好房子新觀察之空間升級

2025年以來，“好房子”新政持續發力，一手住宅市場迎來產品升級與設計革新。在計容新規下,“高得房率”產品成為市場新熱點。與此同時，廣州部分開發商陷入“贈送面積內卷”，戶型設計過度追求高得房率，反而犧牲了實用性與隱私性，引發爭議。隨著6月廣州對飄窗、花池等設計建筑規范進行收緊管理，市場逐步回歸理性。

專家指出，未來“好房子”將從單純比拼得房率轉向綜合品質競爭，真正回歸居住本質。

■部分樓盤主臥設計了多面飄窗，寬度僅30厘米，衣柜只能定制，收納功能大打折扣。

“好房子”的空間升級不只單純比拼“得房率”，市場將進入多維度綜合價值競爭的新階段。

新規住宅陷“贈送面積內卷”，居住痛點凸顯

近年，以“好房子”國家戰略為引領，重點城市密集出臺住宅新規，如放寬陽臺、飄窗面積、鼓勵空中花園、復式挑空、優化公共空間計容等，顯著提升了住宅產品的得房率、空間尺度和舒適度，為一手市場注入了活力。據克而瑞廣佛數據顯示，2025年上半年，廣州新規項目成交面積達81.8萬平方米，占全市新房成交總量的23%，較2024年上升約11個百分點，黃埔、海珠、番禺和天河成為新規產品的主要供應區域，其中以80-110平方米、總價200萬至500萬元之間的戶型成交最為集中。

然而，在政策紅利釋放的同時，部分開發商為提升產品競爭力，陷入了“贈送面積內卷”，過度追求高得房率，導致戶型設計偏離居住本質。記者實地走訪多個新規樓盤發現，不少項目在客廳、餐廳、廚房、洗手間甚至走廊均設置飄窗，以此提高“得房率”。然而，這些看似誘人的“創新”，實際在居住實用性上問題重重。例如，部分標榜“270°環幕飄窗”的戶型，由于樓距過近，拉開窗簾時鄰居客廳景象清晰可見，欠缺隱私保護；部分次臥有樓道視野遮擋問題，影響采光；廚房水池設于飄窗上難以安裝濾水器；主臥多面飄窗下僅30-45厘米寬度，衣柜難以擺放，收納功能大打折扣。此外，大面積玻璃的使用也帶來冬季寒冷、夏季悶熱的問題，與節能環保理念背道而馳……

得房率即住宅的實際使用面積與總建筑面積的比率，當前新規樓盤普遍將不計容的飄窗贈送面積也納入實際使用面積。從產品迭代路徑來看，2023年前，廣州多數開發商尚未涉足飄窗改造；2024年，多地塊出讓附帶“超新規”優惠條款，開發商借此將全計容面積轉為半計容報建，驗收后再拆改實現“變相贈送”。部分項目開始嘗試“飄窗微改造”，如采用“砸3留5”方式，將原80厘米寬飄窗拆改為交付50厘米寬；到2024年底，“砸5留3”方案進一步普及，部分樓盤報建80厘米飄窗，實際僅保留30厘米交付；進入2025年，“0 飄窗”產品亮相，雖進一步拉高得房率，卻引發新老產品間的激烈競爭矛盾。

對此，克而瑞研究中心指出，各地建筑新規實施后，高贈送率一度成為新規產品的核心競爭力，但近期監管收緊已成趨勢。究其原因，一方面是新舊規產品矛盾激化，新規產品的高贈送導致存量舊規產品相對貶值，引發已購房者不滿；另一方面，部分新規設計暗藏安全隱患，超高層建筑中的花池設計可能會對建筑結構安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩定性。

告別“得房率競賽”，引導市場轉向高品質競爭

在廣州樓市的高得房率“競賽”中,120%、130%乃至140%的使用率宣傳屢見不鮮。合富研究院數據顯示，2025年上半年，廣州超四成新貨“使用率超100%”，“得房率”已成為開發商爭奪客源的核心賣點。面對市場一味追求高得房率的內卷態勢，今年6月，廣州收緊住宅計容報建審批尺度。記者多方了解到，相關部門對容積率審批階段進行了更為嚴格規范的管理。克而瑞廣佛指出，新規主要從五個方面收緊規范：一是嚴格界定住宅凸 (飄) 窗，不符合條件的全計容，杜絕通過飄窗贈送增加室內使用面積；二是規范天井位置并禁止壓縮尺寸；三是40米以上樓層花池半計容；四是將建筑外立面的結構柱全部計容；五是規范臥室尺度以確保居住舒適度，要求臥室使用面積≥5平方米，短邊凈寬≥1.8米，套房使用面積≥9平方米，起居室 （廳） 內布置家具的墻面直線長度宜大于3米。

政策收緊下，市場呈現新變化。記者走訪發現，多數新規項目的樣板房內，飄窗位置增設提示牌注明“此處非交付展示，實際交付時為飄窗”，部分項目更推出實景樣板房,力求“所見即所得”。在越秀珠實皓悅濱江，銷售人員表示，“我們是南向新規產品，實景板房可以直接看到采光和視野……”而在中建天鈺，同樣增設了實景板房，但客戶不能攜帶手機進入參觀。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次政策調整具有雙重意義：一方面通過落實住宅項目規范、提高“好房子”底線標準，為穩定住房價格筑牢基礎；另一方面針對新規產品違反規劃指標、偷面積、變相降價競爭等現象進行治理，推動市場向真正的高品質產品競爭轉型。有業內人士指出，此前部分樓盤為迎合購房者對“得房率”的敏感心理，通過“砸飄窗”“改花池”“陽改房”等方式虛增使用率，導致窗墻比過大、樓距過近等問題，引發隱私泄露、采光不足等居住痛點，“面積大不等于住得舒適，政策糾偏正是為了讓住宅回歸居住本質。”

打造人性化“好房子”，市場進入多維度綜合競爭

在“好房子”政策導向下，廣州住宅產品的空間設計正從單純追求“高得房率”轉向更精細化、人性化的居住體驗升級。越來越多開發商開始關注功能布局的合理性與生活細節的打磨，通過科學高效的空間利用，提升居住舒適度。例如，番禺區的綠城玉海棠項目打造了涵蓋玄關、衣帽、廚房、衛浴、家政及興趣點在內的六大收納體系，實現空間的高效管理；荔灣區的越秀·瓏悅西關則結合廣府飲食文化，設置廚房高低柜島臺，并配備防干燒爐灶，滿足本地居民煲湯習慣的同時提升安全性；天河區的西派天河序則將廚房開間做到約5.2米，打造具備社交屬性的互動廚房，契合現代家庭生活方式。

在李宇嘉看來，“好房子需求潛力仍比較大，但過去那種降維打擊的新規產品只能帶來短期熱度，從供給端對樓市可持續回升不利。”李宇嘉指出，“要打造不同功能梯度、價格梯度的好房子產品，加強批后監管，規避偷面積，重在功能、設計、服務升級，從而激活換房意愿，輔以更新補上二手房配套的短板，帶動以舊換新，賣一買一的置換，這是市場健康可持續的關鍵。”

合富研究院分析認為，容積新規后使用率雖有所收窄，但政策執行標準更規范清晰，修正了使用率過高的現象，有助于市場良性競爭。“預計下半年，‘使用率超100%’的產品仍有供應，且遠郊項目占比將逐步提升,‘質價比’將支撐需求,‘好房子’熱度將持續提升。”

采寫：新快報記者 何璐詩