本文來源：時代周報 作者：林佳

樓市筑底企穩(wěn)信號強(qiáng)烈，深圳前海正迎來爆發(fā)的窗口期。

2025年7月14日，前海桂灣片區(qū)宅地T201-0232經(jīng)過158輪鏖戰(zhàn)，花落招商蛇口。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，該地塊為“雙料冠軍”，86%的溢價率和8.4萬元/平方米的樓面價，均創(chuàng)下近三年深圳土拍紀(jì)錄。

高溢價背后，是市場對房地產(chǎn)周期底部反轉(zhuǎn)的敏銳判斷。

今年以來，上海千萬級豪宅市場率先反彈，頻頻出現(xiàn)一房難求的火爆場景；北京核心資產(chǎn)的表現(xiàn)亦十分堅挺，優(yōu)質(zhì)項目供不應(yīng)求，一二手房市場聯(lián)動明顯。種種跡象表明，中國樓市已逐漸從觀望情緒中恢復(fù)信心，而深圳前海則成為此輪市場復(fù)蘇進(jìn)程中最具代表性的風(fēng)向標(biāo)之一。

作為“特區(qū)中的特區(qū)”，前海經(jīng)過10年高速發(fā)展，已崛起為粵港澳大灣區(qū)乃至國際范圍內(nèi)重要的金融、科技和商務(wù)中心。區(qū)域內(nèi)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)中心、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源和國際化的配套日趨完善，吸引了大量高凈值人群與實力企業(yè)入駐，構(gòu)筑了穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的居住生態(tài)圈。

與此同時，前海居住用地供應(yīng)有限，高端項目屢次創(chuàng)造“日光盤”紀(jì)錄，市場的黏性需求與抗壓表現(xiàn)持續(xù)凸顯。伴隨著深港融合政策的利好不斷釋放，前海成為眾多實力雄厚房企爭相布局的戰(zhàn)略重點。

當(dāng)前，在政策利好驅(qū)動下，一線城市房地產(chǎn)市場率先企穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性回暖趨勢逐步向周邊區(qū)域傳導(dǎo)。此次前海土拍的火熱表現(xiàn)，進(jìn)一步說明深圳市場正進(jìn)入價值重估階段。在新一輪樓市周期中，前海有望引領(lǐng)深圳乃至大灣區(qū)房地產(chǎn)市場走出調(diào)整期，成為中國最具投資吸引力的價值高地之一。

（前海實景圖）

房企搶灘前海，桂灣戰(zhàn)略價值凸顯

此次土拍吸引了12家房企激烈角逐，折射出桂灣片區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢與戰(zhàn)略發(fā)展?jié)摿Α?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者分析稱，桂灣片區(qū)位于前海自貿(mào)區(qū)、深港合作區(qū)，區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出。據(jù)《證券時報》報道，目前，該區(qū)域已四年無宅地供應(yīng)，新房稀缺、區(qū)域成熟，安全邊際高。

而開發(fā)商的熱情，更深層次的原因在于前海背后的戰(zhàn)略價值。

據(jù)《深圳特區(qū)報》報道，前海被譽為“特區(qū)中的特區(qū)”，是深圳重要的改革試驗平臺和戰(zhàn)略增長極，已成為城市發(fā)展的核心引擎之一。2025年，正值前海合作區(qū)成立15周年、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)掛牌10周年的關(guān)鍵時間節(jié)點，前海正迎來新一輪高質(zhì)量發(fā)展的窗口期。

依托國家級戰(zhàn)略加持與國際化定位的雙重優(yōu)勢，前海持續(xù)吸引全球資本、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和高端人才加速集聚，區(qū)域能級穩(wěn)步躍升。在2025年深圳市政府工作報告中，“前海”一詞被明確提及15次，其戰(zhàn)略地位可見一斑。

這一政策的頻繁強(qiáng)調(diào)，為前海各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的持續(xù)向好提供了堅實的政策支撐和保障。

根據(jù)前海管理局公布的數(shù)據(jù)，2024年前海實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3008.8億元，同比增長8.6%；固定資產(chǎn)投資1691億元，同比增長10.1%；進(jìn)出口總額達(dá)到7066.5億元，同比增長42.4%；實際使用外資266.5億元，同比增長7.4%，占全市比重超過六成。這一系列亮眼數(shù)據(jù)，充分體現(xiàn)了前海作為國家級平臺的增長活力與輻射能力。

在經(jīng)濟(jì)保持高速增長的同時，前海也在城市功能完善與宜居生態(tài)構(gòu)建方面同步推進(jìn)，持續(xù)提升城市品質(zhì)和綜合承載力，朝著“宜業(yè)宜居的理想新城”目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。

