南翔云翔大居的新房賣不動、有的交付不久就破發，虧了1萬元/m2，買的業主都哭了，這是為什么？

　　象嶼同進·虹橋嘉悅府5.64萬元/m2，早在2023年2月就開盤了，2年半了還沒賣完：

　　云湖漫城2021年開盤均價5.78萬元/m2，現在二手房成交僅5萬元/m2左右，破發的業主流下了傷心淚：

　　招商南山虹橋璀璨領峯之前開盤5.7萬元/m2，現在二手房掛牌均價4.69萬元/m2，剛買就虧1萬元/m2：

　　柏悅翔灣的小高層洋房此前開盤6.1-6.3萬元/m2，現在掛牌5.2萬元/m2，同樣破發虧了1萬元/m2：

　　買了云翔大居的新房，為啥大家都不賺錢？從中我們能思考到什么？對置業有哪些啟發？

　　云翔大居是一個南翔全新規劃的居住片區，稱為云翔拓展大型居住社區：

　　云翔大居總共規劃了37塊住宅用地，16塊教育用地（幼兒園8塊、小學3塊、初中3塊、高中2塊），5塊商業用地、6塊菜場。

　　可見這個規劃寄托了南翔建設下一個產城融合新社區的厚望，試圖復制銀翔湖、留云湖板塊的成功路徑！

　　規劃很美好，不過現實很骨感。

　　云翔大居現狀發展不好，工廠多、城市界面落后，讓這里的新房并不好賣。

　　來到云翔大居，這里給人很大的心里落差。

　　這里工廠太多了，城市界面比較落后：

　　工廠太多，導致商品房和工廠同窗。

　　比如招商南山虹橋璀璨領峯旁邊就是工業廠房沃馬-大隆超高壓設備有限公司：

　　由于這個片區以前定位低、發展能級低，是放工廠和動遷房的地方。

　　所以這里建了很多動遷房，又導致商品房和動遷房同窗。

　　璀璨領峯旁邊就是動遷房南翔秀城美嘉雅苑：

　　云翔大居規劃住宅面積172萬m2，其中普通商品房50萬m2、保障性住房100萬m2、農民動遷安置房22萬m2，未來可容納6萬人口。

　　也就是說，這個大居未來要建超過70%的保障房和農民動遷房，商品房只占比不到30%。

　　這是什么概念？買了這里的新房，就是等于住進了保障房和動遷大居里！

　　由此可見，也可能是發展的現狀和未來的規劃局限性；

　　讓大家對云翔大居的價值沒那么認可，導致新房滯銷和破發吧。

　　可以預見的是，云翔大居后面將建設大量的動遷房，會擠壓到商品房的價格，讓二手房更加賣不上價。

　　比如動遷房瑞和云庭才2.4萬元/m2，相對新房打了對折還不止：

　　瑞和云庭

　　商品房和動遷房混雜在一起，背后所有的資源都是共享的，拉低了商品房業主身價和產品價值。

　　比如去年啟用招生的新學校世外教育附屬云翔小學，由商品房和動遷業主共享：

　　世外教育附屬云翔小學招生范圍

　　云翔大居規劃這么多年來，除了建個山姆和學校外，其它的市政配套都比較缺失，感覺很荒涼。

　　大家最關心的是那個“云翔湖”的著落。

　　早在2018年“南翔將建第三座景觀湖”的消息就在宣傳了，此后新房年年都在打著這個旗號營銷：

　　但直到現在，7年過去了這個“湖”也沒有挖。

　　我查了下《云翔拓展大居控制性詳細規劃》，發現這個所謂的“湖”根本不存在，而是兩條狹窄的水系的交匯點：

　　云翔大居的發展遇到了很多問題。

　　那么為啥云翔大居發展這么不好、遭遇到了這樣的困境呢？

　　首先在于城市發展速度變慢了，城市化的方向也變了，云翔大居的開發周期以后要拉長了。

　　以前上海是攤大餅的發展模式，非常喜歡到處去搞新型城鎮化建設。

　　但現在不一樣了，上海總人口在減少，資源在向市區回籠，支撐不起那么多新的開發區域了。

　　上海的城市發展邏輯正從外延擴張轉向中心城區提質更新。

　　南翔CBD就沒發展起來，商務資源被市區截胡了，再在這搞一個新片區可能會更難。

　　南翔CBD的游族、米哈游、莉莉絲都遠嫁給了漕河涇，南翔沒能留得住他們。

　　云翔大居現狀是初步的工業轉型區，要發展成為宜居的生活片區；

　　可能至少20年也完成不了，周期會拉得很長。

　　如果你要打算買云翔大居的新房和二手房，起碼要做一個賭20年的心理準備。

　　通常浦西市區向西拓展的邊界是嘉閔線沿線，云翔大居處在分界線以西，很難得到大家的認可。

　　像莘莊、七寶、虹橋商務區、江橋、南翔東社區；

　　這些成熟的片區都在嘉閔線以東，這里堪稱“浦西最后的繁華”。

　　但是只要往嘉閔線西部去，城鄉結合部的感腳就越來越強了，不怎么像浦西，很“接地氣”。

　　云翔大居的農村現狀

　　更重要的是，上海郊區的產業發展普遍遇到了麻煩，導致云翔大居板塊購買力在從內部減弱。

