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上海樓市上半年領(lǐng)跑:新房?jī)r(jià)格同比漲5.8%,均價(jià)991萬(wàn)一套,專家預(yù)計(jì)下半年或繼續(xù)上漲

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本文來(lái)源:時(shí)代周報(bào) 作者:張釔璟


圖片來(lái)源:圖蟲創(chuàng)意

7月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2025年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況及6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示,1—6月份,新建商品房銷售額44241億元,下降5.5%;其中住宅銷售額下降5.2%。6月末,商品房待售面積76948萬(wàn)平方米,比5月末減少479萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積減少443萬(wàn)平方米。

至于房?jī)r(jià)方面,6月份,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降,同比降幅整體繼續(xù)收窄。

對(duì)此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)在7月15日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示,今年以來(lái),各地區(qū)各部門按照中央的決策部署和要求,因城施策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn),從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,相關(guān)措施成效明顯。房地產(chǎn)總體朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。

盛來(lái)運(yùn)強(qiáng)調(diào),“要看到目前房地產(chǎn)銷售面積和價(jià)格同比還都在下降,房地產(chǎn)筑底轉(zhuǎn)型是一個(gè)過(guò)程,這是正常現(xiàn)象,要以更大力度來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。”

此外,58安居客研究院院長(zhǎng)張波接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)也表示,此前6月13日召開國(guó)常會(huì)提出 “更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”,預(yù)計(jì)下半年政策力度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng),核心城市市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn),但二三線城市仍需通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口導(dǎo)入等長(zhǎng)期措施化解結(jié)構(gòu)性矛盾。

張波認(rèn)為,下半年在土地市場(chǎng)熱度持續(xù)、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加的情況下,房?jī)r(jià)企穩(wěn)可能性較大,核心城市新房成交量有望同比持平,二手房成交占比持續(xù)提升。

具體來(lái)看,在70城中,上海的房?jī)r(jià)表現(xiàn)尤為突出。6月份,上海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅和長(zhǎng)沙一起并列全國(guó)第一;而在二手房方面,上海房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%,降幅與上月持平。

今年上半年,上海新房?jī)r(jià)格同比上漲5.8%,大幅領(lǐng)漲全國(guó);二手房方面,上海房?jī)r(jià)同比下降1.3%,降幅亦是全國(guó)最少。

對(duì)于后市,上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,今年下半年,新房方面,從目前成交熱點(diǎn)來(lái)看,豪宅類產(chǎn)品聚焦度還是比較高,會(huì)繼續(xù)發(fā)揮拉抬均價(jià)的作用,房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)小幅上漲的格局;至于二手房方面,房?jī)r(jià)可能還會(huì)延續(xù)上半年的走勢(shì)。雖然跌幅會(huì)收窄,但要實(shí)現(xiàn)上漲需要更多政策支持,放出更多的成交量,消化當(dāng)前的掛牌后,價(jià)格才能實(shí)現(xiàn)真正的止跌。

上海新房?jī)r(jià)格上半年同比上漲5.8%,豪宅化傾向明顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二線城市、三線城市環(huán)比分別下降0.2%和0.3%,降幅均與上月相同。

同比方面,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.4%,降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn);二線城市同比下降3.0%,降幅比上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn);三線城市同比下降4.6%,降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。


圖片來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

對(duì)于一線城市整體跌幅擴(kuò)大的原因,廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)表示,一方面是一線城市新規(guī)劃設(shè)計(jì)的高品質(zhì)產(chǎn)品在綜合性價(jià)比、質(zhì)價(jià)比方面的優(yōu)勢(shì)突出,導(dǎo)致對(duì)非新規(guī)項(xiàng)目的沖擊比較明顯,后者不得不降價(jià)售房;另一方面,新規(guī)產(chǎn)品供給增加,有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、供給規(guī)模較大的問(wèn)題,也開始有優(yōu)惠銷售的跡象。

“同時(shí),6月份是銷售淡季。今年一季度及去年四季度,基于政策紓困力度較大,特別是很多地方財(cái)政補(bǔ)貼等,需求釋放充分,很多地區(qū)新房或二手房創(chuàng)新高,部分需求屬于超前釋放。”李宇嘉稱。

不同于北京、廣州、深圳的環(huán)比下降,上海新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。6月份,上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅和長(zhǎng)沙一起并列全國(guó)第一。值得注意的是,自2022年6月份以來(lái),上海新房?jī)r(jià)格已連續(xù)上漲37個(gè)月。

