本文來源:時(shí)代周報(bào) 作者:趙鵬
來源:圖蟲
2025年以來,全國樓市顯現(xiàn)回穩(wěn)跡象。6月30日,克而瑞發(fā)布2024年6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100榜單。百強(qiáng)房企6月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3389.6億元,環(huán)比增長14.7%。其中,近六成百強(qiáng)房企單月銷售業(yè)績環(huán)比增長。但房企高周轉(zhuǎn)、高杠桿的發(fā)展模式已經(jīng)終結(jié)。近年來,房企更加關(guān)注具備可持續(xù)運(yùn)營能力和長期價(jià)值,保持穩(wěn)健運(yùn)營、展現(xiàn)出拿地能力、經(jīng)營性業(yè)務(wù)較強(qiáng)的房企更加受青睞。
在此背景下,房企主動(dòng)收縮投資規(guī)模,加快竣工結(jié)轉(zhuǎn),反觀商業(yè)運(yùn)營、長租公寓以及物業(yè)管理等經(jīng)營性業(yè)務(wù)則飛速發(fā)展,從優(yōu)質(zhì)頭部房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看,經(jīng)營性業(yè)務(wù)逐漸成為與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的重要板塊。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,近幾年,經(jīng)營性業(yè)務(wù)成為房企的第二增長曲線愈加明顯。未來幾年,經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比將進(jìn)一步上升將達(dá)到三成左右,利潤貢獻(xiàn)將占到一半,成為房企構(gòu)建新發(fā)展模式的重要方向。
以龍湖集團(tuán)、華潤置地、新城控股為代表的優(yōu)質(zhì)房企紛紛加碼經(jīng)營性業(yè)務(wù),以尋找自身的第二增長曲線。其中,龍湖集團(tuán)布局經(jīng)營性業(yè)務(wù)多年,在2023年,龍湖集團(tuán)便實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營性利潤占比首次超過50%。龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示,房地產(chǎn)“三高模式”不可持續(xù),預(yù)計(jì)到2028年,公司經(jīng)營性收入將繼續(xù)提升,占比將在一半以上。
經(jīng)營性業(yè)務(wù)引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展
地產(chǎn)持續(xù)處于調(diào)整周期,一些房企仍處于風(fēng)險(xiǎn)出清、擺脫虧損局面的突圍階段,經(jīng)營性業(yè)務(wù)成為引領(lǐng)房企走出“低谷”重要?jiǎng)恿Α7科蟾哔|(zhì)量發(fā)展離不開穩(wěn)定現(xiàn)金流,經(jīng)營性業(yè)務(wù)恰好可以為房企筑起獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的“護(hù)城河”。因此,當(dāng)下房企高質(zhì)量發(fā)展離不開經(jīng)營性業(yè)務(wù)。
經(jīng)營性業(yè)務(wù)的范圍非常豐富,涵蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店、康養(yǎng)、代建等高毛利、輕資產(chǎn)賽道,龍湖集團(tuán)、華潤置地、新城控股、中海地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)房企不約而同地選擇了經(jīng)營性業(yè)務(wù),并將此類業(yè)務(wù)定義為“第二增長曲線”。
部分龍頭房企通過經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入為自身提供了還債現(xiàn)金來源,也為房企進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、用經(jīng)營性物業(yè)貸置換開發(fā)貸延長債務(wù)期限等提供支撐。從龍湖集團(tuán)、華潤置地、新城控股等較早發(fā)力經(jīng)營性業(yè)務(wù)的房企看,經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入和利潤貢獻(xiàn)占比越來越高,不僅成為房企的“第二增長曲線”,更成為自身的債務(wù)安全墊。
以發(fā)力經(jīng)營性業(yè)務(wù)較早的龍湖集團(tuán)為例,該公司的經(jīng)營性業(yè)務(wù)已成為其營業(yè)收入的重要來源與利潤的主要來源。在2025年上半年,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入141.5億元,持續(xù)增長的同時(shí)再創(chuàng)半年歷史新高,其中運(yùn)營收入約75.0億元、服務(wù)收入約66.5億元。
