世間最舒服的關系，要么是躺著，要么是站著。

躺著就是「大平層」，站著是「別墅業態」。

躺著可以卷層高、卷面寬、卷陽臺、卷得房率。站著卷，可以卷露臺，可以卷院子。

比如站著的中央別墅區懋源·云紀，奇偶層設計，南北雙陽臺，進深夸張到3.5m，陽臺甚至都能遮檔住樓下別人家的功能房間采光，就卷得有點離譜了。

但是，在大平層躺著的姿態都能出盡出后，別墅業態站著的姿態就成為設計大佬們的心頭好。

比如城市別墅電建玖宸，因為地處西山，就在正負零標高上做足文章，給了足足有200㎡的大院子，就是占了業態的便宜。

具體到地王海淀樹村，10w+的樓面價，應該匹配什么樣的產品？這也給樹村地塊帶著持續的高關注度，表弟也數度建模，摸擬分析空間業態和產品形式。

萬萬沒有想到，劇情脫離了表弟的劇本，來了360度大反轉！

就在本周二，中海終于進行了規劃方案公示，網上討論也很激烈，且聲音出奇一致，很多小伙伴都說它是站著，是海淀斷供6年的上三層下兩的雙疊拼，是站著的地王。

關于這一點，表弟只能說：你們統統都猜錯！

它是既站著又躺著的混搭業態，舒服不舒適，有多舒服，表弟還沒有想法。

表弟只想說：重要的事情說三遍，地王樹村產品是

三疊墅！三疊墅！三疊墅！

準確說，是

上疊+
中間戶大平層+
上疊

就是下面這張圖——

是不是很奇怪——

為什么是中間大平層的三疊墅？

會不會有露臺？

院子有嗎，如果有，可能是多大面積？

「好房子」三件套里的陽臺在樹村會升級嗎？

風雨連廊又會玩出啥新花樣……

一方面，市場熱議不止；一方面中海北京官方三緘其口。

所謂事以密成，悶聲發大財，正處報規階段的中海北京還會持續沉默。

表弟也只是根據總圖，經過一個大夜奮戰，初步測算出以下三組數據：

1.整個小區規劃278戶，主力產品200㎡起步：

2.洋房面積段200-260-300㎡洋房，疊拼，一層一戶產品；

3.超50%的戶數在300㎡+……

從面積段定位上，樹村產品絕對是北京頂豪，是中海北京繼甲叁之后的扛把子！

可能有小伙伴擔心業態混搭后社區客群不純粹。這個擔心，中海北京也想到了，用景觀中軸將地塊分為南北兩個小區，就是下圖里的樣子。

其中，南區是純洋房業態；北區是疊拼+單層一戶產品。

但是，對買房小伙伴來說，只知道這些大面上的信息，還不足以掏錢刷卡。所以，先掃碼入群，表弟整出出樹村地王10大推測，希望對買房小伙伴有幫助。

想知道更多，抓緊掃碼入群。

接下來，表弟就聊聊樹村地王的10大謎。

1.為什么表弟推測是三疊墅？

2.疊墅產品以及洋房的下躍產品，有沒有小院兒？

3.疊墅業態長啥模樣？

4.疊墅前后樓棟的樓間距是多少？

5.疊墅有地下室嗎，會是多大？下躍產品呢？

6.疊墅和洋房的層高有多高？

7.樹村地王會是啥風格？

8.樹村地王入市價格幾何？

9.樹村地王的單價上限，會是多少？

10.中海北京還會有哪些后手？

相信要買房的小點伙伴問的問題會很多，表弟想說的也很多。所以先寫10個，近期表弟將會有直播，再給大家聊10個你意想不到的樹村之謎。

因為下文比較專業，建議買房小伙伴蹲直播間，慎入。當然后續會有大白話版。業內產品總級別可以接著看，歡迎產品大佬們一起私信探討。

01.為啥說它是三疊墅？

我們以3#樓為例來說明。

四個信息，我們逐一說明。

先看顯眼的數據和標識。

• 圖中「電梯」的標注，大家肯定都看到了。這就是判斷出是疊拼業態的基礎。

• 圖中「3F」的標注，也很突出。這說明在三層一定發生了什么。

那么接下來我們細想一下：

• 如果是以3F分界，做上下雙疊的話，不論是1+2配3+4+5、還是1+2+3配4+5，意味著標注「3F」的范圍，只是用來疏散的樓梯。

  做這么大范圍，是給誰的儀式感？

  或許有人會問，如果是三疊墅，那么疏散樓梯至少要到四層。可是這里只標注到了「3F」呀？

  《潛伏》里，余則成曾批評李涯，吃虧在不懂錄音的基本原理。

  被迷惑的小伙伴，也是沒弄清公示圖的基本原理，和圖面看線的基本原理。

  這里就不做展開了，表弟怕真把大家教會了。
  

