日本房地產市場30年風云：泡沫、危機與復蘇

1999年2月4日晚，東京城喧囂依舊。銀行與商場人潮涌動，車燈閃爍，這座城市似乎還未從泡沫破裂的余波中完全走出。彼時，距日本房地產泡沫破裂已過去九年。兩天前，為應對通縮，日本央行首次推行零利率政策，試圖借寬松貨幣政策刺激經濟復蘇。

消息一出，民眾紛紛涌向柜臺與ATM機取錢，畢竟存款不再保值，與其放銀行，不如藏于自家床底。這般場景，上一次出現還是在80年代，只是那時銀行的5年定期能讓本金顯著增值。一取一存間，十年光陰，世事巨變。當國家不再提供升值庇護，民眾陷入慌亂，紛紛自尋出路，即便明知房子和土地是造成當下困境的部分原因，也只能將其作為最后的依靠。

1996年9月23日凌晨，漫畫大師藤子·F·不二雄因長期高強度工作，肝衰竭倒在畫臺前，享年63歲。消息傳來，讀者悲痛萬分，不僅是哀悼大師的離去，更是感慨其作品所引發的共鳴。在他的筆下，大雄家二樓抽屜里藏著時光機，那時的人們無比渴望能借此回溯時間，改變現狀，哪怕只回到十年前，甚至五年前也好。

1991年底，在浩劫前夕，村上春樹的《國境以南 太陽以西》成為當年暢銷書。日本民眾仍堅信大國崛起雖有波折，但前景光明，放眼全球，舍我其誰。盡管當時日本央行已開啟三重野康的暴力加息，且出臺了影響后世兩代人的《土地基本法》。

但民眾大多認為這只是新官上任的口號與市場波動的技術性調整，覺得政策主要針對囤地的開發商和大財團，自己買房不過是搭乘時代快車，只求有個安身之所，房價遲早會回升。畢竟房產與國家經濟緊密相連，政府不會坐視不管。而且東京房價已連漲17年，這已成為一代人的信仰。

然而，當風暴來襲，山頂閣樓最先晃動，而山腳野草傷亡最重。少數清醒者的警示，淹沒在泡沫膨脹的慣性中。1992年，地價稅法加碼，日本政府整合分散的房產稅，強化固定資產稅評估機制，提高對空置房、多套房稅率。幾乎同時，日本地價在連漲17年后暴跌。日本民眾首次直面地產泡沫的恐怖，時代變遷，財產不再穩定，經驗也不再可靠。個體在宏大敘事下，顯得無比渺小。

NHK新聞采訪中，著急賣房的中島賢一手持房產手冊，在中介門口向路人展示戶型圖，報價一降再降，卻無人問津。在那個時期，像中島這樣的人比比皆是，他們的名字或許不同，但都面臨著同樣的困境。1992年，東京都新區地價相較1991年平均下跌31.27%，部分地段跌幅超40%，港區赤坂一套高級公寓價格從1991年的1082萬日元每平米，到1992年8月跌至不足500萬日元每平米，一年跌幅超50%。半生財富，一朝歸零。

地價下跌引發樓市崩盤，資產衰退從樓市蔓延至股市。金融機構賴以生存的土壤被破壞，1992 - 1994年間，日本倒閉企業激增至2.1萬。1993年，日本招聘崗位驟減三分之二，“就業冰河期”一詞誕生，此后12年，日本大學生就業率從85%降至55%，終身雇傭制度動搖，兼職工大量出現，派遣文化盛行，派遣巨頭帕索納市值突破4000億日元，其老板留下“21世紀，人才是可替換的零件”的言論。

自1992年起，居民收入隨房價腰斬，期房斷供蔓延。銀行為清理不良資產，將未封頂公寓變為法拍房，而瀕臨斷供的普通人急于回籠資金，進一步壓低價格，房價一路暴跌。這場下跌持續了14年，據日本不動產協會2008年行業數據白皮書，東京等核心城市2002年前后觸底，地價跌幅從67%逐步收窄，全國地價下跌至2005年基本觸底，六大都市圈商業地產跌幅一度超73%。

