今年上半年全市住宅成交超17.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)15.3%……來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)的一組數(shù)據(jù)映射出上半年四川省成都市樓市的火熱。

受訪專家認(rèn)為，成都樓市的繁榮是人口、經(jīng)濟(jì)、政策等多重紅利疊加的結(jié)果。未來(lái)，需警惕樓市結(jié)構(gòu)性矛盾與風(fēng)險(xiǎn)，綜合施策，推動(dòng)市場(chǎng)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型。

多項(xiàng)樓市數(shù)據(jù)亮眼

綜合多方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，上半年成都樓市交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

在新房成交規(guī)模方面，據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì),上半年成都新房備案成交5.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)8%。此外，四川中原研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年成都新房成交面積701萬(wàn)平方米，同比增加124萬(wàn)平方米。

在二手房成交規(guī)模方面，四川中原研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全市二手房成交12.3萬(wàn)套，同比增加19.8%；成交面積1186萬(wàn)平方米，同比增加19.3%。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)評(píng)價(jià)，從整體市場(chǎng)數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前無(wú)論是交易規(guī)模還是交易漲跌指標(biāo)，成都樓市的表現(xiàn)都領(lǐng)先于其他城市。

中國(guó)城市報(bào)記者注意到，自2019年起，成都新房成交面積已經(jīng)連續(xù)5年排名全國(guó)第一；二手房成交套數(shù)連續(xù)兩年超過22萬(wàn)套，新房和二手房成交總量已連續(xù)三年排名全國(guó)第一。

事實(shí)上，當(dāng)前成都樓市持續(xù)火熱的態(tài)勢(shì)在土拍市場(chǎng)也有所體現(xiàn)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年成都成交56宗涉宅用地，同比增加20宗；成交建面2780畝，同比增長(zhǎng)59.8%；土地出讓金為424億元，同比增長(zhǎng)101.1%；平均溢價(jià)率為20.7%，同比提升11.7個(gè)百分點(diǎn)。

成都樓市為何持續(xù)火熱

如果說樓市是一座大廈，那么人口就是支撐這座大廈的基石。在受訪專家看來(lái)，人口持續(xù)流入為成都樓市注入源源不斷的動(dòng)力。

成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019—2023年，成都常住人口分別增長(zhǎng)59.6萬(wàn)人、53.8萬(wàn)人、24.5萬(wàn)人、7.6萬(wàn)人、13.5萬(wàn)人。2024年末，成都常住人口再度增加7.1萬(wàn)人，達(dá)到2147.4萬(wàn)人。

目前，成都常住人口數(shù)量居全國(guó)第四，逼近北京。2019—2023年，成都與北京之間常住人口差距持續(xù)縮小，分別為149.2萬(wàn)人、94.3萬(wàn)人、69.4萬(wàn)人、57.5萬(wàn)人、45.5萬(wàn)人。2024年末，成都與北京之間常住人口差距縮減至35.8萬(wàn)人。

常住人口增加的同時(shí)，成都市戶籍人口數(shù)也連續(xù)增長(zhǎng)。2020—2023年，成都市戶籍人口分別增長(zhǎng)19.63萬(wàn)人、36.5萬(wàn)人、15.4萬(wàn)人、26.7萬(wàn)人。2024年末，成都市戶籍人口為1623.6萬(wàn)人，比上年末增加25.3萬(wàn)人。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，近年來(lái)，四川省“強(qiáng)省會(huì)”發(fā)展戰(zhàn)略，讓成都人口“虹吸效應(yīng)”強(qiáng)勁。同時(shí)，成都作為西南地區(qū)重要城市，在產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)和新區(qū)建設(shè)方面持續(xù)發(fā)力，同樣吸引了大量人口。

“網(wǎng)紅城市形象對(duì)年輕人有著較強(qiáng)的吸引力。成都是全國(guó)熱門網(wǎng)紅城市，擁有鮮明的城市IP。提到網(wǎng)紅城市，人們往往會(huì)想到成都，這吸引了大量年輕人來(lái)成都?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說。

