孫宏斌資料圖。

孫宏斌背水一戰(zhàn)，融創(chuàng)債務(wù)重組攻堅(jiān)

王琳

融創(chuàng)中國(guó)與其創(chuàng)始人孫宏斌，正在等待其第二次境外債務(wù)重組方案的最終落地。這家曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭，在行業(yè)深度調(diào)整中持續(xù)尋求風(fēng)險(xiǎn)化解之道。

根據(jù)6月24日融創(chuàng)中國(guó)披露的最新公告顯示，于本公告日期，整體而言現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額約75%的持有人已加入重組支持協(xié)議。這一比例較5月底披露的約64%有了顯著提升，顯示了全額債轉(zhuǎn)股的重組方案正獲得越來(lái)越多債權(quán)人的同意。

融創(chuàng)中國(guó)的境外債重組聆訊將在9月15日召開(kāi)，屆時(shí)將尋求香港高等法院的指令以召開(kāi)計(jì)劃會(huì)議，以便債權(quán)人考慮及酌情批準(zhǔn)計(jì)劃（無(wú)論有否修訂）。

與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)7月4日發(fā)布公告，宣布公司將配發(fā)及發(fā)行7.54億股新股，用于償付約56億元選擇“股票選項(xiàng)”的境內(nèi)債券。這也標(biāo)志著融創(chuàng)的境內(nèi)債務(wù)重組進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。

或許是基于債務(wù)重組的利好進(jìn)展，在6月30日舉行的融創(chuàng)股東周年會(huì)上，孫宏斌自債務(wù)危機(jī)后首次親臨現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)被投資者問(wèn)及“最困難的時(shí)候是否已經(jīng)過(guò)去”時(shí)，孫宏斌回答“肯定的”。

不過(guò)，現(xiàn)實(shí)的困境仍在提醒風(fēng)險(xiǎn)未消：位于北京的融創(chuàng)總部辦公樓兩間物業(yè)將在8月1日被拍賣，與此同時(shí)，僅今年7月以來(lái)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司已累計(jì)新增59條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)近40億元，涉及金融借款合同糾紛、票據(jù)糾紛等。

01.

“霸道”債轉(zhuǎn)股：更徹底的化債選擇

融創(chuàng)中國(guó)的境外債總規(guī)模95.5億美元，自2021年下半年以來(lái)受房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)影響，于2022年上半年首次發(fā)生美元債違約，之后開(kāi)始境內(nèi)外債務(wù)重組以避免硬著陸。

2023年1月，融創(chuàng)完成了160億元境內(nèi)債的展期，2024年11月，融創(chuàng)通過(guò)可轉(zhuǎn)債、留債展期等方式，完成百億美元境外債務(wù)重組。

不過(guò)，今年1月10日，融創(chuàng)收到中國(guó)信達(dá)(香港)資產(chǎn)管理有限公司（呈請(qǐng)人）向香港高等法院提出的清盤(pán)呈請(qǐng)，內(nèi)容有關(guān)Shining Delight Investment Limited（公司間接全資附屬公司）作為借款人及公司作為擔(dān)保人未向呈請(qǐng)人償還貸款，涉及本金總額3000萬(wàn)美元及應(yīng)計(jì)利息。

融創(chuàng)表示，鑒于清盤(pán)呈請(qǐng)帶來(lái)的影響，同時(shí)考慮當(dāng)前行業(yè)情況遠(yuǎn)不及此前境外債務(wù)重組方案制定時(shí)的預(yù)期，過(guò)去數(shù)月，公司始終保持與境外債權(quán)人的溝通，以期達(dá)成切實(shí)可行的整體境外債務(wù)解決方案、化解境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

今年5月26日，融創(chuàng)披露了二次境外債務(wù)重組的最新進(jìn)展情況，其總規(guī)模約95.5億美元的境外債重組方案，對(duì)整體債務(wù)而言有約64%的債權(quán)人已遞交加入重組支持協(xié)議的函件。到6月24日，這一比例增加至75%。

“全額債轉(zhuǎn)股”是本次債務(wù)重組的最大亮點(diǎn)。根據(jù)公告，融創(chuàng)向債權(quán)人分派兩個(gè)系列的新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債：選項(xiàng)一，轉(zhuǎn)股價(jià)6.80港元/股，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股，重組生效后6個(gè)月觸發(fā)強(qiáng)制轉(zhuǎn)股；選項(xiàng)二，轉(zhuǎn)股價(jià)3.85港元/股，可在重組生效日期后第18個(gè)月開(kāi)始轉(zhuǎn)股，重組生效后30個(gè)月強(qiáng)制轉(zhuǎn)股，該類選項(xiàng)占比不超過(guò)債權(quán)總額的25%，若選擇超過(guò)上限，將按比例分配至新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債選項(xiàng)一。