　　嘉定的安亭汽車制造業處在轉型的關鍵期，產業有所下滑，對全區的購買力都有影響。

　　寶山鋼鐵工業、金山石化工業、松江制造工業等郊區產業的發展都遇到了瓶頸。

　　云翔大居同樣是一個傳統工業轉型地帶，板塊內集聚的工廠都面臨產業升級的壓力。

　　比如民良包裝材料廠、良家洗衣器材、寶中寶膠粘制品廠、鑫苑休閑用品等。

　　這些多為中低端制造工廠，提供不了多少高薪就業崗位，帶來不了多強的購買力。

　　為了開發云翔大居，片區的很多工廠未來都是要拆走的，會更加削弱區域的購買力。

　　加之沒地鐵規劃，不但拖累了片區的發展，還降低了板塊對剛需的吸引力，讓新房不好賣。

　　云翔大居是一個地鐵規劃空白區，這對一個區域的發展來說是致命的。

　　沒有地鐵，就建設不了TOD，吸引不了資源的聚集，會拖累發展。

　　當發現交通不便后，市區外溢過來的剛需也不愿意接手這里的房子。

　　新房難賣、破發，也就不在話下了。

　　嘉定的樓市和板塊發展比較散裝，區域購買力不集中。

　　江橋、南翔、嘉定新城、安亭、嘉定北等多個板塊都在分流購買力。

　　云翔大居這個地方根本就沒有虹吸力，比不了留云湖、云翔湖周邊，在南翔內部就已經分流了。

　　留云湖、銀翔湖的湖景房和11號線沿線的二手房性價比更高，讓云翔大居的新房不好賣。

　　南翔東社區的留云湖周邊是統一次新的城市界面，整體環境比云翔大居宜居多了。

　　而且華潤中央公園、湖畔天下的二手房成交比云翔大居的新房性價比更高：

　　11號線沿線的中建溪岸瀾庭、華誼逸品瀾灣等次新小區也很有性價比：

　　銀翔湖畔的好世鳳翔苑二手房成交僅4.6-5.5萬元/m2，都在分流云翔大居的新房：

　　嘉定新城是云翔大居最強勁的競爭對手。

　　作為全區的核心，嘉定配套最成熟、環境最宜居，而且新房比云翔大居便宜，直接分流了。

　　之前理想之地、嘉悅云上開盤時定價才5萬，都是地鐵盤，直接觸發了積分，熱度非常高。

　　但是云翔大居的新房不但配套缺乏、遠離地鐵，價格賣得還更貴，自然不好賣了。

　　尤其是隨著嘉定新城二手房性價比的提高，對云翔大居的分流效應更強了。

　　嘉定新城的標桿盤金地世家之前賣7萬多，現在只要5萬多，比云翔大居的新房還便宜：

　　我查詢了下嘉定新城地鐵站周邊的次新小區成交價，發現性價比都高過云翔大居：

　　中信泰富又一城3.6-4.1萬元/m2、常發豪庭國際4.1萬元/m2、龍湖酈城4.2-5萬元/m2、綠地頤景嘉園4.3-5萬元/m2、綠地秋霞坊3.9-4.2萬元/m2。

　　這讓云翔大居的新房何去何從？而二手房只能打個房齡差去賣差不多的價格。

　　住在嘉定新城享有現成的地鐵和配套，城市界面次新、環境還好，生活體驗完全不一樣。

　　放眼全上海，價格跟云翔大居差不多的板塊太多了，都搶走了它的客源：

　　江橋/泗涇（TOD優勢）、徐涇（大虹橋）、九亭（地段更好）、上大/共康（成熟和性價比）等。

　　江橋的保利虹橋和著（5.88萬元/m2）、泗涇的招商時代潮派（5.27萬元/m2）；

　　這些地方的新房都具有TOD優勢，或者性價比更高，比云翔大居的新房好賣一些。

　　時代之城6萬元/m2，跟徐涇6.27萬元/m2的綠城春曉園新價格差別不大；

　　住在沒有規劃的云翔大居跟住在有規劃、能級更高的大虹橋，生活體驗和未來潛力又不一樣。

　　云翔大居地段不如九亭，新房的性價比不如九亭的二手房。

　　九亭的標桿盤貝尚灣、九城湖濱國際成交才分別5.2萬元/m2、4.6萬元/m2：

　　九亭到產業區更近，上游是漕河涇、徐家匯產業強區。

　　9號線從九亭6站就到漕河涇，上班很方便。

　　而南翔的上游桃浦智創城、真如副中心產業都比較弱，坐那么遠的地鐵都沒有可上班的。

　　寶山7號線的上大、1號線的共康次新房性價比都高過云翔大居的新房。

　　這些地方距離市區通勤更近，配套更成熟，都起到了分流作用。

　　從云翔大居破發的教訓我們能得到一些購房啟示：

　　買房要警惕“紙上規劃”，不能片面相信開發商的營銷話術（云翔湖幻影）；

　　現在買房不像以前總是相信一個新片區能夠發展起來，以后我們要更加注重現實配套的成熟性；

　　不要把新房買在動遷社區里，價值容易受到稀釋；

　　地鐵是硬核配套，是刺激一個地方發展和保證二手房流動性的基石；

　　當下的新房越賣越貴，真的不如去看看周邊的二手房，替代品有很多。

　　當然了，上海置業要考慮的問題還有很多，受限于篇幅我們先講到這。