01

說老實話，北京7月份市場不好，傳聞的解除限購政策沒有來，售樓處客戶不多，甚至很少。

都在等……

但意外還是出現(xiàn)了，預期被打破——石景山的璟悅長安賣得很好，好到讓人意外程度，是真金白銀的熱銷。

不只是因為它沒有啟動渠道，還有一組組漂亮的數(shù)據(jù)：

217套房源，全是線下開盤成交。

網(wǎng)簽更是延續(xù)佐證了璟悅長安的含金量：

兩天內(nèi)網(wǎng)簽了55套，且網(wǎng)簽均價達到了6.1w；最低價5.7w+，最高價6.5w左右。

不僅奪得石景山銷售金額銷冠，璟悅長安還是北京亞軍（夾在10w+豪宅臻澐和海晏中間）。

最重要的是，璟悅長安的網(wǎng)簽單價是6.12w，這個價格恰好又是在被降價樓盤重重包圍下逆勢生長。就是下面這張圖表。

關于璟悅長安的劣勢，網(wǎng)上已經(jīng)有很多分析，特別是跟源境的對比分析。

表妹想說的是，從上面這張圖表里，會也讓買璟悅長安的業(yè)主有一種隱隱擔憂：

不值

從趨勢上看，璟悅長安的買家擔心不無道理。

表妹查了網(wǎng)簽，從去年到今年，元璽的網(wǎng)簽價格降了5.62%；天鏡從去年到今年，降了約10%。

還有比天鏡更夸張的樓盤，它就是長安譽，降幅高達12.89%。

要區(qū)別的是，不是整盤價格，而是今年的網(wǎng)簽成交價格，不能只看降價絕對值。

通常情況下，樓盤到了順銷期尾盤，會有低樓層和不好樓棟的房源，開發(fā)商本來定價就低，如果再有一些優(yōu)惠折扣，會在網(wǎng)簽單價上有體現(xiàn)，也不是啥大問題。

主要是首鋼首次操盤的璟悅長安賣得太好了，就顯得區(qū)域內(nèi)的樓盤沒有守住價格。

也許有人反駁說，璟悅長安作為新盤，首次開盤有好樓層、好戶型可以挑，所以網(wǎng)簽價格和成交量都上去了。

這么說也有道理，但也不完全對。

只是假如你是璟悅長安的操盤手，在開盤前看到上面這張統(tǒng)計圖表，你敢開到6.1萬的網(wǎng)簽均價嗎？

表妹肯定不敢。

問題來了，首鋼為什么敢高位定價？

你可以說，石景山踩中冬奧福利，實現(xiàn)首鋼轉(zhuǎn)型，基礎配套提升。只是這樣的城市利好，大家都能享受，不只是璟悅長安獨享。

一個達成共識的結(jié)論，很多人不愿意接受：

石景山市場，正在面臨分化；老盤正在迅速淪為庫存。

分化到什么程度？有渠道信源告訴表妹，某盤的銷售口徑是

5w+

原話是這么說的：對外統(tǒng)一報價5.4w，好樓層約在5.7-5.8w左右。

這個數(shù)字傳遞了什么信號？——僅比地價高了1.3w塊。

也有信源提供了另外一組數(shù)據(jù)：yj最低網(wǎng)簽價是5.4w，指導價是7.68w，低了足足有

2.2w

還有，越來越多的庫存，正在拉低新盤價格預期。

有坊間大V據(jù)此下判斷說——這是直接跌回到了2016年。

這樣的解讀，多少有些一葉障目：既沒有把已售高價房源算進去，沒有算整盤網(wǎng)簽均價，也沒有考慮到指導下的具體房源最低價。

只是這些理性意見很難被大V們傳播，在區(qū)域市場橫盤的時候，買房人更需要看到信心，需要看到資產(chǎn)保值的安全感，看到類似璟悅長安這樣的紅盤更多出現(xiàn)。