泡沫破裂后，日本面臨諸多難題，如基建后的地方債、企業惡意破產后的不良資產清理、資產負債表衰退及長期通縮等。相較于房地產這個長期頑疾，1997年亞洲金融風暴后的系統性金融風險，才是更為緊迫的問題。此前，日本政府和銀行吃下大量不良資產，千禧年后，日本家庭消費率不足50%，進入低欲望時代，勺子化老齡化初現端倪，購房人口較10年前減少12%，住房套戶比達1.13，人口因素壓制購房需求。

面對房價連年下跌，政府的目標很明確：止跌與維穩。關鍵在于為房價尋找合理平衡點，即“房價之錨”，最終選擇將房價與居民收入錨定。到2004年，東京房價收入比從泡沫高峰期的30降至8.07，意味著當時東京30歲左右男性，以薪資中位數，8年可全款購買一套70平米無公攤、送陽臺、零首付、貸款利率0.5%、貸款期限35年的新房。

即便如此，年輕人仍覺得壓力大，銀行則提出可選擇浮動利率，實際利率可能降至0.2% - 0.3%。同時，針對年輕人提出的家庭債務問題，2003年后政府對大量房產進行債務重組，展期或減免債務，實在還不上房貸的，銀行收房后再低價租給原房主。

2002年，房產下跌十年后，日本政府為穩定房價，逐步停征地價稅，大幅降低土地轉讓稅。這一舉措既打擊了土地投機，又推高了地價預期，蟄伏的地產商重新活躍。2003年，六本木新城建成，創造年租金1200億日元的神話，東京灣填海造陸項目推進，不動產交易法修訂允許外資收購商業地產。

2005年，消費稅從1%提至3%，倒逼房企轉型開發住宅。2006年，東京證券交易所推出房地產投資信托基金J-REIT，房價開始緩步回升。

但好景不長，2008年9月15日，雷曼兄弟破產，全球金融危機爆發。銀行間不再拆借，隔夜拆借利率暴漲，美股、中國股市暴跌，歐洲爆發主權債務危機，冰島國家破產，希臘瀕臨脫歐。日本房地產市場再次遭受重創，東京都新區地價在2011年東日本大地震中再跌12%，北海道西張市出現一日元別墅。

2012年12月26日，安倍晉三再次出任日本內閣總理大臣，次年提出“安倍經濟學”，包括大膽的金融政策、機動性的經濟政策、喚起民間企業投資的成長戰略。日本央行在黑田東彥主導下開啟無限量貨幣寬松政策QQE，直接買入房地產信托基金J-REIT托市。

隨后一系列政策出臺，如降低企業所得稅刺激企業投資，將觀光立國定為國策，推出民宿特區和經濟特區，提高購房補貼，延長房貸利息抵稅政策等。在這些政策推動下，東京涌入大量熱錢，海外炒家紛紛掃貨，日本房地產市場進入新一輪上升周期。2013 - 2019年，全國住宅價格指數上漲35.1%，新建公寓銷售套數增長37%，公寓價格漲幅達83.7%。2019年后，日元貶值引發資產通脹，高端房產市場火熱。

如今，對比東京與其他國際一線城市房價收入比，2024年東京二十三區二手公寓房價收入比約為11.3倍，低于紐約、倫敦、巴黎，與上海、北京相比仍有空間。回顧日本房地產30年，市場要健康繁榮，房價需在“房價之錨”范圍內，房價上漲需居民收入跟上。歷經30多年，東京房價重回泡沫時期，購房心態卻截然不同。

2024年，日本出現股市、樓市、企業利潤率、最低實薪新高，甚至股神巴菲特囑咐做多日本地產。然而，房地產神話的盡頭或許是房產回歸平凡資產屬性，房子終究是用來住的，當房價脫離生活實際，便需思考城市究竟是為人還是為房而存在。