除了人口因素外，還有其他因素。李宇嘉提到，成都作為西南地區(qū)人口最多的省會(huì)城市，改善型住房需求持續(xù)釋放。剛需與改善需求形成的良性循環(huán)，為樓市提供了重要支撐。在產(chǎn)品端，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的新品開發(fā)與高品質(zhì)住房供給較為活躍，同樣刺激了新的市場(chǎng)需求。

警惕樓市結(jié)構(gòu)性分化

上半年成都樓市開了個(gè)好局，下半年能否保持好態(tài)勢(shì)，甚至實(shí)現(xiàn)飛躍呢？

王小嬙提醒，盡管成都樓市在成交量、土地市場(chǎng)熱度等指標(biāo)上持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，但繁榮表象下仍潛藏多重結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。最主要的風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域分化與供需錯(cuò)配的加劇。

“當(dāng)前成都樓市呈現(xiàn)出明顯的核心強(qiáng)、外圍弱的分化格局?！蓖跣苑治觯鞒呛诵膮^(qū)域土地稀缺、供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺甚至上漲，部分高端項(xiàng)目單價(jià)已突破10萬(wàn)元每平方米。而遠(yuǎn)郊區(qū)域則面臨供應(yīng)過剩、去化壓力大的問題，價(jià)格以促銷為主，上漲乏力。

今年以來(lái)，成都進(jìn)行多起土地出讓，呈現(xiàn)兩級(jí)分化趨勢(shì)，主城核心區(qū)價(jià)格走高，郊區(qū)趨冷。

3月11日，高新區(qū)大源板塊地塊經(jīng)過132輪競(jìng)價(jià)，招商蛇口以31700元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得，推動(dòng)成都地價(jià)進(jìn)入“3萬(wàn)+”時(shí)代。3月27日，錦江區(qū)柳江街道地塊以41200元/平方米成交，溢價(jià)率達(dá)到106%，成都地價(jià)正式跨入“4萬(wàn)+”區(qū)間。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些成交價(jià)格或?qū)⒅苯佑绊懳磥?lái)不同板塊的房?jī)r(jià)形成價(jià)差。

“成都樓市結(jié)構(gòu)性矛盾與風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。”王小嬙建議，未來(lái)需通過優(yōu)化供應(yīng)、強(qiáng)化監(jiān)管、平衡區(qū)域發(fā)展等綜合措施，化解遠(yuǎn)郊庫(kù)存、房企債務(wù)、政策依賴等風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)市場(chǎng)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，上半年成都土地市場(chǎng)較熱，表明資產(chǎn)價(jià)格上升且市場(chǎng)預(yù)期向好。然而，高地價(jià)也暗藏風(fēng)險(xiǎn)，畢竟對(duì)市場(chǎng)而言，成都一個(gè)重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就在于其相對(duì)較低的房?jī)r(jià)。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，嚴(yán)躍進(jìn)建議，定期監(jiān)測(cè)高地價(jià)項(xiàng)目，提前摸排潛在購(gòu)房需求。

李宇嘉提到，成都在全國(guó)省會(huì)及一二線城市中，新區(qū)數(shù)量相對(duì)較多。新區(qū)發(fā)展速度太快，基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，部分住房項(xiàng)目在公共配套設(shè)施方面有待完善。這些情況影響對(duì)后續(xù)住房需求的持續(xù)支撐。

“新區(qū)概念導(dǎo)致市場(chǎng)投資需求旺盛，后期若入住率不高，生活氛圍不足，房?jī)r(jià)虛高問題就會(huì)嚴(yán)重，這將對(duì)后續(xù)住房需求釋放以及二手房市場(chǎng)流通帶來(lái)影響，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)有下行壓力。”李宇嘉說。

■中國(guó)城市報(bào)記者 邢 燦