7月15日，國家統(tǒng)計局公布了上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)。其中最引人關(guān)注的一項，是房地產(chǎn)。

這一次，沒有“強勁反彈”的字眼，也沒有“階段性企穩(wěn)”的定調(diào)。數(shù)據(jù)本身，就寫著一句話：

這場行業(yè)修復(fù)，遠比想象中緩慢。

01

投資還在跌，新開工幾近冰封

從過去半年房地產(chǎn)開發(fā)投資的表現(xiàn)來看，“下行”仍然是最基本的判斷。

1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為4.67萬億元，同比下降11.2%。其中住宅投資3.58萬億元，下降10.4%。

這是連續(xù)第三年同比負增長，也是疫情以來投資最疲軟的一個半年。

最值得警惕的，是“新開工面積”這個指標——同比下降20%，降幅比去年全年還高。

這意味著什么？

不是沒錢蓋房子了，而是開發(fā)商干脆選擇不蓋了。

從動機上說，這是一種主動收縮。

在政策持續(xù)寬松的環(huán)境里，他們依然選擇“收手”，說明判斷預(yù)期仍未好轉(zhuǎn)；

從行業(yè)視角看，這也是一條冷冰冰的信號：

真正的拐點，沒來。

02

銷售降幅收窄，但量能仍弱

和2024年同期相比，商品房的銷售數(shù)據(jù)看上去沒那么難看了。

上半年全國商品房銷售面積為45851萬平方米，同比下降3.5%；銷售金額下降5.5%。

如果只看數(shù)字，這比去年明顯好轉(zhuǎn)，但如果放到歷史維度里——依然處于歷史低位。

回暖的，是邊際；還沒有回來的，是信心。

不少開發(fā)商在一季度集中推盤，加大促銷，有些地方甚至打出了“一口價、?；刭彙钡臓I銷口號。6月的“618式”特價，也推動了短期成交。

但這種“以價換量”，不是根本解法，更像是一種戰(zhàn)術(shù)喘息。

03

庫存連續(xù)4個月回落，但還不夠

6月末，全國商品房待售面積為76948萬平方米，比5月減少479萬平方米。這已是庫存連續(xù)第4個月下降。

很多人把這看作市場好轉(zhuǎn)的先兆。

但如果我們放大視角，會發(fā)現(xiàn)：

? 當前的庫存總量，依然遠高于2021年水平；

? 四個月的連續(xù)回落，在整體庫存周期中，還只能算“小波動”；

? 結(jié)構(gòu)性問題依舊突出——去化快的，集中在核心城市個別項目，三四線城市的大量存量，仍然處于“去不掉”的狀態(tài)。

如果把庫存比作病人身上的“水腫”，現(xiàn)在的退燒，只是部分緩解，遠沒有根治。

04

融資回暖，但開發(fā)商更謹慎了

一個不容忽視的變化是：企業(yè)到位資金的降幅收窄了。

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為5.02萬億元，同比下降6.2%，比去年同期回升不少。其中，國內(nèi)貸款同比略增0.6%，表明銀行信貸確實在發(fā)力。

但這筆“回暖的水”，大多數(shù)房企并沒有立刻用來鋪開新投資，而是更理性地用于債務(wù)展期、緩解現(xiàn)金流。

說得更直白些：

錢，是進來了。但企業(yè)更惜命了。

沒人再輕易加杠桿。很多房企已經(jīng)從“高周轉(zhuǎn)思維”切換到了“生存本能”：項目做得再少，也要安全；銷售再慢，也要穩(wěn)住信用。

這背后，是行業(yè)從“融資驅(qū)動”向“運營驅(qū)動”的邏輯轉(zhuǎn)向。

05

一線城市仍是主戰(zhàn)場，低線城市仍在冷卻

從不同城市來看，一線城市的成交表現(xiàn)是相對穩(wěn)定的。

例如，北京、上海、深圳的核心地段，部分中高端盤依舊保持較高去化率。而二線城市中，杭州、成都等少數(shù)城市也因政策寬松帶來一定熱度。

但在三四線，情況就截然不同了。

沒有新增人口、沒有高收入群體、沒有經(jīng)濟支撐，過去依靠“棚改+信貸”的銷售邏輯，已經(jīng)難以為繼。

政策支持在發(fā)力，但市場響應(yīng)慢了很多。就像一個人摔了一跤，政策把他扶起來，但他不敢立刻往前走了。

市場情緒，還在回來的路上。

06

政策發(fā)力，仍在“托而不舉”階段

在政策層面，從去年四季度開始，“因城施策”已全面加速。

? 核心城市放松限購、降低首付、調(diào)降房貸利率；

? 國家平臺加速收儲部分閑置地塊；

? 舊改、保障房、城中村改造等“新三樣”開始接棒；

這些動作的核心目標，并不是讓市場大漲，而是穩(wěn)住底部——避免系統(tǒng)性風(fēng)險。

所以我們看到，現(xiàn)在政策更多是“托”，而不是“舉”。

這是一種審慎的處理方式，也說明官方對市場恢復(fù)的時間表，是中長期的。

不是一個季度，可能也不是一年。

結(jié)語

這一次的半年報，既沒有驚喜，也沒有新的轉(zhuǎn)折。但它很真實。

? 投資仍在萎縮，意味著開發(fā)商還在收縮；

? 銷售略有恢復(fù)，但不具備趨勢；

? 融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，但企業(yè)選擇保守；

? 政策在給力，但市場還在觀望。

中國樓市，正在進入一個“慢恢復(fù)”的通道：

沒有快速反彈，但也不會徹底塌陷。核心資產(chǎn)仍有價值，邊緣市場需要時間消化。開發(fā)商不再奔跑，而是在存量時代尋找新解法。

現(xiàn)在比的是誰能活下來，誰能跑得久，誰能在修復(fù)過程中沉下心來，做好產(chǎn)品、穩(wěn)住現(xiàn)金流、守住信用底線。

這是一個全行業(yè)向“現(xiàn)實主義”回歸的時代。

關(guān)注大爆炸好運大爆發(fā)