聯(lián)洋被稱(chēng)為“陸家嘴后花園”，吸引了很多陸家嘴金融精英的入住。

其中仁恒河濱城是“中國(guó)基金經(jīng)理密度最高”的小區(qū)。

據(jù)說(shuō)仁恒河濱城住戶(hù)有幾百個(gè)基金經(jīng)理，合計(jì)管理的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億。

近30個(gè)國(guó)籍的人士入住這個(gè)小區(qū)，境外人士占比35%，這里儼然成為了一個(gè)“小聯(lián)合國(guó)”！

聯(lián)洋是浦東內(nèi)環(huán)標(biāo)桿板塊，XQ+次新+豪宅+歷史大放水讓仁恒河濱城的房?jī)r(jià)在2021-2022年漲到了16-18萬(wàn)元/m2，一度領(lǐng)漲整個(gè)浦東。

仁恒河濱城

但現(xiàn)在仁恒河濱城跌到了10-12萬(wàn)元/m2，同板塊的其它小區(qū)都出現(xiàn)了很大的跌幅，漲幅不到3年就被抹平了。

暴跌6萬(wàn)元/m2的“陸家嘴后花園”聯(lián)洋，真的要被拋棄了？為啥跌那么“狠”？

聯(lián)洋主要的購(gòu)買(mǎi)客群是陸家嘴金融精英，金融降薪潮引發(fā)了一輪降價(jià)拋售潮，成了聯(lián)洋失血的“第一刀”。

雪球大V、建平遠(yuǎn)航基金經(jīng)理黃建平在2021年通過(guò)法拍以市場(chǎng)9折的價(jià)格搶到了聯(lián)洋一小區(qū)的房子，當(dāng)時(shí)很幸運(yùn)，以為撿到“寶”了。

沒(méi)想到后來(lái)聯(lián)洋房?jī)r(jià)狂瀉，他坦言：“想不到我一世英名，居然買(mǎi)房買(mǎi)在最高點(diǎn)”，成了他人生中一筆“失敗”的交易。

在房?jī)r(jià)高點(diǎn)期間，有很多陸家嘴的金融精英通過(guò)加標(biāo)桿上車(chē)，隨著房?jī)r(jià)調(diào)整，不得不面對(duì)虧損的事實(shí)。

從2022年開(kāi)始，金融行業(yè)迎來(lái)“大洗牌”，出現(xiàn)了普遍性的裁員和降薪，波及范圍之廣、影響之深遠(yuǎn)，給聯(lián)洋市場(chǎng)投下了一層深深的陰影。

事件導(dǎo)火索源自2022年中金某交易員妻子在網(wǎng)上曬出“93年老公月薪8.25萬(wàn)的收入證明”：

這波“曬薪風(fēng)暴”直接將券商推上了風(fēng)口浪尖，從而引發(fā)了后續(xù)整個(gè)金融行業(yè)的“全面大整頓”。

陸家嘴、世紀(jì)大道聚集了很多券商、銀行和公私募基金的總部。

其中券商首當(dāng)其沖，IPO收緊導(dǎo)致承銷(xiāo)收入銳減，人均年薪百萬(wàn)的高光時(shí)刻再也回不去了。

2022-2023年券商行業(yè)IPO保薦承銷(xiāo)費(fèi)從288.7億元降至215.06億元，2024年進(jìn)一步“斷崖式”下降到45億元。

沒(méi)錢(qián)賺，引發(fā)券商大規(guī)模裁員，很多精英人士因此丟掉了飯碗。

比如廣發(fā)證券2024年減員1063人，中金公司投行團(tuán)隊(duì)從2022年的2410人縮減到了現(xiàn)在的1700人。

能有幸留下來(lái)躲過(guò)裁員的，也逃不了降薪。

以中金公司的普通員工為例，人均薪酬從2021年的116.42萬(wàn)元降至2024年的64.26萬(wàn)元，降幅44.8%。

2024年中信證券管理層薪酬總額降69.61%，中信建投降57.15%，大家的收入都在下滑。

銀行業(yè)更是苦不堪言，凈利息差收窄和房地產(chǎn)下行，讓銀行資產(chǎn)端大幅縮水，不良貸款率明顯上升，導(dǎo)致整體業(yè)績(jī)下滑。

這促使銀行建立績(jī)效薪酬延期支付和追索扣回機(jī)制，員工要被“反向討薪”：

2023年7月證監(jiān)會(huì)出新規(guī)，公募基金股票交易傭金從萬(wàn)八降至萬(wàn)四。

公募基金費(fèi)率改革讓很多基金公司的日子也不好過(guò)了。

最近找環(huán)線(xiàn)賣(mài)房的一位客戶(hù)是國(guó)博中心某基金量化部總監(jiān)，降薪后被迫出售聯(lián)洋一套房產(chǎn)來(lái)?yè)Q取創(chuàng)業(yè)資金，表示壓力很大。

