在香港這個全球最昂貴的地產市場之一，近期的經濟數據和行業分析引發了廣泛關注。香港仲量聯行（JLL）主席曾煥平在最新報告中發出警告，稱香港樓市的黑洞比人們想象中更為深邃。隨著市場的不確定性加劇，發展商面臨的壓力愈發明顯，樓市前景令人堪憂。

2025年上半年，中美關稅戰的緩和以及銀行拆息的低企本應為香港地產市場帶來一線生機。然而，現實卻是，發展商的賣樓庫存壓力依然沉重，樓價持續下跌的趨勢讓市場信心受挫。根據仲量聯行的預測，中小型住宅價格將下跌5%，而超級豪宅的價格則可能下跌5%至10%。這一數據無疑讓市場參與者感到震驚。

曾煥平指出，盡管市場上有一些積極的跡象，例如租金預計上漲最多9%，但整體樓市的走勢卻依然暗淡。尤其是內地專才及學生的需求推動了住宅租金的上漲，令租賃市場的火熱與銷售市場的低迷形成鮮明對比。

在這樣的市場環境下，發展商們不得不采取低價策略來加速銷售。曾煥平強調，住宅物業已成為發展商“唯一的提款機”。他指出，許多中小型發展商正面臨財務困擾，急于通過減價出售新盤來確保去貨速度。這種現象在大型樓盤入伙后尤為明顯，撻訂情況愈發嚴重。

“低價策略賣得好是好事，但二手市場卻喊得很犀利，”曾煥平說。這表明，盡管一手市場的銷售情況有所改善，但二手市場的價格卻需要進一步下調，以便與一手市場競爭。對于許多投資者而言，面對不斷下滑的房價，他們不得不考慮減價加速沽售超級豪宅。

香港政府數據顯示，負資產的數量已達4萬多宗，但曾煥平對此持懷疑態度。他認為，官方數據并未充分反映實際情況，實際數量可能高達7萬至8萬宗。這一負資產問題不僅影響了市場信心，也讓許多業主面臨巨大的財務壓力。

“政府說是4萬幾個，就4萬幾個，但實際情況可能更糟糕，”他直言不諱地表示。隨著市場的持續低迷，許多業主不得不選擇低價出售物業以套現，而這又進一步加劇了市場的供需失衡。

在這樣的背景下，曾煥平對未來的市場走勢表示謹慎樂觀。他指出，盡管市場面臨諸多挑戰，但仍有一些積極因素可能會影響樓市的復蘇。例如，HIBOR（香港銀行同業拆息）的下跌和股市的回暖都為市場帶來了希望。此外，300萬至400萬港元樓宇的印花稅下調，也可能為購房者提供一些支持。

然而，地緣政治的不確定性和潛在的商業地產危機仍然是市場復蘇的重大阻力。隨著特朗普政府政策的飄忽不定，未來的關稅戰是否會繼續，尚無定論。此外，市場上部分銀行因擔心壞賬風險而收緊信貸，進一步加大了市場的壓力。

盡管2025年上半年二手市場交易量回升至約2萬宗，但與2018至2024年的平均水平相比，仍低22%。成交量的輕微改善并不足以支撐價格的大幅反彈。以往的樓價反彈均建立在成交量大漲逾五成的基礎上，因此，未來樓市的復蘇之路仍然漫長。

截至3月底，一手市場的供應量已達到約93,000個單位，且貨尾單位仍在持續增加。預計到今年底，市場需要56.7個月才能消化全部庫存，這一數字遠高于2015至2021年間51.3個月的平均值。這意味著，發展商必須持續減價，樓價回調的時間將進一步延長。

“我們預計樓價將要到2026年后期，才有望持續復蘇，”曾煥平總結道。他表示，宏觀經濟指標顯示樓價跌幅或會放緩，受惠于定期存款規模較2021年水平倍增，資金可能會轉投地產市場。此外，人才簽證計劃帶動的人口增長（首季共發出2.7萬個簽證）也將推動租賃需求，進而刺激置業需求。

總的來看，香港樓市的未來充滿不確定性。盡管有一些積極的因素，但市場的深層次問題，如負資產、庫存壓力以及外部經濟環境的變化，依然是制約市場復蘇的關鍵因素。業內大佬的警告提醒我們，樓市的黑洞比我們想象中更為深邃，只有在深入分析市場動態、把握政策變化的基礎上，才能找到真正的出路。

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