朋友在復(fù)地星光天地早些年開(kāi)了家彩票店，前一段時(shí)間聽(tīng)說(shuō)彩票店的人流大幅下滑，提到了原開(kāi)發(fā)商商管團(tuán)隊(duì)撤場(chǎng)，由于租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)重歸小業(yè)主，缺乏統(tǒng)一管理，造成商業(yè)內(nèi)街的諸多品牌撤場(chǎng)，曾經(jīng)的“長(zhǎng)沙夜市模范生”人氣大幅下滑。

其實(shí)早在2022年，我就對(duì)復(fù)地星光天地的商業(yè)街運(yùn)營(yíng)前景并不看好，認(rèn)為其2024-2025年一旦復(fù)地6年返租托管期結(jié)束，這個(gè)4萬(wàn)方的集中式商業(yè)街將走向沒(méi)落。

今天這篇文章我們就來(lái)復(fù)盤導(dǎo)致復(fù)地星光天地商業(yè)走向衰敗的“病灶”。

壹、項(xiàng)目區(qū)位及體量

復(fù)地星光天地所處區(qū)位

復(fù)地星光天地規(guī)劃指標(biāo)

長(zhǎng)沙復(fù)地星光天地位于紅星商圈，緊鄰德思勤，周邊人口密度大，德思勤四季匯購(gòu)物中心及商業(yè)內(nèi)街人氣非常旺，部分商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)400-500元/㎡*月。

復(fù)地星光天地就是在這么一個(gè)環(huán)境下，從2024年到現(xiàn)在人流量逐步走向下滑，品牌店逐步撤離該地。

復(fù)地星光天地開(kāi)放式商業(yè)（集中式商業(yè)街）總體量約4.1萬(wàn)方計(jì)容面積，相當(dāng)于一個(gè)中型購(gòu)物中心的體量；對(duì)于商業(yè)街這種業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，則體量非常巨大了。

貳、項(xiàng)目在商鋪產(chǎn)權(quán)分割上埋下的運(yùn)營(yíng)隱患

長(zhǎng)沙復(fù)地星光天地項(xiàng)目拿地在2016年，商鋪開(kāi)盤在2017年，2017-2019年前正值長(zhǎng)沙商辦市場(chǎng)最好的周期，只要是商鋪，不管是外街還是內(nèi)街，不管是幾樓的商鋪，只要總價(jià)合適，總能找到一大批手握一兩百萬(wàn)現(xiàn)金的買家。

復(fù)地星光天地從負(fù)一層到地上三層的商鋪、總套數(shù)的84%按30㎡-100㎡劃分產(chǎn)權(quán)，目的是為了將主力總價(jià)段控制在300萬(wàn)以內(nèi)，以利于銷售去化。

復(fù)地星光天地所有樓層產(chǎn)權(quán)劃分及均價(jià)

以中小鋪為主的商鋪產(chǎn)權(quán)分割格局，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下確實(shí)保障了去化，在2019年就完成了4萬(wàn)方商鋪80%的去化；但八成以小鋪為主的格局給未來(lái)運(yùn)營(yíng)埋下了隱患。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，有一條被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的招商定律：

內(nèi)街相比外街、高區(qū)相比低區(qū)人流導(dǎo)入難度大，所以經(jīng)營(yíng)需求面積較大的品牌主力店會(huì)通常布局在內(nèi)街及高區(qū)，用以帶動(dòng)人流量。

復(fù)地星光天地利于銷售的中小鋪格局，恰恰會(huì)成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的致命短板，當(dāng)然這樣的短板在開(kāi)發(fā)商托管的6年當(dāng)中并不會(huì)體現(xiàn)出來(lái)（2019年-2025年為開(kāi)發(fā)商返租托管期），因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)權(quán)在開(kāi)發(fā)商手中，開(kāi)發(fā)商可以整合所有業(yè)主的小鋪統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)；但是一旦結(jié)束托管期，出租運(yùn)營(yíng)權(quán)重歸小業(yè)主手中，中小鋪格局便難以引入主力店品牌，造成內(nèi)街及高區(qū)商鋪的人流量大幅減少，整體商業(yè)街的勢(shì)能大幅衰減。

叁、體量過(guò)大的商業(yè)街難以避免設(shè)計(jì)缺陷

常規(guī)的商業(yè)街項(xiàng)目體量一般不會(huì)超過(guò)1萬(wàn)方，因?yàn)榻謪^(qū)商業(yè)不同于購(gòu)物中心這類室內(nèi)商業(yè)，街區(qū)商業(yè)的人流會(huì)直接面對(duì)風(fēng)吹日曬，逛的體感弱于購(gòu)物中心。