可以說(shuō)，整個(gè)金融行業(yè)迎來(lái)了一場(chǎng)全面整頓，金融的地位正在發(fā)生改變。

過(guò)去金融行業(yè)在吸納社會(huì)財(cái)富的道路上超速狂飆，某種程度上阻礙了社會(huì)的均衡發(fā)展，限速成為了必然的趨勢(shì)。

行業(yè)整頓后，金融從業(yè)人員收入大幅下滑，降低了購(gòu)買(mǎi)力，進(jìn)而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

金融精英曾是聯(lián)洋千萬(wàn)級(jí)豪宅的“鐵桿買(mǎi)家”，降薪后拋售房產(chǎn)套現(xiàn)或降級(jí)置業(yè)成為了無(wú)奈的選擇。

聯(lián)洋一些中介門(mén)店表示，掛牌的房東多是來(lái)自金融行業(yè)人員，他們賣(mài)房心切，一度比較悲觀。

一位基金經(jīng)理在參加環(huán)線(xiàn)的沙龍時(shí)表示，以前獎(jiǎng)金就能覆蓋月供，現(xiàn)在薪資‘腰斬’，持有多套豪宅已經(jīng)成了負(fù)擔(dān)，不得不降級(jí)置換。

金融業(yè)高杠桿擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)落幕，依附其上的高端居住板塊聯(lián)洋自然受到了影響，就此倒下了。

一波未平，另一波又起。

浦西新房與浦東洼地的雙重截胡和分流下，聯(lián)洋更加失守了，成了失血的“第二刀”。

這幾年浦西的楊浦、虹口、閘北，還有浦東供應(yīng)了很多新房，讓聯(lián)洋“四面楚歌”，客戶(hù)被搶走了。

楊浦開(kāi)發(fā)的仁恒海上源、保利天匯、金隅外灘東岸等盤(pán)價(jià)格在11-11.98萬(wàn)元/m2，比聯(lián)洋的高價(jià)二手房便宜很多。

有些項(xiàng)目的客戶(hù)畫(huà)像顯示，40%的認(rèn)籌者都在陸家嘴上班。

“開(kāi)車(chē)到陸家嘴比聯(lián)洋還快，單價(jià)卻低很多，房齡更新，又是煙火氣更濃的浦西內(nèi)環(huán)”，一位從聯(lián)洋轉(zhuǎn)向楊浦的購(gòu)房者如是說(shuō)。

虹口在這幾年也入市了不少新房項(xiàng)目，如招商外灘璽、招商虹璽、瑞虹新城十期等，價(jià)格在10.5-13.5萬(wàn)元/m2，也在一定程度上分流了聯(lián)洋。

閘北的蘇河灣地段在變好，開(kāi)發(fā)出的一些產(chǎn)品也分流了聯(lián)洋。

蘇河灣、北外灘、東外灘跟聯(lián)洋相比，地段并不差，新房?jī)r(jià)格還便宜，有力截胡了聯(lián)洋。

聯(lián)洋雖處內(nèi)環(huán)，但浦東內(nèi)環(huán)向外突出，導(dǎo)致聯(lián)洋去浦西市區(qū)甚至陸家嘴的便利性反而不如浦西某些地段。

浦東的濱江豪宅越來(lái)越有性?xún)r(jià)比，且新楊思、北蔡楔形綠地等都在開(kāi)發(fā)性?xún)r(jià)比更高的新房，都分流了聯(lián)洋。

洋涇板塊的浦發(fā)壹濱江成交價(jià)已降到12萬(wàn)+元/m2，以“濱江+次新”優(yōu)勢(shì)搶奪了聯(lián)洋的高端客群。

新楊思、新北蔡的新房才10萬(wàn)元/m2，進(jìn)一步擠壓了聯(lián)洋的高價(jià)二手房。

聯(lián)洋自身的短板在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中越來(lái)越暴露，房齡普遍超20年，商業(yè)、教育資源優(yōu)勢(shì)都在下滑。

聯(lián)洋的次新房集中開(kāi)發(fā)于20年前，產(chǎn)品開(kāi)始老化，慢慢加入了“老破大”的行列。

板塊很多小區(qū)人車(chē)不分流、車(chē)位配比不足，與新盤(pán)形成了一個(gè)代際差。

隨著金色中環(huán)的推進(jìn)，原本浦東內(nèi)環(huán)比較集中的資源都在外擴(kuò)。

浦東新商業(yè)、新學(xué)校遍地開(kāi)花，新的在不斷取代舊的，讓聯(lián)洋的優(yōu)勢(shì)有所下滑。

聯(lián)洋曾經(jīng)引以為傲的大拇指廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)、丁香商場(chǎng)等日益蕭條，競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越不行了。

其中大拇指廣場(chǎng)已經(jīng)淪為了“教培燒烤街”，一副三四線(xiàn)城市商業(yè)的破敗感：

大拇指廣場(chǎng)

