導語

住宅產品的升級方向將不再局限于單純追求更多的贈送面積，而是轉向生活場景的優化、科技賦能的深化以及服務配套的完善等多維度的綜合價值競爭

◎ 文 / 朱一鳴、王映雪、李玥瑤、貢顯揚

研究視點

近年來，中國房地產市場供需關系發生了重大變化，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”。在此背景下，國家提出了“好房子”的理念，旨在通過政策引導和標準規范，滿足人民群眾對高品質居住的需求。2025年《政府工作報告》首次將“好房子”寫入其中，并明確提出要“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。隨后，住建部發布了《住宅項目規范》，并于2025年5月1日正式施行，標志著“好房子”從政策倡導轉變為具有強制約束力的國家標準。

與此同時，全國多省市自2023年末以來相繼出臺文件，針對新建住宅的建筑設計規范進行優化調整，支持高品質住宅開發建設。這些調整主要通過優化計容標準來提升項目的實得面積和產品品質。

在這些政策的推動下，各重點城市的住宅品質得到了快速提升。新規通過放寬陽臺、飄窗的面積及進深限制，鼓勵設置空中花園和復式挑空，優化公共空間的計容標準等方式，顯著提升了住宅產品的空間尺度和舒適性。這些變化不僅滿足了改善型住房需求，也為房地產行業的高質量、可持續發展提供了清晰的指引。

01

國家提出“好房子”理念

各城市細則支持高品質居住需求

1、政策背景：全國多省市出臺優化政策，支持高品質居住需求

近年來，中國房地產市場供需關系發生重大變化，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”。這樣的背景下，國家層面提出“好房子”的概念、支持改善性住房需求，旨在通過政策引導和標準規范，滿足人民群眾對高品質居住的需求。

2025年《政府工作報告》首次將“好房子”寫入其中。明確提出要“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子””。2025年3月國家住建部發布“好房子”國家標準《住宅項目規范》，并于5月1日正式施行，“好房子”這一概念首次從政策倡導轉變為具有強制約束力的國家標準。

同時，從全國層面來看，自2023年末以來，全國多省市就已相繼出臺文件，針對新建住宅的建筑設計規范進行優化調整，支持高品質住宅開發建設。在同樣產權面積下，通過優化計容標準來提升項目的實得面積和產品品質。

一線城市中，廣州、深圳、北京都已出臺相關政策調整，其中廣州于2023年11月最早出臺《廣州市建筑工程容積率計算辦法》。2024年內，武漢、珠海、長沙、南寧、南京、成都、西安等重點城市也都先后更新規范，放寬套內空間和公共空間的容積率計算標準。

2、套內空間：放寬陽臺飄窗面積限制，鼓勵空中花園和復式挑空（略）

3、公共空間：架空層、風雨連廊、外墻裝飾面計容標準調整優化（略）

02

各重點城市住宅品質快速提升

銷售表現總體優于舊規產品

多個重點城市新規的實施為市場注入新的活力，推動了住宅產品的升級換代，同時也為房地產行業的高質量、可持續發展提供了清晰的指引。

1、北京：中小戶型產品最受益，得房率升至90%+

（1）放寬陽臺及起居室的設計限制、系統性優化公共空間

北京住宅品質提升政策采取漸進式推進策略，從試點區域開始實施。北京2024年11月發布《高品質商品住宅設計導則（試行）》，從建筑設計規劃、園林景觀的功能區設置、外立面材質要求、架空層、風雨連廊、陽臺及室內空間尺度、功能性要求及精裝以及后期的運營維護等方面做出指引，鼓勵新建住宅建造開敞陽臺、屋頂花園、架空層、風雨連廊等設計。

在此基礎上，2025年2月，北京又發布《平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點（試行）》，進一步豐富完善政策內容，制定了制定了更為詳盡的技術實施細則，并計劃在平原多點地區即順義區、大興區、昌平區、房山區及亦莊新城率先實施，同時明確城市副中心通州區參照執行。

新規對容積率計算規則進行了優化調整，重點放寬了對陽臺及起居室的設計限制。在陽臺設計方面，此前高層住宅建筑不得設置開敞式陽臺，封閉式陽臺也按室內面積計算容積率。如今，新規允許封閉/開敞陽臺占比提升至套內10%（進深不超過1.8米），且這部分面積不計入容積率，同時還支持建造不計容的錯層陽臺。

