家的模樣，看自己家一磚一瓦生長的樣子。

這里是個彩蛋，接下來會揭密。

還有一件讓同行想都不敢想的事，頤和公館居然就這么干了——

主動降低樓層數

明明能建得更高，頤和公館偏偏只建了11層。

為什么犧牲掉更高的層樓，堅持只建到11層？

因為這樣一來，業態上純洋房社區的低密生活模樣就出來了。

不只是卷得房率，不只是卷面寬，頤和公館還早早卷起了業態，是不是足夠好呢！

但是，頤和公館覺得還不足夠好，在同行很容易忽略的精工細節上早早做起了文章。

比如

廁所防水涂層，國標要求是淋浴區刷到1.8m高度，并且只需要一遍；但是頤和公館淋浴區刷到2m高度，并且刷兩遍，是不是很夸張；

再比如

用實木地板的項目很常見，但是有聽說過需要挑人來安裝的實木地板嗎？

頤和公館就是，實木地板采用傳統魚骨拼工藝，需5年以上豐厚經驗的老師傅方可駕馭，是不是很夸張；

再比如

常規項目的玻璃是5-8mm，10w+豪宅的玻璃也才10~12mm，頤和公館單塊玻璃厚度極致是12~14mm，是不是很夸張；

還有嗎？還有，而且很多……

比如

頤和公館的外立面，大量使用鋁板線條；這已經是10w+豪宅的標準了，竟然還采用了45°的斜拼，是不是很夸張；

再比如

在頤和公館的屋子里，即使不開燈，你也會覺得很亮。這是因為頤和公館的窗戶更大，室內采光和視野都更好。

以南立面（主要采光面）為例，南向窗戶面積與整個墻面的比值，高達0.358，遠高于常規項目0.25左右的水平，是不是很夸張；

并且頤和公館的窗戶規格，是按超規范要求去配置的。比如低樓棟的窗戶做普通玻璃即可，而頤和公館全部做了鋼化玻璃。

總之就是能想到的地方都盡量做到最好。

不論客戶能不能看到，或者規范的底線要求什么樣，頤和公館做產品的態度，就是盡可能都做到最好。

也正因為如此，這樣的精工細節還有很多很多。

所以，看到實景現房呈現時，才有頤和公館第一眼的不同。

不只是卷紅線內園林，還卷紅線外城市公園；

不只是卷得房率、卷面寬，還卷業態升級；

不只是卷廁所防水涂層，還卷鋁板立面造型，更卷窗戶的配置規格……

這就是頤和公館的產品力「足夠好」，大家可以去現場感受下城市公園，感受頤和公館花了多少心血，

「足夠好」，其實是初心和態度。

04.

說到態度，上面說的是開發商的態度。

操盤手說到足夠好的客戶，又是怎么一回事呢？

表面上看，這是兩件事，其實是一件事：

城市公園是造景，純洋房社區是造場；精工細節是造房子。

當開發商堅持造景、造場、造房子都足夠好時，就會被足夠有想法的人看到。

頤和公館不是在找有錢人，而是在找一群足夠有想法的人，要讓這樣一群人認可。

大家有沒有發現，有想法的人，往往是各行業的意見領袖。

當頤和公館被這群人看到后，就一定會過來買；然后影響身邊的人來買。

很多人說這是社群的力量，表弟更覺得是各行業領袖的力量——

要經受過市場最挑剔人的審美和認可，成為某個圈層的團寵。

很多同行也常跟表弟抱怨市場太卷，同質化競爭太嚴重。在頤和公館，表弟看到了不一樣的破局方案：

足夠好的產品力+足夠好的客群

是先有足夠好的產品，再帶來足夠好的客戶，足夠好的客戶再自發給自己找足夠好的鄰居。

順銷盤的客戶自來水模式，也就水到渠成了。

頤和公館做對了什么，關鍵就是三個字：足夠好。

• 當同行降價時，頤和公館做足夠好；

• 當競品促銷時，頤和公館做足夠好；

• 當客戶猶豫時，頤和公館還是堅持做足夠好。

操盤團隊一直認為：價值＞價格

有想法的人會認可價值；

沒有想法的人，只會認可便宜。

所以，在本質上，頤和公館是用「足夠好」，主動篩選出有想法的人。

這其中的區別，小伙伴們可以仔細琢磨不同在哪里。

一群有想法的人在一起，這樣的社群活動怎么辦？

當然這就涉及到頤和公館的核心機密了，有知識產權的那種量級機密。

在經過操盤團隊授權后，表弟只能有保留聊聊頤和公館的不一樣的社群玩法。

首先，頤和公館塑造了一個社群專屬的IP形象——天天管家。

這里面有個不一樣的細節，就是拒絕常規的社群案場化，而是堅持做社區生活。

因為是一群特別有想法的人，所以即便是馬術、高爾夫、生日宴這種常規活動，頤和公館也都是定制，是高級定制那種。

比如馬術活動，要提前了解馬的性格、馬的生日、馬的品種特點，都要和業主匹配起來。

還有更多的社群做法，因為涉密，就只能說這么多了。

尋找到一群有想法的人后，頤和公館的不一樣很快顯現出來。

這是一組案場數據：

• 項目認購當天直接簽約的比例是40%（大興區均值13%）；

• 平均認購到網簽的周期是7天（市場平均轉簽周期1-3個月）；

• 到訪客戶認購的轉化率最高時達到8%（而北京普遍轉化率是3%）；

• 全款客戶比例將近三成（是大興區全款客戶占比的兩倍）；

• 非渠道成交占比40%（是周邊項目占比的4倍）；

• 渠道點位比競品低0.5%（但渠道依然優先聚焦帶客）；
  

所以，當操盤團隊說客戶足夠好時，表弟更愿意說，頤和公館找到了一群有想法的人。

這就是非常經典的8%理論：

社區只要先期找到8%的各行業意見領袖，客戶就會自動開啟自來水模式。

05.

現在我們回過頭來，看看頤和公館具體做對了什么？

表面上看，

1.將社區塑造為城市資產，不僅聚焦社區內，也主動建造紅線外城市公園；

2.足夠好的產品力，拿10w+項目的品質要求打造每一個細節；

3.足夠好的客戶，是有一群有想法的人；

4.社群活動拒絕案場化，走高級定制路線，主動篩選客群，顆粒度足夠細化。

也許有人覺得不以為然。其實，市場沒有秘密，只有堅持把常識的事情做到極致。

能堅持每一天都這么做，能堅持每一組客戶都么做，其實很難，真的很難。因為它需要房企的

初心

很難嗎？其實很難。

市場雖然在變化，本質還是服務客戶

但是，做好服務客戶這件事上，有開發商就會評估代價大不大？成本高不高？花錢多不多？

而頤和公館則是認為這樣做后，

是不是還能更「足夠好」！

前者是算賬式服務客戶，后者是初心，也是當下市場上最稀缺的物種。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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