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大概三個月前，朝陽黃杉木店地塊成交，在圈里引發了絕對吸睛量級的關注。

甚至這股勢頭，從地塊傳導到產品的坊間討論，越演越烈。

隨著項目入市臨近，表姐看到過的項目強排方案，就不低于三版。

表姐也很好奇，在層出不窮的優質地塊里，憑什么單單黃杉木店地塊吸引了全北京的關注？

表面上理由有兩條：

第一，拿地金額上，百億是個大新聞。

地塊標的夠大，總成交額126億，堪比中等規模上市公司的估值。

除了黃杉木店住宅部分，還額外搭載了孫河商業地塊，極有可能沖擊今年北京地塊總價TOP1。

超高總價+異地商業捆綁，在當下市場本身就意味著，黃杉木店地塊足夠優質。

第二，中建智地拿地，本身就自帶流量，更何況還有朝開、金茂、越秀都上了牌桌。

地塊成交的競得方量級很高，搭子組合也很少見，是中建智地+朝陽城開+金茂+越秀聯合體。

三家央國企外加朝陽屬地城開公司，一方面是是央國企的強強聯合，都是北京市場上的網紅房企；

這套組合拳打下來之后，估計大家也能隱約感覺到，幾乎所有動作的目標指向只有一個：

那就是，黃杉木店地塊，中建智地為什么如此看好？

02

表姐發現，中建智地在北京拿地有個現象，他們很少去碰那種需要拼運氣搖號，或者需要拼全力去競價的地塊。

但他們拿到的地塊，卻幾乎是開一個爆一個。

從房山國賢府、中建宸園、北京國賢府，再到中建璞園、璞園park，以及上個月收官的北京宸園，都變成中建智地定律了。

用內部人的話講，就是從建筑到精裝再到園林的全新體驗。

從拿地端來說，坊間一直覺得中建智地拿地邏輯有一套。比如黃杉木店地塊，又是中建智地拿地。

拿地兵法有哪些考量？或者說，中建智地憑什么極其重視黃杉木店地塊？

都知道板塊選擇的重要性，具體到黃杉木店板塊，又有哪些不被同行發現的金礦？

表姐用了一周時間研究朝陽北路，就是下面這張圖：

你看，黃杉木店地塊的位置，在北京東4.5環，朝陽北路沿線，板塊上屬于朝青板塊。

西側一路之隔的，就是體量超60萬㎡的大名鼎鼎的星河灣。星河灣剛開盤時，被稱為環境豪宅+產品豪宅。

現在的00后們可能不知道了：

大概在20年前，朝陽北路沒有修通前的朝青板塊，就已經是公認的北京CBD后花園，富人的聚集區。

晚上凌晨的街邊小店，經常能見到排成一排的奔馳、賓利、保時捷。

要按照出道年份論資排輩的話，很多后起的豪宅板塊都得尊稱朝青板塊一聲叔。

等到朝陽北路修通后，下面這張圖的職住平衡邏輯就閉環了：

現在大家之所以覺得黃杉木店曝光率沒那么高，主要是因為，朝青板塊太久沒有批量的新房供應了。

實際上，近五年時間，北京長安街以北，東五環以內就沒什么住宅供應。

大家可以仔細看下面這張圖片，表姐把北京五環以內，近五年成交的地塊都做了點狀標注：

發現了嗎？包括已經交付的玖合府，跟前段時間剛剛收官北京宸園在內，區域內供應項目，一只手就數得過來。

更別說，這個數據放到十年以上的維度，也相當能打。

可以說，在長安街以南三環都保持高頻供地的情況下，長安街以北的東五環內，保持了很長時間的供地克制。

更別說，朝青板塊已經近20年沒有新地供應了。

但你絕對不能因此忽視朝青板塊的杠把子實力。

就像已經息影很久的影帝陳道明，雖然不常活躍在熒幕上，但出手演一部《慶余年》，照樣是能掀翻全網的大爆劇。

有些事情就是因為底蘊還在，所以并不會隨著時間的流逝而褪色，反而會歷久彌新。

黃杉木店地塊能被中建智地看好，本質的邏輯是：

朝青板塊在豪宅市場上的江湖地位，不可撼動。

03

上面這句話的內涵很足。看到下面這張圖片中，很多不熟悉黃杉木店的人才會醍醐灌頂。