基礎(chǔ)配套加速兌現(xiàn)，桂灣住宅市場熱度飆漲

隨著基礎(chǔ)配套加速建成，前海的優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。

據(jù)南方財經(jīng)全媒體報道，目前，前海片區(qū)已建成運營8條軌道交通線路，深圳城市軌道路網(wǎng)運營線路達(dá)到18條（含有軌電車），總里程達(dá)到595.1公里；深圳“三鐵”在建里程達(dá)598.7公里，正加速構(gòu)筑“軌道上的生活圈”。

與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)不同，前海不僅吸引全球資本，也以職住平衡的定位成為現(xiàn)代城市發(fā)展的典范。

據(jù)《南方都市報》報道，根據(jù)前海的規(guī)劃，片區(qū)職住比已從過去的4:1優(yōu)化至2.3:1。越來越多的人才涌進(jìn)，在職場附近找到合適的居住場所。

居于前海，事業(yè)與生活高度融合，片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套為前海金融城，生活圈內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)、生態(tài)等高品質(zhì)配套一應(yīng)俱全。國際化都市的繁華景象與桂灣公園、前海石公園、濱海休閑帶共同形成的城市綠意長廊和諧共融，現(xiàn)代都市活力與生態(tài)宜居集于一體。

隨著區(qū)域配套日益完善，資金正迅速搶跑入場。近年來，桂灣片區(qū)頻現(xiàn)“日光盤”。

2023年12月，前海時代尊府首次推出270套高品質(zhì)住宅，開盤僅6小時便全部售罄；2024年3月，前海時代尊府再度加推344套房源，接續(xù)熱銷，成為深圳2024年開年去化率最高的項目。今年4月26日，前海時代尊府開盤，首日去化率超90%。

（項目所在區(qū)域?qū)嵟膱D，部分非本項目形象，供參考）

二手房方面，目前片區(qū)內(nèi)已有天健悅灣府、天健悅桂府等豪宅樓盤。貝殼網(wǎng)顯示，天健悅灣府均價約119967元/平方米、天健悅桂府均價約114523元/平方米。

市場火熱的背后原因，是片區(qū)住宅產(chǎn)品的有限性。據(jù)悉，桂灣已經(jīng)4年未有宅地入市，市場供應(yīng)極為有限。

2019年到2023年期間，前海推出的12個住宅項目，戶型面積集中在150-250平方米之間，最小戶型也達(dá)到98平方米，部分戶型更是一房難求。目前，桂灣片區(qū)在建項目共計40個，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目33個，開發(fā)項目7個，但住宅項目緊缺。在桂灣，100平方米以下的戶型，更成為市場爭搶的焦點。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，前海桂灣作為深圳城市新中心的核心板塊，已集聚多家500強(qiáng)總部。T201-0232宗地的成功出讓，將進(jìn)一步提振前海住宅市場預(yù)期，標(biāo)志著前海核心宅地市場熱度回升，高溢價成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰(zhàn)略布局。

深鐵前瞻布局前海，超百萬大城開啟人居新篇

作為深圳城市發(fā)展升級的關(guān)鍵驅(qū)動力，深鐵集團(tuán)早已戰(zhàn)略性扎根前海，助力打造區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的示范標(biāo)桿。

2007年，深鐵集團(tuán)進(jìn)軍前海，從軌道交通建設(shè)，到“軌道+物業(yè)”戰(zhàn)略，持續(xù)深耕核心區(qū)域。十余年來，深鐵集團(tuán)在前海打造了深鐵前海時代項目、深鐵前海國際樞紐中心等標(biāo)桿級TOD綜合體，堅定落實“以軌聚產(chǎn)、以產(chǎn)興城”的理念。同時，在蛇口太子灣片區(qū)，深鐵熙府項目打造灣區(qū)高品質(zhì)人居項目，坐擁“三山兩海多公園”等稀缺生態(tài)資源，為南山區(qū)重點布局的TOD標(biāo)桿住宅項目之一。

（深鐵前海國際樞紐中心項目效果圖）

三大項目聯(lián)動，共同為大前海蛇口的未來發(fā)展樹立了新高度。

其中，位于前海中央商務(wù)區(qū)的深鐵前海國際樞紐中心項目建設(shè)正穩(wěn)步推進(jìn)。這一項目曾先后三次登上央視財經(jīng)頻道的《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》、《正點財經(jīng)》等欄目，建設(shè)品質(zhì)獲得權(quán)威媒體和市場的高度認(rèn)可。

深鐵前海國際樞紐中心總建筑面積約200萬平方米，是集綜合交通樞紐、立體商業(yè)、甲級辦公、國際星級酒店、商務(wù)公寓于一體的超級樞紐城市綜合體，也是亞洲目前為止在建規(guī)模最大的樞紐TOD工程之一。