所以街區(qū)商業(yè)一般會(huì)避免過(guò)大體量，以避免較長(zhǎng)的動(dòng)線。

復(fù)地星光天地這條商業(yè)街卻高達(dá)4萬(wàn)方體量，為了在地塊內(nèi)設(shè)計(jì)商業(yè)街，其內(nèi)部動(dòng)線采取圓弧形設(shè)計(jì)，最大的弊病是在此設(shè)計(jì)框架下、幾個(gè)主人流入口處的視距較短，致使內(nèi)部街區(qū)存在大量的視線盲區(qū)，且內(nèi)部分支路口較多，較難聚集人流；致使此類商鋪必須依靠強(qiáng)目的性、較大經(jīng)營(yíng)面積的主力店才能引導(dǎo)人流到達(dá)。

復(fù)地星光天地規(guī)劃示意

拍攝于2022年

肆高售價(jià)下實(shí)際租金回報(bào)率低于預(yù)期引發(fā)的坍塌，無(wú)法采用直線型動(dòng)線設(shè)計(jì)，不得以而為之。

肆、高售價(jià)下實(shí)際租金回報(bào)率低于預(yù)期引發(fā)的坍塌

項(xiàng)目商鋪售價(jià)整體高達(dá)30000+元/㎡，意味著建筑面積租金需要達(dá)到120元/㎡/月才能做到5%左右的租金回報(bào)率。

而項(xiàng)目商鋪平均公攤率達(dá)33%，換算成套內(nèi)平均租金需要做到170元/㎡/月才能達(dá)到5%的合理回報(bào)率，那么1層的租金至少需要做到300元/㎡/月左右，在招商上也需要一些高承租能力的業(yè)態(tài)。

所以復(fù)地星光天地在2019年的招商規(guī)劃中，負(fù)一層及一層有將近60%為零售業(yè)態(tài)，用來(lái)支撐較高租金的招商要求。

復(fù)地星光天地2019年招商規(guī)劃

現(xiàn)實(shí)卻很骨感，2019年開(kāi)業(yè)后，內(nèi)街零售商家的入駐意向度較低，當(dāng)年的招商率僅16%；之后在2020年調(diào)整招商策略，著力打造夜市經(jīng)濟(jì)，以承租能力較差的酒吧業(yè)態(tài)做主力（套內(nèi)租金130-140）、餐飲為輔。

調(diào)整后，雖然招商率達(dá)到了90%左右，但整均套內(nèi)租金僅為120元/㎡/月，比預(yù)期170元的套內(nèi)租金少30%。

復(fù)地星光天地2022年招商情況

低于預(yù)期的租金，也給2024年開(kāi)發(fā)商托管到期后、招商團(tuán)隊(duì)的續(xù)約工作帶來(lái)了困難。

小業(yè)主基本上全部為非專業(yè)人士，無(wú)法理解低租金回報(bào)率背后的現(xiàn)實(shí)原因，看見(jiàn)星光天地商業(yè)街人氣火爆的現(xiàn)狀，認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商低估了項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值，業(yè)主自己管理肯定能夠?qū)崿F(xiàn)更高租金及回報(bào)率。

這種業(yè)主圈層內(nèi)幾乎一致性的看法，造成了6年開(kāi)發(fā)商托管期結(jié)束后，業(yè)主與房企運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)決裂的局面，小業(yè)主收回了自己商鋪的租賃管理權(quán)，原來(lái)整合運(yùn)營(yíng)的局面被打破。

諸多主力店因?yàn)殡y以與數(shù)量眾多的小業(yè)主達(dá)成租賃協(xié)議，造成其紛紛退租；主力店退租后，業(yè)主開(kāi)始管理各自的小鋪，但是大量的內(nèi)街及高區(qū)小鋪卻無(wú)法找到愿意承租的商家，至此復(fù)地星光天地商業(yè)街真正走向人氣坍塌的結(jié)局。

最后簡(jiǎn)單做幾點(diǎn)總結(jié)：

1、低總價(jià)、小面積的返租大體量集中式商業(yè)，違背了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本規(guī)律：內(nèi)街及高區(qū)商業(yè)通常需要大面積的主力店提升人氣聚集度，這和小面積的商鋪產(chǎn)權(quán)分割相悖。

2、超過(guò)1萬(wàn)方的商業(yè)街在設(shè)計(jì)上很難避免動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)、視覺(jué)盲區(qū)及分支過(guò)多的設(shè)計(jì)缺陷，運(yùn)營(yíng)難度將大幅增加。

3、高銷售單價(jià)下，相應(yīng)的租金回報(bào)預(yù)期將對(duì)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)提出不切實(shí)際的要求，致使商業(yè)運(yùn)營(yíng)的持續(xù)性較差。

4、散售并不適合規(guī)模較大的商業(yè)體，因?yàn)樾I(yè)主的眼光僅僅只關(guān)注自己購(gòu)買的商鋪，散售商業(yè)體難以形成合力、整合招商、難聚人氣。

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