朝青板塊不止距離北京CBD很近，到工體、三里屯、藍港、朝陽公園也都不遠。

這些，都是朝青板塊能成為北京富人區的核心地段家底。

你能想象嗎？

黃杉木店地塊到北京東三環的直線距離，居然不到6公里，晚上不堵車的話，也就一腳油的功夫。

在CBD上班的高管，順著朝陽北路，用不了半個小時，就能到黃杉木店地塊。

喜歡逛三里屯的年輕一代，晚上在工體嗨完，順著朝陽北路，開車用不了20分鐘就能到家。

在過去的很多年間，朝陽北路就像一條粗壯的財富大動脈，向朝青板塊源源不斷輸送財富人群。

所以，即便已經有了20年前的房齡，星河灣的二手房房價，照樣很抗打：

2022年，星河灣朗園巔峰時期賣上過10萬+/㎡；

即便經過2024年的深度調整之后，四居大戶型掛牌價回升到10萬+/㎡。

大家能看出來，從2022年以來，即便是價格低點，星河灣朗園的二手房價，牢牢守住了10萬/㎡的底線。

在查閱了大量的數據和資料之后，下面這個結論就自然浮出水面：

朝青板塊的價值底線足夠安全，并且品質越好的房子，不僅扛跌，還能升值。

扛跌和升值背后，其實是兩條北京經濟大動脈起到至關重要作用，就在下面這張圖里。

一條是沿機場高速的商業外交軸線；

另一條就是沿朝陽北路的產居聯絡軸線。

而這個骨架一旦成型，兩條大動脈就會源源不斷向經濟心臟輸送能量。

朝青板塊的價值，也因此永遠會穩穩在線。

04

不過，表姐也猜到了，肯定會有朋友質問表姐：

第一，朝陽東西貫通的大動脈那么多，為什么偏偏是朝陽北路？

第二，姑且相信朝青板塊的價值足夠安全，那么，朝青板塊的價值，究竟還有多大上升空間？

表姐先回答第一個問題。

確實，朝陽貫通東西的交通動脈，除了朝陽北路，還有朝陽路，京通快速路，以及廣渠快速路。

這里面，廣渠快速路相對靠南，且受鐵路線割裂嚴重，很難形成高端居住區，更難串聯沿線產業，所以pass。

京通快速路通行量級最高，但因為是一條收費快速路，更大的作用是在加強北京CBD與通州副中心之間的聯系，沿線產居帶動作用有限。

而朝陽路，早年以服務工業區和居民區為主，因為修建年限早，部分路段狹窄，沿線多為老式住宅和傳統商業，改造難度偏大。

只有朝陽北路，通行量級夠高，不僅連接了北京CBD和通州副中心，還串聯了朝青板塊、大悅城等居住與產業帶。

產居聯絡軸線，名副其實，而黃杉木店地塊又恰好在絕佳中心點。

所以，第二個問題也就有了答案，朝青板塊未來的價值上浮空間，自然取決于朝陽北路的產居聯動。

也就是：

產業會更強勢；

居住會更舒適。

其實，自北京多極化發展以來，網上一直有聲音質疑北京CBD是不是進步有點慢。

但其實翻翻官方發布的數據就能知道：

2024年只是1-11月的數據，北京CBD的稅收貢獻就已經超過1170億，占全朝陽區比重超過60%。

截至目前，北京CBD跨國公司地區總部增至120家，占全市近五成。

穩占北京市跨國公司地區總部的「半壁江山」。

全北京70%的國際金融機構，80%的國際組織和商會，超1萬家的外企，依然聚集在北京CDB區域。

北京CBD依然在吸引全球的優質資源。

并且，朝陽還從消費端入手，計劃打造大三里屯商圈。

這意味著三里屯不再是太古里及周邊，而是與新工體多元聯動的「大三里屯」。

甚至朝陽區還在統籌「CBD×三里屯國際消費體驗區」的建設，推進三里屯路與亮馬河慢行系統連通，打造慢行友好街區。

也就是說，通過南北向的兩條縱軸更新提升，CBD、大三里屯以及亮馬河，將形成一個更有機的整體。

大家可能不知道，去年全年，北京CBD商圈刷卡消費額1213.8億，連續兩年穩超千億規模。

客流量2.7億人次，全市商圈排名第一。