與上一次境外債務(wù)重組時(shí)債權(quán)人有多種選擇相比，此次重組條款堪稱“霸道”，與融創(chuàng)中國(guó)目前不到2港元的股價(jià)相比，最低3.85港元的轉(zhuǎn)股價(jià)也并不利于債權(quán)人。

“行業(yè)在變，融創(chuàng)需要一種最徹底的化債方式?！币晃唤咏趧?chuàng)的內(nèi)部人士坦言。

他指出，在銷售持續(xù)疲軟、融資功能尚未恢復(fù)的背景下，房企現(xiàn)金流壓力巨大，償債資源捉襟見(jiàn)肘，傳統(tǒng)的留債展期模式兌現(xiàn)難度越來(lái)越高，違約風(fēng)險(xiǎn)累積。債轉(zhuǎn)股能從?根本上削減債務(wù)規(guī)模?，盡管條款對(duì)債權(quán)人嚴(yán)苛，但目前形勢(shì)下債權(quán)人似乎“?別無(wú)選擇?”。

然而，債轉(zhuǎn)股方案也將帶來(lái)顯著的?股權(quán)稀釋?效應(yīng)。根據(jù)公告，境內(nèi)債轉(zhuǎn)股執(zhí)行后，孫宏斌的持股比例預(yù)計(jì)從25.59%降至23.9%。若95.5億美元境外債全額轉(zhuǎn)股，現(xiàn)有股東權(quán)益將被進(jìn)一步稀釋?！皞D(zhuǎn)股方案短期可能因稀釋風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致股價(jià)承壓，但長(zhǎng)期看債務(wù)清零將?大幅改善融創(chuàng)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)?，是重生必經(jīng)之路。”前述知情人士補(bǔ)充道。

02.

收縮聚焦：押注核心城市與項(xiàng)目盤(pán)活

在6月30日召開(kāi)的2024年度股東周年大會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌罕見(jiàn)露面。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，孫宏斌選擇此時(shí)回歸臺(tái)前，與融創(chuàng)化債取得實(shí)質(zhì)性突破密切相關(guān)，公司整體風(fēng)險(xiǎn)化解已見(jiàn)曙光。

股東會(huì)上，有投資者提問(wèn)最困難的時(shí)候是否已經(jīng)過(guò)去，孫宏斌回答：“肯定的?！?/p>

談到未來(lái)會(huì)采取怎樣的措施以保證公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，孫宏斌強(qiáng)調(diào)，不管是再好的行業(yè)，杠桿高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。所以降杠桿是必須的。這一表態(tài)與融創(chuàng)近年來(lái)的戰(zhàn)略收縮路徑一致。

談及公司未來(lái)的發(fā)展路徑時(shí)，孫宏斌表示，以前的融創(chuàng)在很多城市都有項(xiàng)目，但每個(gè)城市差別很大，與其分散精力不如集中火力。據(jù)孫宏斌介紹，融創(chuàng)接下來(lái)將聚焦北京、上海、西安、重慶等核心一二線城市。

“我們肯定不會(huì)再去那么多的城市，融創(chuàng)在北京、上海、西安、重慶等多個(gè)城市是有優(yōu)勢(shì)的，積累了顯著優(yōu)勢(shì)和資源，我們要集中在這些核心一二線城市，把產(chǎn)品做好?！?/p>

而在項(xiàng)目層面，融創(chuàng)對(duì)旗下住宅項(xiàng)目進(jìn)行徹底梳理，推動(dòng)債務(wù)重組和資產(chǎn)盤(pán)活。比如，長(zhǎng)城資產(chǎn)與融創(chuàng)就重慶灣項(xiàng)目達(dá)成融資合作，擬注資24.76億元保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；北京融創(chuàng)壹號(hào)院獲中信金融資產(chǎn)支持，成功完成債務(wù)重組；天津梅江壹號(hào)院二期也獲得大型央企信托5.5億元項(xiàng)目新增融資。

在金融機(jī)構(gòu)的加持下，一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迅速?gòu)募ち业氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。比如，由中信、新湖、融創(chuàng)聯(lián)袂打造的上海壹號(hào)院今年5月21日迎來(lái)三批次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日熱銷40.25億元，年度累計(jì)銷售額108.71億元，成為今年全國(guó)首個(gè)“百億盤(pán)”。

