四個一線城市，廣州已經脫掉底褲，北京、深圳都有很多小作文，就上海像一潭死水沒什么聲音。

其實上海樓市已經瀕臨極限。

不管你從業十年還是二十年，一定沒見過2025年的夢幻開局。

上半年的數據顛覆了太多邏輯。

最先顛覆的是“量在價先，買漲不買跌”。

上半年二手房成交量越來越高，價格卻越來越便宜。

新房不斷漲價，成交量卻越來越低。

今年上半年新房有多貴呢？套均總價已經達到1007萬。

1000萬放在全球任何城市都很貴了，在上海只是一個平均數。

新房卻只成交了25197套，正常情況上海一年新房8-9萬套，現在壓力真的很大。

新房越漲交易量越低，很奇葩。

上半年二手房成交了130060套，月均破2萬，數據很漂亮了。

二手房價卻沒止跌。

新掛牌二手房中，70%都比之前均價更低。

一個月賣掉兩萬套，為什么上面這種筍盤還賣不掉？

而且還越來越便宜。

第二個顛覆是，二手房、新房已經完全脫節。

不管你什么房韭菜都是那群人，歷史上新房、二手房都是一榮俱榮一損俱損。

現在二手房、新房好像自己搞自己的，新房越貴二手房越便宜。

第三個顛覆是，土拍市場憑空先火。

正常的市場都是買賣市場先火，開發商新房賣掉，轉頭拿錢去搶新地，土拍市場才火起來。

比如2015年上海樓市開始火爆，2016年下半年土拍市場進入白熱化，8月份融信集團高價拿了中興路地王。

現在新房交易量萎縮，二手房越賣越便宜，土拍卻率先火爆。

2025上半年，上海住宅用地成交總額高達1506億元（含非公開市場），同比大增124%。

賣瘋了，上海的土地賣瘋了。

有些地塊溢價率竟然超過30%，開發商舉牌上百次才搶到。

上面所有怪相都是實現“止跌回穩”的極限操作。

去年9月26日提出止跌回穩，至今是房地產的戰略方向。

上周住建部還說止跌回穩仍需加力。

只是被迫在供應端發力。

去年929滬七條主要是需求端救市，降低首付、降低社保要求，都是激發更多需求。

買房人多了，止跌回穩就實現了。

929滬七條效果極好，上海二手房連續火爆6個月。

3月份本來新一輪救市，繼續釋放需求，因為種種原因被駁回。

需求端救市受阻，我們只能在供應端調整。

供應端怎么調？

只能漲價給市場信心，這樣做一點毛病沒有。

市場啥都不缺，就缺信心。

所以新房要不斷漲價，土拍要不斷漲價。

新房怎么樣才能漲價？只能減少供應量。

新房少了，掐尖收割有錢人，房價自然就貴了。

土拍也容易控制，多供應核心區土地價格自然貴了。

上海2025年第六批土拍地塊分布

7月下旬馬上進行第六批土拍，很多都是“王炸”地塊。

徐家匯、東斯文里、真如等等，又會掀起一輪土拍大戰、地王大戰。

面粉貴過面包，不信你們不怕，不信你們不買。

很多人說開發商又不傻，憑什么配合？

拿了地王賣不掉怎么辦？

據說有次土拍現場，某開發商員工覺得價格太高了。

領導說：讓你舉牌你就舉，別問那么多。

對于我們也一樣，別問那么多，反正開發商已經選擇押大，你跟不跟看個人。

當然供應端動作還有很多，比如最近火爆的四代住宅、好房子等等。

這些概念出來，倒逼大家不斷置換。

哪些區域還有潛力？哪些房子還能保值？

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唯二的問題是，供應端拉爆后大家信不信？

上海樓市還有多少挖掘空間？

現在新房已經是奢侈品，很多人都置換打新，不賣房就沒購房資質。

他們不斷甩賣二手，二手房可不就越賣越便宜。

他們甩賣的大部分是剛需房源，上海剛需客戶越來越少，二手房可不就越賣越便宜。

去年929滬七條后，外環內買房需要社保三年，外環外需要一年。

都還是挖掘上海本地購買力。

外地人憑什么有上海社保。

上海樓市就是一個沒有水草的池塘，沒有光合作用產生養料，大魚活下去只能吃小魚。

小魚沒得吃。

等到小魚被吃光，好容易拉起來的改善市場可能又出問題。

說白了供應端救市針對的只能是現有購買力，上海需要的恰恰是外地剛需。

世界潮流浩浩蕩蕩，順我者昌逆我者亡，全球都不限購就北京、上海、深圳、海南限購，早晚需要打開。

短期內可能面臨阻力，任何改革都會觸動部分人利益，最終他們都會是螳臂當車。

這輪供應端救市結束，我們相信需求端新政馬上到來。

止跌回穩上利國家下利百姓，得到了大部分人的堅決擁護，一定會貫徹下去。

這篇稿子不準備預測行情，沒意義，多軍空軍吵了20多年沒有共識，不可能一篇稿子就世界大同。

環二只想把樓市發生了什么告訴大家，把真相告訴大家，大家在事實基礎上決策會更加理性。

如果連上半年發生了什么都看不透，那真是瞎子過河。

知道了莊家怎么做，至少我們有了部分方向。

最簡單的，土拍溢價已經拉爆，新房房價已經拉爆，已經沒多少空間。

一定要遠離這些地王項目。

明年房價真的拉起來，新房已經漲過一輪，很難再二次大漲。

明年房價拉不起來，新房已經漲過一輪，后面怎么漲的怎么跌回去。

二手房、新房脫節肯定是暫時的。

第二，遠郊的房產統統拋掉。

郊區房價泡沫很大，已經消化了一部分，本來還要下跌。

現在“止跌回穩”最重要，如果打開限購郊區可能短期反彈。

這是最后的逃頂機會。

本來已經選中你當幸運兒，接最后一棒。

現在莊家沒辦法，只能舉全國之力幫上海、北京實現止跌回穩。

從上海2011年限購開始算，全國已經積累了14年新鮮韭菜，這次需要他們再次托底。

這次接盤后，一線城市遠郊再也沒有反彈機會，除非迎來國運，上海人口上限調到5000萬。

當然你也可以懷疑：外地人憑什么來給你接盤？

如果他們不來接盤，你更得拋掉。

為了實現止跌回穩，上海已經拿出壓箱底的好貨，市區地塊大量上市。

短期內很難回頭開發郊區。

看看吧，松江車墩、新橋、小昆山，2016年是不是很熱，是不是有很多大餅？現在還有聲音嗎？

寶山北郊未來產業園、嘉定徐行現在還有聲音嗎？

未來怎么變，我們不會達成共識。

唯一的共識是，我們正在經歷一次重大變革。

每次變革都是一次財富再分配，這里面話題實在太多。

受限于篇幅先講這么多，更全面的系統分析歡迎大家報名沙龍。

一次幫大家理清大的方向。