同比方面,6月份上海新房?jī)r(jià)格上漲6%。1—6月份,上海新房?jī)r(jià)格同比上漲5.8%,大幅領(lǐng)先全國(guó)其他城市。

盧文曦指出,上海的新房?jī)r(jià)格指數(shù)體現(xiàn)出一定韌性,尤其是6月的同比漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。需要知道的是,去年6月由于有“5.27”政策利好,彼時(shí)上海新房的成交量和價(jià)格均有不同程度的向好表現(xiàn)。

不過(guò),盧文曦也指出,上海新房豪宅化的傾向越發(fā)明顯。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年上海新房套均總價(jià)達(dá)到991萬(wàn)元/套。此外,在2025年上海新房成交面積前十榜單中,10萬(wàn)+的項(xiàng)目占到4個(gè),且排名第一的上海壹號(hào)院和排名第二的翡雲(yún)悅府均是這類項(xiàng)目,也正是這些豪宅類產(chǎn)品拉高了整體價(jià)格水平。

相比之下,外環(huán)外的項(xiàng)目去化壓力雖有減小,但依舊面臨考驗(yàn)。例如,位于新場(chǎng)板塊的多個(gè)項(xiàng)目在認(rèn)籌期間出現(xiàn)無(wú)人認(rèn)購(gòu)的現(xiàn)象,市場(chǎng)冷熱分化的現(xiàn)象依舊無(wú)法破解。


2025上半年上海新房成交面積TOP10圖片來(lái)源:上海中原地產(chǎn)

上半年上海二手房?jī)r(jià)格同比下跌1.3%,專家稱全面止跌還需政策扶持

數(shù)據(jù)顯示,6月份,一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%,降幅與上月相同;二、三線城市環(huán)比均下降0.6%,降幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比來(lái)看,一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.0%,降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二線城市同比下降5.8%,降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn);三線城市同比下降6.7%,降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

李宇嘉指出,各線城市二手房?jī)r(jià)下跌主要原因在于,一方面是新房新規(guī)產(chǎn)品的沖擊,導(dǎo)致二手房掛牌量上升;另一方面,住房改善需求明顯增長(zhǎng),換房的需求增加,迫切出售二手房的現(xiàn)象增加,導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格下跌。

值得注意的是,6月份,一線城市中,北上廣深四座城市的二手房?jī)r(jià)環(huán)比齊下降。其中,上海二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%,降幅與上月持平。但從今年上半年數(shù)據(jù)來(lái)看,上海的二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)依舊突出。1—6月份,上海二手房?jī)r(jià)同比下降1.3%,為全國(guó)二手房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的城市。


圖片來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,上海共計(jì)成交二手房11.6萬(wàn)套,同比增加24%,并且是2022年的同期最高,每月均在1.5萬(wàn)套的榮枯線上運(yùn)行。

盧文曦指出,6月份,上海二手房其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)出淡季的信號(hào)。當(dāng)月上海二手房共成交1.86萬(wàn)套,環(huán)比減少3.15%,成交速度開始放慢。同時(shí),二手房掛牌量始終維持在高位運(yùn)行,市場(chǎng)呈現(xiàn)出“以價(jià)換量”的走勢(shì),一些房東為了快速促成交易,議價(jià)空間甚至比上月略有擴(kuò)大,最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)指數(shù)下跌。

在盧文曦看來(lái),郊區(qū)的剛需產(chǎn)品依舊占據(jù)了上海二手房市場(chǎng)的重要地位。在2025年上半年二手房成交面積排名前十單中,成交排名前三的城林雅苑、宜浩佳園、綠地南橋新苑均位于郊區(qū)剛需聚焦度非常高的板塊。


2025年上半年上海二手房成交面積TOP10圖片來(lái)源:上海中原地產(chǎn)

“對(duì)剛需買家而言,價(jià)格特別敏感,除非能確定后續(xù)房?jī)r(jià)不跌,否則不會(huì)輕易入場(chǎng)。畢竟下個(gè)月的價(jià)格可能還要便宜,就算現(xiàn)在沒房也可以租房,現(xiàn)在的租金也很便宜。”

盧文曦認(rèn)為,接下來(lái)7月份、8月份均為傳統(tǒng)淡季,成交量上大概率會(huì)有跌破1.5萬(wàn)套,量萎縮的背后會(huì)加強(qiáng)價(jià)格讓步。

“近期市場(chǎng)一直有在期待政策進(jìn)一步寬松,以提振成交逐步放緩帶來(lái)的焦慮情緒。雖然市場(chǎng)的消息面和政策面值得期待,但基于淡季壓力,即便有利好,短期兌現(xiàn)利好的可能性不太高。所以,市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)短期量縮,價(jià)格繼續(xù)調(diào)整的走勢(shì)。”

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