針對大面積產品，新規也做出突破。技術要點明確，套內面積超過140㎡的住宅，在起居室設置一定比例面積的挑空空間，只要符合要求，挑空部分也可以按其水平投影面積計算容積率。這些規定為住宅設計提供了更大的靈活性。

新規還對社區公共空間品質作出系統性優化。明確規定符合標準的架空層和風雨連廊可不計入容積率、允許配建社區共享空間、鼓勵采用更具質感的現代建筑材料、同時優化建筑高度管控，塑造豐富天際線，此外，新規還創新性地允許利用城市支路空間實現地塊間互聯互通。

一系列政策的出臺，標志著北京市住宅品質提升工作進入規范化、標準化的新階段。

（2）新規產品不局限于平原多點地區（略）

（3）高贈送陽臺、架空層、風雨連廊引領新規產品升級方向（略）

（4）去化表現分化，地段價值仍是關鍵（略）

2、廣州：最早發布新規，累計已有70余個新規產品落地

（1）廣州最早發布新規，明確放寬容積率規范、改善住宅品質（略）

（2）累計已有70余個新規產品落地，改善型四房占主導

自2023年11月廣州容積率新規發布后，截至2025年4月末，共已有70余個新規產品陸續亮相入市，多數位于天河、荔灣、黃埔、花都、番禺、海珠等區，以剛改及改善型項目為主。

其中，2025年4月，廣州全市有超過10個新規項目正式開盤。典型項目區域分布高度集中，海珠區以5個項目（占總量50%）領跑，覆蓋琶洲（保利天奕）、南洲（綠城·馥香園）等城市更新重點板塊；番禺區次之（2個項目），依托亞運城、華南板塊區位優勢承接外溢需求；天河、荔灣、南沙各1個項目，體現政策初期對核心區土地價值的聚焦。

新規產品以超高層為主，占比約四成，如中交天翠32F、越秀江灣潮起37F，彰顯出在土地資源稀缺背景下向立體化開發轉型的趨勢。與此同時，出現“高層+小高層”復合業態，如保利天奕24—32F高層配建16—17F小高層，探索差異化路徑。純小高層產品較為稀缺，僅占約三成。整體呈現低密稀缺、垂直開發為主的特征。

戶型結構分布方面，四房為絕對主力，占比59%，面積段約110-190㎡；三房占比35%，面積門檻下探至82㎡（招商林嶼境）。值得關注的是，萬科理想花地傲璟推出74㎡二房極剛需產品，填補了核心區上車盤的市場空白。

（部分略）

（3）以高實用率為核心優勢，全面提升居住舒適度（略）

（4）新規產品市場份額提升，去化率優于舊規產品

新規產品逐步入市以來，市場份額占比提升迅速。2025年第一季度，廣州新規產品成交已占全市新房成交的近兩成。2025年4月，廣州全市共有13個新規產品入市、共計17次推售。推貨量達2726套，占到全市的60%；認購量752套，占全市73%。

一方面，新規產品實用率更高，產品實用率多超過120%，部分項目高至130%。另一方面，新規產品的整體認購去化率水平也優于舊規產品。2025年4月，新規產品開盤當日平均去化率達27.6%，多個項目開盤當日去化率在35%以上，高于舊規產品的15.3%。

如番禺區廣州地鐵·瓏曜上城項目，憑借學校、地鐵、商業配套齊全，以及低總價、低密度的新規產品獲得較高關注，開盤去化超百套、去化率39%。又如海珠琶洲CBD的保利天奕項目，主打低密度、高舒適度的大平層產品，目標客群為改善型及高凈值人群。產品實用率超120%，首開入市120-190㎡四房，當天認購也超百套、去化率37%。

整體來看，2025年廣州新規產品供應將繼續迎來爆發，產品的升級迭代將有助于提升新房市場的吸引力，支撐市場維持熱度。

（部分略）

3、深圳：放寬陽臺、凸窗等尺度限制，但去化優勢相對有限（略）

4、成都：聚焦143㎡四房解鎖創新生活場景，銷售明顯好于周邊舊規產品

（1）新規推動公攤面積優化、社區功能完善（略）

（2）新規項目多位于主城區，聚焦四房戶型（略）

（3）得房率升至110%+、生活方式革新、高端體驗下沉（部分略）

• 高端元素下沉，140㎡做雙全景艙、125㎡做雙套房三衛、98㎡有獨立家政間

新規帶來的另一個突出亮點是，可以將更高端產品的設計理念和功能配置復刻至改善甚至剛需產品中。

澳南錦江序140㎡戶型引入原本僅見于豪宅的雙全景艙設計，客廳和主臥均三面采光。該戶型外圍一圈的贈送飄窗均可以拆除，使得各個空間的尺度更加開闊，整體空間利用率更高，同時，這種靈活的空間設計也為未來的空間改造提供了更多可能性。

