大家幫2025年北京市場的第8篇推送

所有人都開始擁有的“優點”，便也不再是優點。

今年2月份，北京“好房子”政策出臺，到現在5個月時間，北京新房產品似乎已經完成好幾輪迭代。“高得房率、架空層、陽臺、設備平臺、層高”等好房子要素從稀缺品和最佳賣點，也淪為現在新房項目的標配。

北京新房的迭代，沒有哪年能像今年上半年這么快了，這種變化的周期甚至都不用半年計算，你這個月剛出的產品，我下個月可能就超過你了。

當政策紅利讓所有新房項目都穿上“好房子”新衣，真正的戰爭才剛剛開始，當下的北京樓市，已進入“我有你沒有”的搏殺階段。

而“我有你沒有”，也是一家開發商能夠穿越當下樓市寒冷周期的“救命稻草”。

在不斷變化的競爭環境中，我們也看到一些項目能從激烈的爭斗中，殺出一片天。而它們能突破重圍，靠的也不僅僅是一個“好房子”。

不屑“好房子”

當北京新房市場都在卷“好房子”各項指標時，有一個區卻“不屑”做好房子。

它就是海淀。

海淀新房市場，今年上半年迎來一輪爆發，2048套成交量相較去年同期大漲421%，幾乎是去年全年成交量的兩倍。

2025上半年北京16區新房數據

但海淀成交量的上升，并沒有“好房子”政策多大的功勞，因為海淀新房到現在都沒有開放陽臺政策。

也可以說，海淀有自己的好房子標準。

今年3月份，海淀入市一大批新房開始和全北京好房子項目打擂臺，毫無疑問，海淀碾壓式獲勝。

從3月16日永豐南頤海澐頌率先開盤，便官宣606套，72.5億的銷售額。

再之后3月21日，功德寺雙雄和樾玉鳴、和樾望雲同日開盤，合體貢獻152億的銷售額。

當業內外對項目銷售海報的質疑聲還在空中飄蕩時，三個項目已經開始加速網簽了，截至6月底，三個多月的時間，它仨已經順利登上全北京上半年新房網簽金額榜前三了。

圖源京樓銷售排行榜

但你說3個項目的產品做得能有多驚艷嗎？在包哥開來，并沒有到掀翻飯碗的程度。

功德寺雙雄，是因為北部緊挨著互聯網大廠，屬于上地學區，產業、教育加持，再加上10.5萬/平的指導價與同區域二手房形成了非常明顯的倒掛，促成了其銷售奇跡的發生。

永豐南頤海澐頌，有永豐產業的加持，再加上永豐南地鐵站、地鐵上蓋的商業、搬遷到項目西南側的建華實驗學校本部的頂級配套，最后搭配上它每平低于功德寺1萬5的單價，形成了自身獨特的優勢。

當1個人買一個項目可能是因為1個亮點的打動，當100個人買一個項目，那就一定綜合實力的脫穎。

還有接替功德寺的朱房村雙子，可以說完全換了一種打法。

尤其是建發海晏，6月12日開盤，僅用不到3周時間，就以138套、40.58億的網簽成績成為北京6月份新房銷亞。

圖源京樓銷售排行榜

海晏的網簽均價達到13.5萬/平，套均總價起步都是2400萬+，屬于實打實的豪宅項目。

海晏就主打一個為高端客戶做的定制化豪宅“好房子”，在中關村軟件園、清北大學、清河水洗等絕版產業、地段、自然資源的加持下，在產品上采用高端定制化路線，小到門鈸、門牌都由非遺大師親自設計，讓項目在海淀甚至全北京“沒有平替”。

“無平替”是一個項目最大的殺傷力。

海淀好房子，是永豐南、功德寺地段、產業、教育加持下的好房子，是朱房村絕版河景、教育資源，無平替專屬定制好房子。

它們不提“好房子”，卻處處都是“好房子”。

一定程度上，海淀本身就沒有平替，所以它可以是最不屑按照“好房子”標準造房子的區域。

當然，海淀一定強地段加持，不然也無濟于事，就比如海淀那兩個賣不動的板塊，也很糟心。

不止“好房子”

