1.一周案場(chǎng)盤點(diǎn)：

期待中的政策限購(gòu)沒來，加上沒有新開樓盤，北京各案場(chǎng)上周是橫盤表現(xiàn)，不溫不火。

北京59個(gè)主力持續(xù)項(xiàng)目，周度盤均成交3.8套、周度盤均到訪134組；

事實(shí)上，半年沖刺之后的盤均成交/到訪已有所下滑，上周維持5.6主要是因?yàn)楸本?rùn)府項(xiàng)目二期加推，拉高了整體平均值。

到訪降幅＜認(rèn)購(gòu)降幅，說明市場(chǎng)客戶加重觀望情緒，還在看盤，但遲遲不入手。

2.一周渠道盤點(diǎn)：47分；

與案場(chǎng)情況近似，半年沖刺后，市場(chǎng)處在調(diào)整期。

而本周與上周的分值構(gòu)成中，通州招商的朝棠攬閱項(xiàng)目連續(xù)破千組，將整體分值提升了上去。

有市場(chǎng)分析，朝棠攬閱熱度可能和貝好家投資入股有關(guān)。所以貝殼重點(diǎn)聚焦后，形成超高人氣。

3.一周新房網(wǎng)簽盤點(diǎn)：網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比下降近四成；

本周僅五個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽過10套，一般周度網(wǎng)簽10套+項(xiàng)目在十個(gè)以上；

成交價(jià)格由于臻澐開始網(wǎng)簽（15套；12.7萬），環(huán)比有所上漲。

臻澐網(wǎng)簽15套，市場(chǎng)觀點(diǎn)出現(xiàn)分歧。

否定觀點(diǎn)認(rèn)為，從開盤后的首次網(wǎng)簽看，臻澐輸給了競(jìng)品海晏。

正面觀點(diǎn)認(rèn)為，臻澐網(wǎng)簽單價(jià)經(jīng)受住了此前市場(chǎng)折扣質(zhì)疑，已經(jīng)很不容易了。

表弟的觀點(diǎn)是，網(wǎng)簽第一周簽15套，這是臻澐的網(wǎng)簽策略，不是海晏的重炮，而是添油戰(zhàn)術(shù)，把網(wǎng)簽銷冠當(dāng)成重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。詳細(xì)來說，就是

每周拿銷冠，周周拿銷冠，月底拿銷冠，月月拿銷冠

持續(xù)保持市場(chǎng)熱度。

反觀海晏，在集中網(wǎng)簽后，就進(jìn)入正常簽約期，就很容易錯(cuò)失網(wǎng)簽銷冠這個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。

其實(shí)，在功德寺雙子競(jìng)爭(zhēng)上，華潤(rùn)也曾經(jīng)使用過此策略。先是和樾望云首月壓冠，次月是和樾玉鳴網(wǎng)簽銷冠，進(jìn)而在兩個(gè)月內(nèi)，市場(chǎng)持續(xù)聚焦功德寺。

4.二手網(wǎng)簽：套數(shù)環(huán)比-5%；

與新房情況類似，二手市場(chǎng)客戶也進(jìn)入觀望期。

故事三則：

• 有小伙伴私信告訴，中介告訴他，幸虧他3月份以近250w賣掉了老破小；要是到了現(xiàn)在，可能難以守住200w；

• 還有小伙伴告訴表弟，如今二手看房的客戶，直接「抹零」。

  什么意思？

  就是比如，報(bào)價(jià)460萬，客戶直接問400萬行不行？

• 又有小伙伴跟表弟說，二手客戶報(bào)價(jià)自己不能接受，于是跟客戶說不賣了。

  客戶說，那給你+1萬？

  小伙伴還是不賣，但是過了一天想想還是賣吧。

  再聯(lián)系客戶，客戶說那不+1萬了，看來你還是著急賣，那再減五萬吧！（具體圖表，后文有所展開）
  

  5.在這種市場(chǎng)下，產(chǎn)品力開始了新一輪迭代。

• 第一類迭代方向，以中海樹村項(xiàng)目為代表，是升級(jí)了業(yè)態(tài)。

  時(shí)隔6年，海淀新房再現(xiàn)類別墅，給全國(guó)注目的海淀頂豪市場(chǎng)，再次注入了新鮮血液。

  無獨(dú)有偶，昨天華潤(rùn)順義項(xiàng)目方案流出，主力產(chǎn)品

  340~490㎡雙拼別墅

之前我們說，今年是北京豪宅「大年」；表弟覺得，今年也將是北京新一代別墅產(chǎn)品的「元年」。

關(guān)注別墅的小伙伴，請(qǐng)掃碼入群。

6.第二類產(chǎn)品方向，是卷項(xiàng)目周邊界面，簡(jiǎn)稱卷紅線外。

過去我們將產(chǎn)品力，都是聚焦在紅線內(nèi)，社區(qū)中；

但現(xiàn)在不是，范圍擴(kuò)展到紅線外。

紅線角部的街角公園、沿紅線的街區(qū)公園、甚至還有連帶提升城市公園的！

一個(gè)項(xiàng)目不但要在紅線內(nèi)出色，更要影響街區(qū)，要讓城市變得更高。

這樣的項(xiàng)目，我們稱之為「城市資產(chǎn)」。

代表項(xiàng)目比如：

• 金茂的「一璞一滿」，璞逸豐宜、金茂滿耀；

• 中建壹品的花香壹號(hào)、頤和公館；

• 還有金隅的北京隅·西頌。

我們知道，紐約中央公園旁的房子，很貴；朝陽公園南門的棕櫚泉公寓，房?jī)r(jià)也很高。而這些具有為「城市資產(chǎn)」屬性的項(xiàng)目，其價(jià)值不言而喻，自然是高！高！高！

7.第三個(gè)迭代方向，是迭代場(chǎng)景。

當(dāng)然這個(gè)方向，所有項(xiàng)目都在做。

但是表弟最近看到了一個(gè)項(xiàng)目，可以說是跨越性的迭代。

表弟先賣個(gè)關(guān)子，近期進(jìn)行展開詳述。可以透露的是，這個(gè)項(xiàng)目在京西。但是類似的迭代，京東也馬上呈現(xiàn)！

8.說還有沒有迭代方向？有的！

迭代服務(wù)，準(zhǔn)確說是圈層社群營(yíng)造。

如今不光是要做出足夠好的樓盤，還要有足夠好的客群。這樣樓盤和客戶之間，才是相互成就的，才是同頻的。

而同頻，是人與人之間情感交流最堅(jiān)固的橋梁。銷冠100

本周數(shù)據(jù)觀察：

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對(duì)項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購(gòu)房合同約定為準(zhǔn)。

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