《——【·前言·】——》

　　中國人往高處住，印度人往寬處住，兩國人口接近，城市卻完全兩副模樣，印度不是不想建高樓，它是真的“建不起來”。

　　同樣是14億人，一個高樓林立，一個平房成海

　　走進上海陸家嘴，一眼望去，玻璃幕墻反著天光，一棟比一棟高。中國的城市，有一套特別的氣質：密集、拔高、緊湊、豎直延展。

　　看向印度，哪怕是最大城市孟買，街道密布、房屋低矮，大樓不是沒有，但很少。更多是三層五層的小樓、錯落的貧民窟、擁擠的棚戶區、擠滿人卻留著空地的農房。

　　為什么差得這么遠？兩國人口都已經超過14億，印度的人口密度還高出我們三倍多，按理說，他們更需要往天上蓋。

　　可數據不講道理，它直接揭了真相。

　　印度國土面積表面上寫328萬平方公里，扣掉克什米爾爭議區和邊境不可控地帶，實用面積只有約298萬，人口卻和中國一樣，是14億。

　　按人均可用國土算，中國一個人攤上0.68公頃，印度人只有0.21公頃，連前者的三分之一都不到。那么問題又來了，空間更擠，為啥印度城市反而更矮？

　　城市化率直接解釋了一半。

　　中國城市化率超過60%，城市里住著9億人；印度只有35%左右，住城里的人不過5億，其他人還在鄉村自建房。

　　城市化推進得慢，意味著大多數人還活在“平地模式”里——村子、低層磚房、院子、手推車。他們不是被高樓拒之門外，而是壓根還沒走到“需要高樓”的階段。

　　再看中國，從1990年代開始，城市快速擴張，每年進城的人口以百萬計增長。蓋高樓，不只是為了氣派，而是硬性需求，沒地了，只能往上擠。

　　九州認為，印度眼下的狀態，像極了20世紀80年代的中國。農村和半城郊之間徘徊，地多人窮，人口想動還動不了。高樓？蓋上去了沒人租沒人住，那叫爛尾樓。

　　但光看城市化率還不夠，真正限制印度建高樓的，不是觀念，是土地。

　　印度的土地，卡死了城市化的路

　　你要想在印度建棟摩天大樓，第一步是什么？不是圖紙，不是資金，而是“你得先把地買下來”。

　　問題就出在這一步。

　　印度土地是私有的，不是局部，而是全面，無論城市還是鄉村，地都歸個人。只要是你祖上傳下來的，哪怕蓋的是爛棚子，你也有全權決定賣不賣。

　　這就徹底限制了開發商整合土地的效率。

　　孟買有個真實案例。一家地產公司為了建一個15萬平米的住宅項目，花了9年才談下整塊地，地塊被140多個業主瓜分，每個人心態都不一樣。

　　有的說：“這是我外公的地，我不想讓陌生人來。”

　　有的說：“我不缺錢，你再加點。”

　　還有的直接消失了，戶主去世，繼承人下落不明，地沒人能代表簽字，一個缺口，整個項目卡住。

　　而在中國，大城市征地用的是國家行為，土地歸國家或集體所有，征地程序走完，開發區就平地起高樓。

　　這種根本性的土地制度差異，直接決定了高樓是否能落地。

　　而且，中國的地并不多，看上去我們有960萬平方公里，但能開發的地方集中在東部、中部一帶，西部多是高原、荒漠、山區。城市擠得頭破血流，只能像重慶那樣往山上蓋、往天上爬。

　　印度地勢平坦，尤其是恒河平原一帶，不缺平地，反而缺資金和管理，城市化的壓力沒那么急，高樓也就缺了推力。

　　再說城市規劃制度，這又是一道卡脖子的墻。

　　中國城市擴張講規劃、講步調，有《城鄉規劃法》《土地管理法》這類國家層面的文件統一指導。

　　地方政府每一步擴展都有“區域規劃”“總規”“控規”這三張圖，二十年、十年、一年配套執行。開發區、CBD、新區、大學城、產業園，全都按圖施工。

　　而印度的城市規劃是碎片化的，屬于誰愿意干就干，誰愿意批就批，缺乏統一愿景。

　　地方政府常年缺錢，城市規劃局人手不足，決策又分散在不同層級，你去找環保批文，得找中央；你要改用地性質，要州議會簽字；你想修一條路，市政廳未必有預算。

　　德里2016年的一份基礎設施申報表，里面只有8頁紙，連電力負荷規劃都沒填，你能指望這種體系撐起“十年五百棟超高層”的奇跡？不可能。

　　經濟沒到位，高樓自然起不來

　　高樓不是幻想，要落地，還得靠真金白銀堆起來。

　　你想在印度蓋棟樓，除了買地，接下來最燒的就是資金。

　　哪怕只是40層的中型住宅樓，想按中國的施工標準建下來，也要投入至少8億盧比起步，折合人民幣約7000萬。而這只是建筑成本，不算土地、不算市政配套、不算安全消防、不算接駁交通。