與其說是“好房子效應”正在消退，不如說是“唯得房率好房子意識”得到進化。

當現在的新房項目遍地“90%+實際得房率、架空層、會所、3米+層高”后，你達到要求只能說明你完成了最基本的要求，你不做就是退步。

所以，你一定要做到“不止好房子”這一個優勢，才有可能在當下的市場存活。

朝陽三間房兩個新房項目，保利朝觀天珺、金茂滿曜，都在近期攜著各項“好房子”要素入市。

其中，金茂滿曜在最后的網簽數據中表現更好，從6月16日開盤到現在1個月時間，網簽套數已經來到110套。

金茂滿曜網簽數據（7.17）

滿曜能殺出重圍，不僅在于它對“好房子”標準的完美執行，而且它還帶著自己獨有的“科技系統”大殺四方。

金茂的科技系統，真的就是完美展現了“我有你沒有”的特性。

而且當你預算只有900萬，整個朝陽北路，能夠買到南向三面寬三居好房子的選項，真的就只有金茂滿曜一個。

海淀建發海晏的“無平替”優勢，朝陽的金茂滿曜同樣適用。

而且還有非常重要的一點，金茂滿曜并沒有靠著自己“無平替”優勢漫天要價，因為市場不會接受的，所以它在產品提升的基礎上把價格打了下來。

金茂滿曜的網簽均價只有7.8萬/平，相較于現在褡褳坡黃渠板塊新房普遍的8.4萬/平左右的價格，擁有絕對的優勢。

“你賣得好是因為你便宜”，“沒錯，我便宜所以我賣得好”，這不是什么丟人的事兒，在如今的市場環境中，能把質價比打出來，也不是易事。

通州梨園板塊的招商云璟攬閱3月份入市的時候，吃到了“副中心首個滿配好房子”的紅利，去化非常不錯。

確實，“區域首個好房子項目”概念能夠吸引一大波買房人，但這樣的項目有且只有一個。

招商在八里橋的項目朝棠攬閱就不能再用這樣的概念，它只能“被迫”升級，不僅將三居的下限面積值降到了68平，還在云璟攬閱89平的客廳、主臥飄窗的基礎上，升級為落地窗。

朝棠攬閱68平樣板間

朝棠攬閱還在各項好房子標準基礎上，最大化的排布樓棟，讓南側樓棟盡享通惠河景資源。

還有石景山的首鋼璟悅長安，其實主打“石景山首個好房子項目”概念，便足夠站穩腳跟。

但它也在好房子標準基礎上，做了交付標準方面的升級，尤其是97平的戶型，南向陽臺寬度達到1.8米，北向設備平臺寬度達到了驚人的1.7米。

這樣絕佳的產品設計，也成為其他項目的效仿對象。

璟悅長安也上演“網簽閃電戰”，7月5日開盤，一周狂簽50套，單周成交量占全北京11%。

圖源京樓銷售排行榜

如果寫風，就不能只寫風。要做好房子，就不能只做好房子。

他們的成功，就在于能夠擁有買房人固有共識之外的超前預判。

這種超前預判，就在于他們已經提前感知了“好房子紅利”正在消失。

2025年進入下半場，北京樓市的變化也悄然而生，當“好房子紅利”逐漸消失，對于即將入市的新房項目，如果不能做到海淀新房那樣的“不屑好房子”，也一定要做到像滿曜那般的“不止好房子”。

至少要在某一方面做到“無平替”。

誰也沒想到，之前按年計算的產品迭代周期，現在都需要按月計算了。

這時候就要清醒，因為參數卷到最后注定一無所有，要做到把標準化配置變成個性定制，在別人卷參數時造“癮點”。

而且政策紅利終會退潮，但人性的需求永不消散，新項目一定要從這些需求中找出藏著比“高得房率”更堅韌的價值錨點。

當好房子紅利逐漸消失，那些讀懂“人”而非“規”，那些清楚“需”而非“數”的項目，正在寒冬中長出新的春天。

下半場，是挑戰，更是機會。

以上。

個人觀點 僅供參考