金融投資報評論員 劉柯

昔日“臭水溝”變為年收入40億元的城市“會客廳”，河邊中外游客悠閑地曬著太陽，河里游泳的、玩槳板的自得其樂，沿河新開的一排排首店，讓人以為身在巴黎塞納河……這就是成為網紅打卡地的北京亮馬河。經過數年的生態修復與文化重塑，現在的亮馬河已經成為北京主城區的“文旅金名片”，也是城市更新的一個生動切片。

這幾天，大家都很關注一個重要會議。每隔十年，中央城市工作會議都會召開一次，每次會議的核心重點都不一樣，但大家對會議都充滿了期許，因為這是政策的風向標。

十年前，城市工作會議重點提及“城市群與區域協調發展”，提出在中西部地區培育發展一批城市群和區域性中心城市，推動形成“以城市群為主體形態的城鎮化格局”。這個定調還是在“補量的短板”，城市依舊要做大，只是從東部向西部做，從一線城市向二三線城市做，這與當時房地產處于高速發展的市場環境有很大關系。

今年的城市工作會議重在“城市更新”：“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”；“轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調”。

以前城市要擴張怎么做？主要是外延式擴張，盡量做大，先解決有無問題。而且外延發展的土地資源成本低，建設成果見效快，房地產市場回報相應也比較大。

例如成都就是不斷向東、向南拓展城市規模，各個新城區建設如火如荼，新區房價遠高于中心城區房價。與此同時帶來的問題是，新城區建設與中心城區的建設形成鮮明對比。當風光旖旎的興隆湖成為成都新名片的時候，那些曾經的成都名片比如府南河也承受著迭代更新的壓力。

在新一輪“城市更新”的催化下，預示著未來的城市將與創新城市、宜居城市、美麗城市、韌性城市、文明城市、智慧城市等多維度建設相關聯，并展示出新的空間與機遇。

很長一段時間以來，城市的發展在力所能及的范圍內，似乎只能在做增量與提存量之間艱難選擇。而與城市發展緊密相關的房地產市場，更能體會整個行業與城市發展的冷暖。在城市外延式大刀闊斧拓展的時候，各路房企大軍都是一呼百應，拿地開發不亦樂乎。而在房地產市場發展到要提質去庫存的時候，城市的發展動力也必須從外延向內涵轉變，必須轉向新的高質量發展軌道。

于是我們看到，新的城市更新，已經不再是簡單的棚戶區拆遷改造，而是注重城市存量功能的升級。城市發展更注重地方特色，城市管理更注重科學治理。城市的發展更有內生動力，更有韌性。

城市更新是大有學問的，不是簡單的“拆與建”的關系。數據顯示，全國城鎮現有房屋存量還有662億平方米，市政管網高達360萬公里，更新改造需求非常巨大。對于這種城市更新，有兩筆賬可以算：第一筆賬是市場賬，城市更新改造每年中央和地方年投資超5萬億元，由此帶來產業鏈的遞延效應，2025年預計市場規模突破8.6萬億元，2030年有望達10萬億元；第二筆賬是人文賬，城市治理井井有條，城市設施建設促進居住環境的升級換代，幸福感爆棚之下的城市更新發展才更具可持續性。

從亮馬河到興隆湖，正展現出新的投資機遇：一個蘊含十萬億元級規模的巨大市場。

編輯|王為

責編|陳雨禾

校檢|袁鋼

審核|何穎

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