　　印度國內最大開發商DLF公司的一份項目預算表，一棟30層住宅樓的總成本，達到14億盧比，按銷售預期算，要賣掉90%以上才能回本。

　　問題是，誰買？

　　印度城市居民中，只有不到20%的人年收入超過10萬盧比。大多數城市中產買得起的房，只能是郊區兩層小樓。高樓？看得見，夠不著。

　　而建造商的融資渠道又少，印度銀行體系本就保守，大宗房地產貸款手續繁瑣、審批漫長、利率不低。

　　不像中國有地方融資平臺，有政策性銀行，有棚改貨幣化安置拉動，有銀行按揭做支撐。印度的房地產更多靠私人資本，私人資本又怕爛尾，不敢進場。

　　結果就是，印度大多數高樓建設周期都極長。

　　孟買最高樓“洛坎德瓦拉·米涅瓦”，光封頂就花了12年。中途資金斷過3次，停工過5次，換過兩個承建商，設計方案也換了四輪，從最初的190米改成最終的325米。

　　就這一棟樓，耗資高達27億人民幣。蓋了12年，還沒全部完工。

　　反觀中國，2012年長沙的“國金中心”從打樁到竣工不到4年，樓高452米，電梯50部，商業、寫字樓、公寓全業態入駐。同樣的樓，中國速度領先不止一個量級。

　　你不能說印度沒技術，印度有懂工程的人，有建筑院校，有熟練工人，但系統能力弱、供應鏈不穩、資金鏈常斷，這些全是建高樓的大敵。

　　印度政府并非沒意識到問題。

　　莫迪政府2015年起推“智慧城市計劃”，號稱改造100座城市基礎設施。可計劃到2024年只完成了不到一半，且大多集中在交通、照明、排水等基礎層面，高樓開發壓根沒成規模。

　　九州想說，高樓不是光靠設計和想法撐起來的，它背后是一個國家經濟肌肉的集中體現。

　　印度沒這個體量，起碼，現在沒有。

　　不往高處擠，是因為城市沒逼得人上樓

　　中國建高樓，是被“擠”出來的。

　　從九十年代開始，大量農村勞動力涌入城市，常住人口翻倍，老城區吃不下，只能開發新區，高強度使用土地。

　　深圳就是這樣長起來的，北京的五環外、廣州的南沙、重慶的渝北，全靠“往高處擠”解決住房問題。

　　可印度城市沒這么大壓強，城市化慢，農村能住人，誰急著進城？

　　印度統計數據顯示，近十年城市年均人口凈流入增長率只有1.1%，比中國同期低了四倍。

　　原因也不復雜：印度農村土地多、人際關系緊，哪怕窮也能活。而城市就業競爭激烈、生活成本高，失業率一旦反彈，進城的就退回去了。

　　就連印度城市里的人，也不都愿意上樓。

　　九州查過孟買南部塔爾代奧區一棟中產高層住宅的入住率，樓房有22層，實住率不到70%，頂樓沒人住、電梯經常壞、物業形同虛設。

　　反觀中國的城市住宅，早就習慣一棟樓住幾百戶、一梯六戶、高層帶地下車庫、樓上是超市、樓下是地鐵。

　　這就是系統能力。

　　再說到住房結構。印度的貧民窟，不是個別現象，是普遍現實。

　　孟買達哈維貧民窟，占地不到2.5平方公里，住著近100萬人，人均居住面積不到3平米。他們沒有穩定工作，沒固定收入，拿什么做銀行抵押貸款去買房？

　　印度農村雖然窮，但平均每戶房屋面積達到60平方米，人均也有32平米，比城市貧民窟強太多。

　　所以他們寧愿回村，也不愿在城里花一輩子住鴿子籠。

　　九州認為，這種人地矛盾并未激化，就不構成城市高密度開發的足夠條件。

　　更現實的是，基礎設施跟不上。

　　印度的城市道路年增長有限，全國公路密度只有中國的一半。城市用水、電力、排污系統長期過載。

　　就拿污水處理來說，印度城市污水處理率長期停留在23%，而中國城市污水處理率早在2015年就突破90%。

　　一棟五十層住宅樓，如果一天一萬人同時用水排污，系統崩了怎么辦？住戶不出半年就想逃走。

　　高樓這東西，越高越講究“底子”，底子不穩，樓就站不住。

　　最后說一點：印度選擇的是低密度、低高度、慢節奏的發展路徑，不是他們眼光短，而是現實條件根本撐不起中國那種“塔式崛起”。

　　就像一個人腳上穿的是草鞋，你不能逼他去爬珠峰，鞋還沒換，命先丟了。