• 總之這個5F的樓棟里，是有平層產品的；而合計五個出入口，意味著這樓棟里有五戶。

  所以平層戶只有一個，也就只能是橫貫整個平面的。

最后，拋開以上所有推測不談，其實有個最基本的邏輯就擺在那兒：

中海這次要玩把大的，不只是秀專業肌肉。

說老實話，表弟以前只見過地上三層的別墅：聯排、合院、獨棟。

還沒見過地上三層的疊墅單戶，更沒見過上疊比下疊大的別墅。

關于這一點，未來我們直播的時候展開聊。

02.有沒有小院兒？

地面的花園小院，這是最為稀缺，最有溢價，也是最有挑戰。

從總規方案中看，表弟猜測中海應該在努力中。

原因也很簡單，從窗井的間隔來看，中海樹村的方案留有了首層出花園的余地。下疊的窗井間隔將近

3m

請問小伙伴們：如果不是為了做開口去花園，中海北京為什么要留這么大余地？

還有，中海將40%的土地，給了不到30%的戶數。

甚至可以說將40%的土地，給了25%的戶數。

看上圖標注紫色樓棟就能發現，4#、8做出了很多犧牲。

你再仔細想一下，為什么中海北京用景觀主軸將墅區和洋房區隔開，只是為了客戶純粹這么簡單嗎？

表弟猜測，中海北京就是為了避免不同客群相互舉報。

而且，為了空間平權，中海北京還把中間平墅和上疊也有退臺形成的露臺小院。

既然空間平權了，院子、露臺都有，買房人應該會互相體諒，互相搭臺。

可能會有人問，露臺在圖上標注的是不上人屋面，怎么變成露臺了呢？

關于這一點，表弟也會在直播中聊。

03.疊墅業態長啥樣？

放圖最為清晰，為了建模，表弟真是熬了一個大夜。

先來看上疊產品，看下圖有標注。

中間戶大平層，也叫平墅，看下圖有標注。

下疊產品，下圖也有標注，特別是小伙伴關心的小院入口，也畫出來了。

04.疊墅樓間距是多少？

表弟粗算了一下，下疊之間間距18m出頭。如果考慮交通核凸出的影響，最近處距離約

15~16m

這個也是螺螄殼殼做道場，中海的小伙伴們已經很努力了。

你可以算筆賬，就知道挑戰難度有多大。雖然用地容積率1.6，但是把街坊路和綠化帶的占地刨除后，用地容積率估算接近

2.0

這個容積率往往匹配的是36m或是45m的限高。但是樹村確實太難了，限高只有

18m

所以，中海小伙伴真的很不容易。

05.地下室怎么分？

①先說下躍產品

由于只有南側有窗井，估計下躍地下部分不會是首層面積的100%投影。

結合核心筒位置，表弟大敢推測，下躍的地下部分，應該是50%~60%的首層投影面積。

也就是說，假設首層面積是100㎡，對應地下部分約是50㎡。

還有一個好處，因為下躍產品在樓座南側，可以借助窗井采光，地下室可以采光。

②再說疊墅產品

我們知道，疊墅的地下室通常是互相咬合，劃分比較復雜。

但是為了上下樓的使用方便，一定會有電梯貫通的。

也就是說，分析疊墅的地下部分，先要找到各自的電梯位置。

所以，地下室的門道也就有了。

• 從圖中來看，示意了上疊電梯的位置。

• 根據經驗，上疊電梯會挨著另個電梯，此處應該是挨著下疊的電梯。

• 另一方面，從中墅的入戶方式和圖面中的鏤空符號來看，中墅的電梯應該在中間。

那么有了電梯位置，根據經驗，也就可以推測出各戶地下部分大致的位置和大小，就是下圖。

一般來說，下疊的地下范圍最大，上疊和平墅預計應該差不多。

因此，根據樓棟基地面積推測地下室面積分別約是：

• 下疊地下部分約110㎡

• 中墅地下部分約60㎡

• 上疊地下部分約70㎡

06.層高問題

從公示圖中來看，疊墅和洋房的層高只有3m左右。

對于這么高總價、高單價的項目來說，有些低。

但是，這不是關鍵。從疊拼產品，表弟又發現了兩個機會點：

• 2F的高度，只有5.85m，層高3m都不符合現行規范，怎么報規呢？

• 另外，疊拼的層高資源，其實有富余，為什么不用滿？

俗話說，西邊取完了經，東邊應該還有。到了這里，答案也就浮出水面：

往上的限高突破不了，往下的余地還有。

所以表弟推測，中海在樹村，首層室內地坪要比室外地坪低。也就是說

樓座下挖。

