本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷

深圳再掀土拍“大戰(zhàn)”。

7月14日，深圳前海T201-0232宗地拍賣。最終，經(jīng)過158輪的競(jìng)逐，招商蛇口（001979.SZ）以總價(jià)21.55億元競(jìng)得該地塊，加倉前海。該地塊溢價(jià)率86.1%，樓面價(jià)約為8.4萬元/平方米。

該成交樓面價(jià)也刷新了深圳涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄，超越了寶安區(qū)尖崗山片區(qū)地塊。2015年12月25日，寶安區(qū)尖崗山片區(qū)地塊成交，總價(jià)27.4億元，樓面價(jià)79907元/平方米

深圳前海T201-0232宗地位于前海合作區(qū)桂灣片區(qū)，地塊土地面積8287.15平方米，容積率3.09，建筑面積25600平方米，起價(jià)11.58億元，樓面起價(jià)45234元/平方米。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，此次共有12家房企競(jìng)拍，分別為金茂、中建壹品、華發(fā)、天健+深業(yè)聯(lián)合體、綠城、越秀、中鐵、中海、建發(fā)、招商、華潤(rùn)、保利置業(yè)。

此次土拍的溢價(jià)率，創(chuàng)下了3年新高。自2024年，深圳宅地市場(chǎng)取消15%的限價(jià)之后，宅地市場(chǎng)溢價(jià)率隨之上升。在此之前，深圳宅地溢價(jià)率的天花板為龍崗大運(yùn)G01045-0200地塊，該地塊溢價(jià)率為70.4%，歷經(jīng)超200輪競(jìng)拍，最終被中海地產(chǎn)收歸囊中。

（圖源：深圳中原研究中心）

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，桂灣片區(qū)位于前海自貿(mào)區(qū)、深港合作區(qū)，區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出。目前，該區(qū)域已四年無宅地供應(yīng)，當(dāng)前僅前海時(shí)代尊府在售，新房稀缺、區(qū)域成熟，安全邊際高。

李宇嘉認(rèn)為，該地塊體量小、總價(jià)低，符合開發(fā)商確定性業(yè)績(jī)導(dǎo)向的拿地取向，即快速開發(fā)和銷售、快速回款，快速落地業(yè)績(jī)，盡量減少市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)業(yè)績(jī)的影響。另外，地塊采用“交地即交證”模式，要求1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，出讓綜合條件對(duì)開發(fā)商也更加友好。

淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前桂灣板塊作為前海三個(gè)板塊中最為優(yōu)越的區(qū)域，已經(jīng)基本完成了開發(fā)成熟，成為了區(qū)域內(nèi)的核心地段。桂灣板塊的商業(yè)配套日益完善，其中包括前海卓悅INTOWN和華潤(rùn)萬象前海等大型商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)一步提升了區(qū)域的價(jià)值。

同時(shí)，謝林鋒也提到，該地區(qū)的住宅用地資源相對(duì)稀缺，而此次土拍地塊為純住宅用地，使得該區(qū)域的住宅項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。未來無論哪家開發(fā)商參與開發(fā)，都能確保銷售順利。因此，桂灣板塊自然成為了多個(gè)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

在新房市場(chǎng)，桂灣片區(qū)自帶“日光”光環(huán)。

2021年1月26日，前海天健悅桂府線上開盤。開盤約3小時(shí)，427套住宅全部售罄，2023年底，深鐵前海時(shí)代尊府入市。該項(xiàng)目的套均總價(jià)在2000萬元級(jí)別，上市后僅6小時(shí)便全部售罄，累計(jì)成交金額達(dá)到57.38億元。今年4月底，南山前海時(shí)代尊府推出的76套房源，在143批客戶中成功去化約90%，所在區(qū)域的價(jià)值再度受到市場(chǎng)的認(rèn)可。

而在二手房市場(chǎng)，桂灣片區(qū)更是豪宅匯集。

時(shí)代周報(bào)記者查閱，該地塊周邊有天健悅灣府和天健悅桂府等二手樓盤，均為豪宅盤。其中，天健悅灣府均價(jià)約為119967元/平米，天健悅桂府均價(jià)約為114523元/平米。

開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈背后，也凸顯了深圳土地供應(yīng)的緊缺。今年上半年深圳土地市場(chǎng)成交宗數(shù)較去年明顯減少，宅地供應(yīng)為5年來次新低。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，2025年上半年土地市場(chǎng)的成交面積較去年同期減少40.9%，但成交金額逆勢(shì)增加11.8%，主要原因是宅地成交量增加。相較于去年，今年深圳上半年成交土地15宗，與去年同期相比減少8宗。

（圖源：深圳中原研究中心）

在土地供應(yīng)減少與新房去化加快等多重因素疊加下，深圳新房市場(chǎng)庫存周期明顯縮短。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，新房住宅供應(yīng)套數(shù)13877套，同比下滑28.6%，環(huán)比下滑32.9%；新房住宅供應(yīng)面積139.8萬平，同比下滑29.1%，環(huán)比下滑37.4%，新房供應(yīng)量處于近五年低位。

截至6月底，深圳新房住宅存量為266.8萬平方米，根據(jù)過去一年平均成交量計(jì)算去化時(shí)間約為7.63個(gè)月，兩者較去年同期出現(xiàn)較大幅度的下滑，處于近四年來低位。