實際上，在大家的感知之外，北京CBD商圈一直在悄悄強勁生長。

05

北京CBD努力升維的時候，朝青板塊本身也沒閑著。

不知道大家有沒有注意到朝陽今年3月份發的一份控規，在這份控規里，居然就明確寫著：

實現朝青商圈品質提升。

這可不是剛瞌睡了就有人給送枕頭嗎？

表姐仔細看了完整的控規規劃，里面信息量還蠻大的。

但對于普通買房人來說，最重要的莫過于以下幾點：

第一就是，以青年路為軸線的產居發展軸，會串聯朝陽大悅城等重要節點，服務周邊的社區，帶動周邊的產居共榮。

這就意味著，在朝青板塊，會形成一個以朝陽北路為橫軸，青年路為縱軸的4.5環黃金十字軸線。

黃杉木店地塊，就在靠近黃金十字軸線的中心位置。

第二點是，除了目前的黃杉木店地塊，區域短期不太可能有大規模的住宅供應。

從目前的衛星地圖上也能看出來。

朝陽北路沿線的青年路到五環一帶，幾乎都是已經建成的建筑，要么就是公園。

但對比衛星地圖和控規效果圖，還是可以發現，在智地北側和星河灣北側，未來可能存在的潛在供應。

不過，這兩塊地，目前都還沒有確切的消息，至少不在今年的供應序列當中。

第三點最明顯，就是未來黃杉木店地塊所在的位置，會是一片公園面積超百萬方的豪宅片區。

其實，如果大家去過黃杉木店地塊現場，就會發現：

圍繞黃杉木店地塊，已經有兒童公園、星河灣生態公園，平房公園和京城森林公園。

這些公園加起來，總面積已經接近100萬㎡。

再加上未來天鵝灣東側的規劃公園，整個黃杉木店地塊的公園面積，絕對不止100萬㎡。

實際上，這么大面積的公園圍繞，其實已經能夠調節小區域的微氣候。

表姐去看地的時候，只是路過公園，都明顯感覺氣溫要涼爽很多。

確實也有相關數據表明，即便你什么都不做，在公園里安靜地待上20分鐘，身體也會產生微妙地變化。

要不說頂級豪宅的標配，就是公園呢。對于富人階層來說，沒有什么比健康更加重要。

并且，未來區域內還會恢復河段明渠，濱河濱水景觀也會豐富起來，宜居指數絕對堪當朝青扛把子。

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所以，中建智地在當下拿地的意義，就絕不僅僅是拿地建房這么簡單。

而是在星河灣60萬㎡體量的基礎上，繼續夯實板塊內的豪宅底色。

用一個燈塔產品，把區域內休眠的豪宅基因，再次激活。

據說，在中建智地內部，已經把黃杉木店地塊定義為「北京的燈塔項目」。

就是上個月底，中國建筑發布了「好房子營造體系」，中建集團對全國3.3萬多戶家庭入戶調研，將6萬多條客戶意見歸納出172項具體要求。

中建智地在「好房子營造體系指導」下，整個設計團隊也是花了大功夫，從去年到現在跑了100多個項目。

從頂奢酒店到頂級豪宅、公寓，在全國尋找最好的案例。

說實話，表姐的好奇心已經被激起來了。

見過了北京宸園，表姐也實在不知道中建智地在黃杉木店還能卷出什么新高度。

有一個小道消息說，中建宸園即將交付，而且是超極交付。信源還說，所謂超極交付，就是要當北京高端品質標桿。

那應該是一個足夠驚艷、足夠震撼、足夠再次成為亮點的交付。

或者可以說，從中建宸園的超極交付里，我們多少能猜出它在朝青板塊的新答案。

拿下黃杉木地塊后，中建智地說讓大家久等了。換個角度，是不是同樣值得超極期待！銷冠100

ps：關于朝陽黃杉木店地塊，未來會有更多項目分析，感興趣的親們可以聯系助理：XGBDJ2022入群。

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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