6月，北京樓市數據有點超預期，出現了少見的新房、二手房成交量同環比上漲。數據不會撒謊，所以，是不是代表市場真的企穩了？為啥不少業內表示數據與體感不太一樣呢？

那我們先來看幾組網簽數據。

一、北京新房住宅市場2025年6月網簽3977套，環比上漲1.53%，同比上漲2.76%。1到6月，網簽18563套，同比上漲23.89%，網簽面積和金額同比分別上漲了23.39%、29.7%。這說明成交價格有上漲，這從統計的成交均價6.12萬元/方同比上漲5.1%得以驗證。

二、北京二手房住宅市場。2025年6月，網簽15139套，環比上漲6.04%，同比上漲1.01%，這個數值也是近4年新高。1到6月，網簽88575套，同比上漲18.45%，也是近9年來的第二高。如果仔細看，每月的成交基本都會比去年同期要高。

因為數據很不錯，尤其是二手房成交量的同比大漲，所以市場有了一種觀點，認為前一段時間的價格回調觸發了市場自我調節功能啟動，市場的內生動力已經形成，意思就是已經觸底，市場已經穩住了。

但是，這個數據和觀點似乎和我們近期從市場一線暗場中介門店了解到的體感不太一樣。

數據背后的體感分析：

首先，看新房銷售的冰火兩重天。從3月開始，大多數一線暗場的來電來訪就已經開始下降，復訪降得更厲害，買房變得越來越不著急，賣舊買新的周期也越來越長。

那為什么新房成交均價會上漲呢？

很簡單，這是結構性上漲。我們知道今年海淀供應成交放量，成交價10萬+的占比比較高。好房子項目的入市，新房的內卷加劇。非好房子的在售樓盤，尤其是五環外大部分區域的庫存高起，去化難度進一步加大，促銷降價是常態，渠道提高點位也是常態。只不過這已經無法解決根上的問題，反而讓營銷的生態環境更為惡化。

二，二手房的以價換量一直持續，一線城市二手房價格指數下跌。國家統計局數據顯示，5月北上廣深的二手房指數分別下降了0.8、0.7、0.8、0.5。四個城市二手房月環比集體下跌，在今年也是首次。

其實，北京的二手房市場近兩年就一直處在以價換量的狀態中。今年上半年，成交量雖然同比上漲了18%，但成交價格卻一直走低，掛牌量仍在高位，掛牌價在走低。截至7月1日，北京大中介前臺的掛牌量14.08萬套，后臺房源高達16.16萬套，相比年初的15萬套仍是年內的高點。

自2025年1月第一周開始，大中介的掛牌邊際價格也一直在往下走，賣方的難度加大，賣房周期加長。買方不著急，賣方就更容易崩潰失手。好房子對二手房中的次新改善房源影響較大，包括成交速度和價格。反過來，也會影響到新房市場中占主流的以舊換新。以往挑大齡的學區房高光不在，價格也并未回到高位。所以，上半年成交量的上漲只能說算是開了一個好頭。

三、下半年市場會怎樣？至少要關注到這三個數據：

一看總體成交量是否持續穩中有升。

二看市場分化的擴大是否逆轉。

三看價格能否穩住，尤其二手房。

四、接下來的7到9月會不會出臺較大的刺激政策？初步判斷，進一步刺激需求端的政策不大會有，補丁類政策該有會有，降息降準是否有力度，怎樣，主要基于宏觀和外圍環境，與樓市表現無關。不過，和好房子有關的進一步政策落地舉措，支持房企端的融資化債、城市舊改更新方面的政策應該會有。

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