值得注意的是，盡管項(xiàng)目銷售額亮眼，在引入資本的需求下，融創(chuàng)的股權(quán)占比并不高，更多是扮演品牌輸出方角色，因此實(shí)際收益有限。

業(yè)績(jī)方面，2025年6月，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約75.5億元，合同銷售面積約12.9萬(wàn)平方米。2025年上半年，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約235.5億元，累計(jì)合同銷售面積約72.1萬(wàn)平方米，與2024年上半年相比，分別下降10.4%和48.2%。

03.

現(xiàn)實(shí)困境：總部資產(chǎn)遭拍賣與密集被執(zhí)行

就在債務(wù)重組進(jìn)展與戰(zhàn)略調(diào)整釋放積極信號(hào)之時(shí)，融創(chuàng)面臨的現(xiàn)實(shí)困境也浮出水面。

據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)披露的信息，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京東園523號(hào)樓的兩處辦公物業(yè)（2層1021和2層1023）將于8月1日正式被拍賣。其中，1021室起拍價(jià)約1868.9萬(wàn)元，1023室起拍價(jià)約2101.8萬(wàn)元，均是評(píng)估價(jià)的七折，目前均無(wú)人報(bào)名。

在阿里資產(chǎn)的拍賣公告中，這兩間辦公物業(yè)門(mén)口張貼的北京金融法院的查封公告顯示：北京市國(guó)通資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司與北京盛康基業(yè)裝飾工程有限公司、北京東環(huán)望京房地產(chǎn)有限公司、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司借款合同糾紛一案，被執(zhí)行人未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)。本院已查封被執(zhí)行人北京東環(huán)望京房地產(chǎn)有限公司名下位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京東園523號(hào)樓二層1021、1023的房產(chǎn)，將依法拍賣、變賣上述查封的財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)公開(kāi)資料，北京東環(huán)望京房地產(chǎn)有限公司成立于2002年6月，注冊(cè)資本1200萬(wàn)美元，總部位于北京市朝陽(yáng)區(qū)。作為融創(chuàng)集團(tuán)成員企業(yè)，公司主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括南湖渠三巷（1960年建成）及融科望京中心（2011年建成）。

融科望京中心便是望京東園523號(hào)樓的推廣名，是目前融創(chuàng)集團(tuán)總部的辦公場(chǎng)所之一。據(jù)了解，此次拍賣涉及的是一筆2.76億元的不良債權(quán)處置，北京國(guó)通資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司從某銀行收購(gòu)了這筆債權(quán)，現(xiàn)在開(kāi)始處置抵押物。由于這兩間物業(yè)的價(jià)值遠(yuǎn)不足以覆蓋2.76億元債務(wù)，后續(xù)債權(quán)人還將申請(qǐng)法院執(zhí)行其他樓層進(jìn)行拍賣。

更令人擔(dān)憂的是融創(chuàng)面臨的密集司法執(zhí)行壓力。根據(jù)天眼查信息，僅今年7月以來(lái)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司已累計(jì)新增65條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)近40億元，涉及金融借款合同糾紛、票據(jù)糾紛等。天眼查顯示，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司現(xiàn)存345條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超476億元。

融創(chuàng)中國(guó)的化債之路取得了關(guān)鍵性進(jìn)展，尤其是獲得高達(dá)75%債權(quán)人支持的境外債轉(zhuǎn)股方案，為其走出債務(wù)泥潭提供了現(xiàn)實(shí)路徑，孫宏斌的回歸臺(tái)前和明確的聚焦核心城市戰(zhàn)略，也傳遞出業(yè)務(wù)調(diào)整的決心。然而，總部資產(chǎn)被拍賣、持續(xù)新增且龐大的被執(zhí)行金額，再次彰顯了冰冷的現(xiàn)實(shí)困境，巨大的流動(dòng)性壓力和司法風(fēng)險(xiǎn)仍未遠(yuǎn)去。

融創(chuàng)能否將重組方案最終落地，同時(shí)在銷售壓力下如何實(shí)現(xiàn)真正意義上的基本面企穩(wěn)與恢復(fù)，將是孫宏斌和所有債權(quán)人、投資者共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

9月的香港法院聆訊，將是決定融創(chuàng)未來(lái)命運(yùn)的關(guān)鍵一步?！?/p>