建筑外觀是由曲面鋁扣板材與轉角弧形玻璃相結合的環幕式幕墻，不僅提升了整個建筑的美觀度與科技感，更為客廳與主臥提供了270°的無遮擋視野。對于改善型購房者而言，這樣的設計無疑帶來了更高端的居住體驗。

圖：成都澳南錦江序140㎡戶型

對于面積更小的產品，贈送面積增加所帶來的提升更為顯著。以澳南錦江序125㎡戶型為例，該戶型實現了四房兩廳三衛的雙套房設計，即使是面積最小的房間也接近10㎡，作為臥室面積并不局促，這一配置在舊規下通常需要143㎡甚至更大戶型才能實現，如今卻在125㎡的戶型中得以呈現，充分體現出新規的優勢。

圖：成都澳南錦江序125㎡戶型

蜀都萬科錦上揚華的98㎡戶型，融入多處飄窗和設備平臺作為贈送面積，同時擁有三處半贈送區域，實現了三房兩衛的實用布局。在此基礎上，其中一處半贈送區域設計為獨立家政間，進一步提升了戶型的實用性和功能性。

圖：成都蜀都萬科錦上揚華98㎡戶型

（4）新規產品市場表現：去化表現明顯優于周邊舊規產品

• 新規產品數次開盤多熱銷

成都新規的實施為住宅產品帶來了顯著的升級與創新，新規產品的市場熱度維持高位，大部分產品的去化表現亮眼。在成華區，監測的5個新規項目中，華潤置地中環天宸4次開盤，首開當日去化率達90%，后續三次開盤均實現100%去化；招商錦城序、新希望D23風華、澳南錦江序、首開股份臻禮著均首開售罄。金牛區和武侯區的三個新規項目在6次開盤中，去化率也均保持在89%-100%的高位區間。

• 新規產品持銷期表現優于周邊舊規競品

（部分略）

5、南京：正式開啟“四代宅”時代，挑空墅廳成為最大創新（略）

6、武漢：分主遠城區推進陽臺及空中花園新規（略）

7、重慶：政策逐次放寬四代宅限制條件，多維度實現產品創新

（1）四代宅政策三次調整，限制條件逐步放寬（略）

（2）前期多為120㎡以上改善戶型，未來面積將趨小化（略）

（3）規劃融合山地特色、露臺設計多樣化、重視私密性

• 融合獨特山地特質于產品之中

重慶第四代住宅產品充分融合山地城市特色，在設計中展現出獨特的空間創造力。其中，聯發觀音橋作為重慶市新規實施后觀音橋核心板塊首個面市的四代宅產品，融合"垂直生態+城市再生"雙邏輯，項目建成后將成為觀音橋城市界面升級的核心載體。

聯發觀音橋嘉和府整體地塊向上抬高約20m，形成觀音橋北拓區制高點，依托高地勢，形成對兩江四岸核心景觀帶的無遮擋視域覆蓋，同時隔絕了周邊的車流人流，形成了核心區域內的稀缺大中庭。與此同時，產品通過制高點定位，塑造觀音橋北拓區的地標性建筑組團，使項目成為區域內的視覺錨點。這種因地制宜的設計手法了強化項目的高端屬性。

圖：重慶聯發觀音橋嘉和府意境圖

嘉和府依山就勢，充分利用天然地形高差，社區主出入口設置在低處，通過垂直電梯聯通住區，形成物理屏障隔離住區內外。約140米弧線打造星級酒店式歸家入口延展面，約80m×28m門樓尺度橫向延展面寬達普通住宅項目的2.5倍；順應山地走勢，打造約10000㎡的圍合大中庭實現景觀漸進式展開。

圖：重慶聯發觀音橋嘉和府實景圖

• 露臺設計多樣化，南北錯層最常見

重慶第四代住宅經過數次限制條件的放寬，在露臺設計上呈現更加豐富多樣的創新形態，其中最常見的方式為露臺南北錯層。

以聯發觀音橋嘉和府為例，嘉和府以Low-e玻璃幕墻、最高約0.55的高窗墻比、270°圓弧轉角窗，實現了全方位、無死角的景觀視野拓展；185戶型約 6.3 米挑高、面積約 33㎡的空中庭院，結合室內大面積落地玻璃設計，增強室內外空間滲透，實現光照的優化配置與垂直生態立面的落地。