表弟預計，中海樹村的樓座下沉，應該不到1m。所以，中海樹村的實際的層高應該是

約3.1m~3.5m。

千萬不要忘了，這也是優勢——可以利用室內外高差塑造景觀微地形。

這樣做的好處是：可以對不足20m的樓間距，通過微地形、等高線等景觀手法進行樓棟視線距離處理。

當然，這也同步意味著項目散水組織、防水質量要有更高的標準。

這里也順便說一下，對于閣樓樣式的推測：

• 由于地塊資源緊張，上疊的5F進行退臺后，進深約在8.4m左右。

• 為了不影響日照，坡屋頂北側的坡度必須30°斜面順下來。

• 另一方面，如果南側也是30°斜面，最后閣樓的凈高很矮，附加值將會很低。

既然選擇了站著和躺著兩種姿勢，就注定了樹村地王的產品研發是超高難度。

所以，表弟推測屋頂剖面如下圖：

07.項目風格

海淀近期的熱銷焦點，清河板塊有建發海晏的中式風格，也有臻澐的東意西境、經典華麗。還有嘉華天珺的人文海派、頤海澐頌的現代簡約輕奢。

樹村地王會又是什么風格？

我們先來看掛牌文件，里面提到地塊有風貌要求，需要設置坡屋頂。

可能的方向是，中海在樹村會走中式風格。

表弟先把社區大門建模了出來，大家看一下，在尺度上有沒有可能？

從上圖看，像是歐式，又像是法式。

這讓表弟聯想到，中海在朝陽的熱銷豪宅萬吉玖序，恰好是法式風格的現代演繹。

那么，樹村地王會是法式嗎？

答案留待后觀。不過表弟覺得會是一個類似臻澐更海淀的答案：

東意西境

08.價格預測

中海樹村預計會以什么價格入市？這個很簡單，我們通過幾個數據來推測

①土地成本

成交樓面價10.23w/㎡

②建造成本

土建+精裝的成本，參考行業標準，全部用地上面積進行分攤后，單方成本是1.4萬元/㎡；這里取成本

1.5w/㎡

③費用&稅金

營銷費用 1.5~4.5%+管理費用 1%+所得稅 3.5%+增值稅及附加 3%+土增稅 3.5%

此外，樹村項目營銷費按3%估計

所以，費用&稅金約是14%

綜上所述，如果按15萬元/㎡售價，凈利率是8%。

當然，由于是估算，暫時沒有計算地下貨值；所以預計實際的，凈利率會更高一點。

但是，利潤王中海對項目利潤率要求一定不能低，成本利潤率15%，也就是凈利率12%。

這就意味著，中海樹村的地上售價，很可能將是15萬元+/㎡的價格。

09.中海樹村現在的產品，能支撐這個價格嗎？

結合上述面積、售價等各維度估算，我們可以對產品總價也有個估算（這里地下部分售價按地上部分的25%估算。也就是地下單價=15*25%=3.75萬元/㎡）

結論是：

3000w以下產品24套，占9%，均為變異戶型；

3000~4000w產品共120套，占43%；

4000~4500w產品49套，占17%；

4900w+產品85套，占31%；疊墅類產品全部在這個范圍。

那么就會出現一個總價和業態的挑戰賽：

疊拼這種業態，匹配半億總價

這個問題的背后，中海會如何破局？

10.中海在樹村接下來會有什么動作？

中海極有可能實景呈現，甚至先有實景，之后再開盤。

如果靠傳統的售樓處賣場，靠局部展示去讓客戶去想象的話，一定很難。

頂級總價，匹配頂級業態，那么必須在場景展現上發力。對高端客戶而言，所見即所得。

這就對中海在樹村的實景工程要求上，提出了最艱巨的挑戰。

無論是硬件投入，還是場景體驗塑造，都必須要超出頂豪客戶現有的居住經驗。

并且，這種投入和營造不光局限在社區里，還有東側的綠化帶、南側的街坊路，甚至紅線城市界面的營造，使之成為城市核心資產。

而成為城市資產，才是頂豪社區最基本的底盤。

表弟對中海有信心，對樹村地王更有信心。特別是，中海當下需要一個主場宣誓契機，樹村就是當下最好的契機。銷冠100

附圖①：中海樹村規劃方案公示圖

附圖②：中海樹村方案推測產品面積表

附圖③：中海樹村方案推測產品總價表

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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