雖然聯(lián)洋的進(jìn)才實(shí)驗(yàn)學(xué)校也很優(yōu)質(zhì)，但在浦東已經(jīng)不再獨(dú)占鰲頭了。

張江集團(tuán)學(xué)校、御橋建平地杰、前灘華二等新興XQ已經(jīng)成了浦東的新一代領(lǐng)頭羊。

作為陸家嘴后花園的聯(lián)洋，難道真的要被拋棄了？

其實(shí)可以辯證地看，當(dāng)那些利空出盡后，聯(lián)洋的價(jià)值正在回歸，開(kāi)始出現(xiàn)了筑底的信號(hào)了。

現(xiàn)在金融業(yè)基本企穩(wěn)，行業(yè)薪資都回調(diào)到了合理的區(qū)間，拋售壓力沒(méi)有以前那么大了；

浦西核心地段的低價(jià)新房供應(yīng)結(jié)束了，聯(lián)洋的價(jià)格稀釋得也差不多了，跌到了應(yīng)有的價(jià)值。

現(xiàn)在買(mǎi)入聯(lián)洋要安全得多，性?xún)r(jià)比更高了。

尤其是上海近期拍出了很多地王，未來(lái)新房售價(jià)將進(jìn)一步上漲，聯(lián)洋的性?xún)r(jià)比更加凸顯了。

比如華潤(rùn)越秀的新楊思單價(jià)地王，樓面價(jià)約7.47萬(wàn)/㎡，未來(lái)新房預(yù)期可能要賣(mài)12萬(wàn)+元/㎡；

保利楊浦濱江單價(jià)地王，樓面價(jià)約9.6萬(wàn)/㎡，楊浦濱江新房即將列入14萬(wàn)元/㎡時(shí)代；

大華大寧單價(jià)地王，樓面價(jià)約9.3萬(wàn)/㎡，未來(lái)新房也可能賣(mài)到14萬(wàn)/㎡；

金茂瑞虹新城的單價(jià)地王更引人注目，樓面價(jià)約11.7萬(wàn)/㎡，新房未來(lái)保守預(yù)計(jì)15萬(wàn)元/㎡！

上海搞這么多地王，明顯是在“暴力拉升房?jī)r(jià)”，等于是給聯(lián)洋抬轎子。

在利空出盡和市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期下，最近聯(lián)洋的成交已經(jīng)回暖了：

仁恒河濱城二期去年底跌到了10萬(wàn)+元/m2，現(xiàn)在成交站上了12萬(wàn)元/m2，價(jià)格明顯回暖；

華麗家族花園小區(qū)最新成交價(jià)10.5萬(wàn)/㎡，比去年低谷高出近萬(wàn)元。

仁恒河濱城去年、今年成交價(jià)對(duì)比

雖然經(jīng)過(guò)大跌后的聯(lián)洋有些掉檔，從以前的2000萬(wàn)板塊掉到了現(xiàn)在的1500萬(wàn)板塊。

但不管在哪個(gè)檔次，聯(lián)洋都是領(lǐng)軍板塊，具有不可替代的“內(nèi)生價(jià)值”。

聯(lián)洋的居民圈層非常好：70%為新上海人，高知高管家庭密集，人文氛圍與中產(chǎn)需求深度契合；

聯(lián)洋的資源具有高度確定性：相比新楊思“PPT造城”、新北蔡配套“畫(huà)餅”，聯(lián)洋商業(yè)雖老但齊全，教育進(jìn)才仍不錯(cuò)，世紀(jì)生態(tài)公園24小時(shí)開(kāi)放，都是即享即用，很確定；

聯(lián)洋的品質(zhì)具有很高的韌性，仁恒業(yè)主自籌資金翻新公區(qū)、改造大堂，物業(yè)和會(huì)所維護(hù)得還是非常好。

仁怛河濱城的會(huì)所

正是因?yàn)槁?lián)洋板塊在浦東的領(lǐng)軍地位，以前賣(mài)得很貴。

導(dǎo)致買(mǎi)不起的客戶(hù)被迫轉(zhuǎn)到花木、塘橋等地方。

加之浦東的地段概念不像浦西那么強(qiáng)，聯(lián)洋降價(jià)突顯出性?xún)r(jià)比后對(duì)周邊板塊產(chǎn)生了很大的虹吸力。

現(xiàn)在1500萬(wàn)買(mǎi)聯(lián)洋三房比2021年省了500萬(wàn)，性?xún)r(jià)比變高后反而把去往花木、塘橋的客戶(hù)都吸了過(guò)來(lái)。

聯(lián)洋次新房成交量很大，并不是真的被“拋棄”了。

綜合來(lái)看，聯(lián)洋沒(méi)有真的被拋棄，只是換檔重生。

暴跌6萬(wàn)/㎡是泡沫出清的必然，聯(lián)洋的資源密度與圈層基因仍稀缺。

從“金融圖騰”回歸“宜居社區(qū)”，我們認(rèn)為聯(lián)洋的價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入了安全區(qū)間，并且回暖現(xiàn)象明顯。

聯(lián)洋會(huì)以“1500萬(wàn)級(jí)性?xún)r(jià)比之王”的姿態(tài)持續(xù)虹吸周邊及下游板塊，成交活躍度保持在浦東前列。