圖：重慶聯發觀音橋嘉和府建筑意境圖

嘉和府推出建筑面積約125-185㎡四房，均為第四代住宅，平均得房率接近130%，相比同面積段傳統住宅，贈送面積多出近50%。以185㎡戶型為例，套內實得約207㎡，拓展面積約61㎡。

該戶型采用U型端廳+露臺的設計，奇偶層的露臺分別與端廳的南側和北側相連，均圍繞客餐廳核心功能展開。戶內三維動線系統實現分流：主人專屬動線直達主臥套房，次代際生活動線獨立連接次臥與老人房，公共活動動線直通LDKBG空間。這種設計有效平衡了多代際家庭的隱私與互動的雙重需求。

圖：重慶聯發觀音橋嘉和府185㎡奇數層戶型

（部分略）

（4）去化表現分化，仍好于傳統產品（略）

8、西安：四代宅標準放寬，更多創意（略）

03

新規下的產品趨勢與未來挑戰

1、新規下的產品趨勢（略）

2、新規面臨的問題與挑戰

新規實施以來，高贈送率的新規產品已經成為吸引購房者的關鍵優勢。然而，由于部分城市新規產品的贈送率過高，已經嚴重影響到舊規產品的銷售，近期部分城市已出現針對新規產品監管的苗頭。

這背后主要有兩方面的原因。一方面，新舊規產品之間矛盾凸顯，由于新規產品過高的贈送面積，使得存量的舊規產品相對貶值，引發了已購房者的不滿和大量的投訴。另一方面，新規設計中的一些問題也逐漸暴露，帶來了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設計可能會對建筑結構安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩定性。

這些問題促使部分城市開始收緊新規產品的相關政策。例如，廣州明確要求，飄窗必須外凸，不再允許通過內凹飄窗變相擴充室內面積，目前的0飄窗設計或將被全面叫停。廣州高度超過40米的建筑，花池不再全贈送，需計入一半容積率，未來房企通過花池改造增加面積的做法也將受到一定限制。

成都也是本輪新規產品創新的熱點城市。但對新規產品的監管也在悄然收緊。成都新規要求全贈送和半贈送面積占建筑面積的板率不超過20%，但實際操作中，項目往往會超過這個比例，甚至有些項目到了40%。因此，根據成都最新出臺的建筑工程驗收規范，房企報建時的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗收核查中，如果實測誤差值過高，房企將可能被處罰。

此外，福州作為最早開啟四代宅建設探索的城市之一，如今也對相關政策進行了收緊，明確不再允許北向露臺的規劃。

展望未來，新規產品的設計與監管收緊或將成為更多城市的普遍趨勢，房企通過模糊處理增加贈送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。在政策方向的引導下，住宅產品的升級方向將不再局限于單純追求更多的贈送面積，而是轉向生活場景的優化、科技賦能的深化以及服務配套的完善等多維度的綜合價值競爭。

目錄

重點城市住宅新規對產品的影響和效果

一、 國家提出“好房子”理念，各城市細則支持高品質居住需求

1、政策背景：全國多省市出臺優化政策，支持高品質居住需求

2、套內空間：放寬陽臺飄窗面積限制，鼓勵空中花園和復式挑空

3、公共空間：架空層、風雨連廊、外墻裝飾面計容標準調整優化

二、 各重點城市住宅品質快速提升，銷售表現總體優于舊規產品

1、北京：中小戶型產品最受益，得房率升至90%+

2、廣州：最早發布新規，累計已有70余個新規產品落地

3、深圳：放寬陽臺、凸窗等尺度限制，但去化優勢相對有限

4、成都：聚焦143㎡四房解鎖創新生活場景，銷售明顯好于周邊舊規產品

5、南京：正式開啟“四代宅”時代，挑空墅廳成為最大創新

6、武漢：分主遠城區推進陽臺及空中花園新規

7、重慶：政策逐次放寬四代宅限制條件，多維度實現產品創新

8、西安：四代宅標準放寬，為產品設計提供更多創意

三、 新規下的產品趨勢與未來挑戰

1、新規下的產品趨勢

2、新規面臨的問題與挑戰