經(jīng)營性業(yè)務(wù)的持續(xù)增長,本質(zhì)上是“選好賽道、做輕資產(chǎn)、用活資本、守住現(xiàn)金流”的系統(tǒng)工程。只有把商業(yè)運(yùn)營能力、資本工具和政策窗口期三者結(jié)合,形成可復(fù)制、可退出的閉環(huán)模式,房企才能真正把經(jīng)營性業(yè)務(wù)從“第二曲線”升級(jí)為“新引擎”,穿越周期并持續(xù)成長。
通過發(fā)力經(jīng)營性業(yè)務(wù),房地產(chǎn)企業(yè)還可以打通債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化路徑,形成輕總量、低成本、長周期的更為優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)。在經(jīng)營性業(yè)務(wù)快速增長的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流不斷增加、有息負(fù)債有序壓降。
仍以湖集團(tuán)為例,自2023年起,龍湖集團(tuán)就以正向的凈現(xiàn)金流來主動(dòng)壓降負(fù)債,保持企業(yè)發(fā)展的“安全度”。截至2024年,龍湖已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正,兩年累計(jì)壓降有息負(fù)債超過300億元。2025年截止目前,龍湖集團(tuán)累計(jì)兌付境內(nèi)公開債券已超90億元,均為如期兌付。對(duì)于后續(xù)到期的中票及其他債券,龍湖集團(tuán)也已提前做好準(zhǔn)備。
由此可見,在土地紅利褪去、融資收緊的新行業(yè)周期里,經(jīng)營性業(yè)務(wù)不再是副業(yè),而是房企的“生存業(yè)務(wù)”和“估值引擎”。未來,哪家房企能把租金現(xiàn)金流做得又大又穩(wěn),誰就拿到了穿越周期的“船票”。
房企比拼“好房子”
值得注意的是,房企大力發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務(wù)并不意味著放棄原本的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍然在整個(gè)房企業(yè)務(wù)盤面中占據(jù)重要地位。目前,人們對(duì)于住房的需求已經(jīng)從過去的“有無”問題,發(fā)展到了追求品質(zhì)的“優(yōu)劣”階段,房地產(chǎn)市場的供需狀況也在不斷調(diào)整和優(yōu)化。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)、服務(wù)的提升。
基于當(dāng)前背景,年初多地提及推動(dòng)建設(shè)“好房子”,加大“好房子”供給。此前,房企項(xiàng)目開發(fā)追求高周轉(zhuǎn)、高杠桿,注重?cái)?shù)量而非質(zhì)量。今年以來,房企項(xiàng)目開發(fā)更加注重質(zhì)量,比拼“好房子”成為房企競爭的新賽道。
“好房子”憑借極佳的居住體驗(yàn)、合理的空間布局以及完善的配套設(shè)施,切實(shí)提升居民的幸福感與滿意度,吸引著越來越多的購房者追求更高生活品質(zhì),為房地產(chǎn)市場注入源源不斷的活力,帶動(dòng)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的關(guān)鍵助力。
何為“好房子”?中指研究院基于近3萬份調(diào)查樣本,歸納總結(jié)出“好房子”應(yīng)該具備的六大特征:綠色、安全、宜居、智能、友好和美觀。但各家房企也會(huì)根據(jù)自身理解,開發(fā)更具自身特色的“好房子”。以龍湖集團(tuán)為例,2025年1-6月,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額350.1億元,合同銷售面積261.4萬平方米,“好房子”所產(chǎn)生的帶動(dòng)效應(yīng)不可估量。其在重慶和北京“一南一北”分別打造了重慶御湖境、北京中關(guān)村觀萃兩個(gè)“好房子”樣本項(xiàng)目,
作為龍湖高端產(chǎn)品線的標(biāo)桿作品,重慶御湖境于5月27日首開,一批次房源全面售罄,刷新了重慶年度首開記錄,并在端午期間延續(xù)了熱度,3天小長假累計(jì)接待客戶近500組。截至6月底,重慶御湖境已兩開兩罄,累計(jì)銷售達(dá)11億元。北京中關(guān)村觀萃的銷售同樣火熱,截至2025年5月,北京中關(guān)村觀萃項(xiàng)目自開盤以來,已累計(jì)銷售超200套,銷售套數(shù)位居北京市第七名。
據(jù)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,購房成本下降,釋放了部分剛性和改善性住房需求,“好房子”的理念逐漸深入到購房者群體,樓盤到訪量、成交量均有明顯提升。在6月初,“好房子”的熱度還在持續(xù)。據(jù)悉,端午期間,龍湖全國日均銷售額環(huán)比5月周末日均銷售額提升26%,多地云河頌、御湖境、觀萃等高端產(chǎn)品線項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。
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