也有人說， 璟悅長安走出了獨立行情。

比如在未進渠道的情況下，項目端上周認購量仍有兩位數(shù)左右，比上了渠道的競品項目表現(xiàn)還要優(yōu)秀。

問題是，為什么偏偏璟悅長安走出了獨立行情？為什么璟悅長安是優(yōu)質(zhì)頭部？石景山房價到底值多少錢？

02

要搞清上面這些問題，首先要明白璟悅長安熱銷的底盤邏輯。

表面上的原因，表妹找到了4條：

1.璟悅長安是石景山首個好房子項目；

2.擁有超1000m2的局部架空層和1200m2的下沉會所；

3.算上陽臺、設備平臺、飄窗等贈送，實際得房率在85%-97%，是石景山得房率最高的項目，沒有之一。

4、83平-133平，小戶型低總價，不到500w可入手，沒有競品，100m2左右的改善戶型特別搶手。

總結(jié)下來就是，低總價+高得房率+高配置+首層架空

但如果放在全北京PK產(chǎn)品力，璟悅長安只是中等生，戶型面寬遜色很多，格局略有不足。

再加上石景山的供應非常充沛，套數(shù)有

3600+

可供客戶挑選的房源很富裕。

下圖是石景山新房供應態(tài)勢。

上圖中，我們看到微觀小環(huán)境上，璟悅長安所在的體育場南街板塊很新。

地鐵線很新，未來這里能做到11號線、1號線支線雙軌交匯，商業(yè)、學校也都是新規(guī)劃的，住宅也是新的。

如果說，璟悅長安站穩(wěn)6.1w單價，其實就是在向市場傳遞一個清晰的信號：

石景山值6w+

這是市場驗證，買房投票的結(jié)果。有信源告訴表妹，無形的人也認可這組數(shù)字。

所以，璟悅長安的熱銷邏輯，也是石景山的價值底盤。

03

有了這個區(qū)域價值邏輯支撐，小伙伴撿漏的機會也就出來了。比如北辛安板塊

的天鏡。看下圖，怎么看板塊的支撐力都比體育場南街還要強。

而且，天鏡產(chǎn)品上外立面是石材+鋁板+玻璃幕墻，社區(qū)也有會所，室內(nèi)接近90%的得房率，又是明年交付的準現(xiàn)房，按目前坊間流傳的價格，就非常值得入手。

就算是好樓層5.7-5.8w的均價，也是妥妥的撿漏。

也有買房小伙伴擔心，價格會不會還能下調(diào)些，畢竟占便宜沒有夠的時候。

先來看庫存，有信源統(tǒng)計中海新城在石景山的庫存量足足有110億。再加上6月份新摘的西黃村地塊，光地價就有45億，貨值算在一起基本是第二名的2倍量。

所以，就有人認為，中海新城會迫于去庫存壓力，給到買房人優(yōu)惠。

普通買房人會這么想。但是你有沒有仔細想過，這么大的庫存，也是區(qū)域房源的壟斷性優(yōu)勢。

我們都知道，市場占有率高的供應方，往往擁有定價權(quán)。

比如說在石景山，擁有巨大存量供應，中海新城就有絕對定價格。當我們說擁有絕對定價權(quán)的時候，就是價格上調(diào)的意思。

所以，當出現(xiàn)價格優(yōu)惠，就是買房人的撿漏機會。特別是璟悅長安作為價格背景板，又一次佐證了撿漏的含金量。

對于等等黨來說，石景山后續(xù)新供應有約

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大概率會落到中海新城手里，而且新供應中有西黃村、首特鋼、黃莊村等好地塊，新供應地塊價格上漲多少，還是未知數(shù)。

有信源告訴表妹，五批次供地放緩，六批次可以也要放緩。

所以，買石景山目前就是窗口期。這盤大棋，中海新城已經(jīng)舉棋無悔，專注吃子。

璟悅長安熱銷，有人轉(zhuǎn)身哭，也有人轉(zhuǎn)身笑了。

聰明如表妹的你，看懂了石景山樓市未來趨勢了嗎？銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準。

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