與此同時，同樣位于前海核心區(qū)域的重磅項目——深鐵前海時代項目也在有序推進(jìn)中。

據(jù)悉，深鐵前海時代項目總建筑面積約130萬平方米，其中已建成物業(yè)約45.2萬平方米，包括CEO公館、國際都薈住宅、前海深港基金小鎮(zhèn)及教育設(shè)施等；在建及待建物業(yè)約84.3萬平方米，涵蓋國際公寓、總部辦公、高端住宅、風(fēng)尚商業(yè)、精品酒店等業(yè)態(tài)。未來，深鐵前海時代將成為高品質(zhì)“站城一體”標(biāo)桿，進(jìn)一步助力前海的城市建設(shè)與高質(zhì)量發(fā)展。（學(xué)區(qū)劃分具體以教育主管部門公布的文件為準(zhǔn)）

在深鐵深耕布局下誕生的深鐵前海時代尊府Ⅱ，以卓越的產(chǎn)品力與區(qū)位優(yōu)勢，成為桂灣金融城的標(biāo)桿之作。

項目位于桂灣片區(qū)，該區(qū)域以金融產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)活躍且具備較強(qiáng)吸納能力。前海管理局資料顯示，桂灣片區(qū)居住人口約11.1萬，就業(yè)人口約16.5萬，人口規(guī)模穩(wěn)步增長，居住需求持續(xù)旺盛。

深鐵前海時代尊府Ⅱ主推建面約89平方米與約190平方米的三房與四房戶型，采用三梯五戶或三梯四戶的合理布局，兼顧空間利用與居住舒適度。該戶型設(shè)計正好契合桂灣片區(qū)多樣化的居住需求，尤其滿足了家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的變化，成為區(qū)域內(nèi)極具競爭力的產(chǎn)品。

（建面約89㎡創(chuàng)意展示空間實拍圖）

（建面約190㎡創(chuàng)意展示空間實拍圖）

深鐵前海時代尊府Ⅱ現(xiàn)代風(fēng)格的外立面，彰顯了灣區(qū)精英的審美品位。同時，國際豪宅級園林設(shè)計與精致歸家大堂相融合，讓每一位業(yè)主在歸家時感受到尊貴、舒適與靜謐，真正實現(xiàn)心靈的全方位享受。

（外立面效果圖，供參考）

據(jù)貝殼網(wǎng)，前海桂灣片區(qū)二手住宅成交價已普遍超過10萬元/平方米，租金水平更達(dá)到每平方米125-150元/月。無論是長期自住享受高端生活，還是出租獲得穩(wěn)定收益，都具備了超越其他片區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力與升值前景。

此外，項目憑借高品質(zhì)配套體系，進(jìn)一步鞏固資產(chǎn)價值。

在軌道交通方面，深鐵前海時代尊府Ⅱ毗鄰地鐵1號線和規(guī)劃中的21號線鯉魚門站，靠近5號線桂灣站、9號線夢海站，實現(xiàn)與城市核心區(qū)域的快速連接。商業(yè)配套豐富，周邊匯聚萬象前海、前海卓悅INTOWN、山姆旗艦店、前海壹方匯等約28萬平方米高端商業(yè)體，全面滿足都市生活所需。教育資源優(yōu)質(zhì)，涵蓋南山實驗集團(tuán)前海港灣學(xué)校、南二外前海創(chuàng)新教育集團(tuán)桂灣學(xué)校、前海港灣小學(xué)，以及哈羅國際學(xué)校、薈同雙語學(xué)校等多所知名國際及雙語教育機(jī)構(gòu)。（學(xué)區(qū)劃分具體以教育主管部門公布的文件為準(zhǔn)）

醫(yī)療配套完善，三甲醫(yī)院集聚，泰康國際醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)深圳醫(yī)院和南山區(qū)人民醫(yī)院等權(quán)威醫(yī)療機(jī)構(gòu)，為居民健康保駕護(hù)航。

在高品質(zhì)城市配套的強(qiáng)力加持下，深鐵前海時代尊府Ⅱ正以獨特的區(qū)位優(yōu)勢、稀缺戶型以及高潛力的屬性，持續(xù)吸引灣區(qū)精英關(guān)注的目光，成為區(qū)域高端住宅市場的重要項目。

從深鐵前海時代、深鐵前海國際樞紐中心，到蛇口太子灣片區(qū)的深鐵熙府，三大項目的聯(lián)動布局，標(biāo)志著深鐵集團(tuán)正以系統(tǒng)性的城市開發(fā)邏輯，助力大前海及蛇口片區(qū)形成協(xié)同發(fā)展的新格局。

未來，隨著三大項目的持續(xù)落地，大前海及蛇口片區(qū)將進(jìn)一步釋放國際都市核心區(qū)的潛力，成為灣區(qū)精英階層居住、生活的熱土，引領(lǐng)深圳邁向新一輪高質(zhì)量發(fā)展的黃金周期。