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受近年樓市低迷、經濟下行等影響，關于中國城市化即將結束的話題，不絕于耳。

那么未來，中國的城市化，到底還有多少空間？會走向哪個方向？

先說結論：城市化并沒有結束，但確實已經過了高峰。

今后，快速擴張、大拆大建等現象會減少，城市更新將成為主流。

日前，中央城市工作會議，就對未來的中國城市發展，做了定調。

會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

也就是說，國內大部分城市的框架，基本定型了，很難有大面積擴張了，甚至現有城市框架下，遠郊板塊的發展，也可能面臨一些問題。

就溫州而言，在樓市下行后，部分遠郊板塊的發展趨于停滯，房價跌幅明顯，就體現了這一點。

同時，曾作為城市擴張重要形式的撤縣設區，前些年就被嚴控了。

盡管本次會議沒明確提到這一點，但從“分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”的表述可以看出，縣城依舊被視為城鎮化的重點，且承擔著農業轉移人口市民化重任。

可以看出，先撤縣設區再發展新區的模式，今后基本不會再有。

當然，行政區劃不可能永遠不變，會順應社會經濟發展而調整。那么，只有市區與郊縣實現了事實上的一體化、同城化，完全融為一體，才有行政區劃調整的可能。

從這個角度看，當下溫州市區加強永嘉南部、樂清南部，瑞安東部及北部的城市建設，推動其與溫州市區融合發展，比行政區劃調整更重要。

02

除了城市擴張，城市內部的瘋狂建設，也將大大減少。這也意味著，多數城市版圖基本定型。

前些年，國內城市爭先恐后地建設超高層建筑，形成CBD，就連一些三四線城市、縣城，都有了看似“國際化”的現代都市景觀。

這回在中央城市工作會議中，明確提到“嚴格限制超高層建筑”。這也意味著，今后超高層建筑將不再大規模建設，從而成為稀缺事物。

就溫州而言，濱江CBD將在未來相當長一段時間里，都是溫州的核心CBD，被其他商務區超越的可能性幾乎沒有。

近年溫州加快推進濱江CBD建設，算是趕上了這一趟末班車。

待濱江CBD建成后，溫州的城市天際線與封面形象、城市格局版圖，將基本定型。

試想一下，這些年上海建了好幾座新區，但大家對上海最深刻的印象，是不是還與20多年前一樣，停留在陸家嘴？今后，更多城市都會如此。

還有近年審批難度極大的地鐵，也是為這種瘋狂城市建設踩剎車的體現。這一點，溫州沒有趕上好時機。

那么，在堅持報批地鐵的同時，溫州要在現有軌道交通基礎上，推進沿線車站TOD開發，實現資源集聚，順應本次會議提出的“更加注重集約高效”、“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構”。

03

對于這次中央城市工作會議，很多人的關注點在于城市更新，這對激活當前低迷的樓市有著重要意義。

盡管城市化高峰過了，但城市化初期的低質量建設，反而給城市留下了新的發展空間。

從這次會議看，今后的城市建設重點，確實在城市更新領域。

會議指出，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；高質量開展城市更新。

不過，從“加快構建房地產發展新模式”，以及在“推進城中村和危舊房改造”前加上“穩步”二字，都能看出，城中村、老舊小區的改造會推進，但不會像10余年前那樣猛烈，從運動式轉變為常規化。

這樣的轉變，或許對短期內對樓市的刺激沒那么大，但從長期看會更穩健一些。

其實，對老舊小區的改造，各方面前期工作已經逐步啟動。

不久前，鹿城區發布了《溫州市鹿城區城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新實施方案》征求意見，擬對鹿城區部分老舊小區進行改造。

很快，包括三中后巷在內，一些老舊小區的業主群，就收到了社區網格員發送的這份征求意見。

城市更新，不僅僅在于老舊小區，更在于對城市歷史文化的挖掘、保護與維護。

會議指出，完善歷史文化保護傳承體系，完善城市風貌管理制度，保護城市獨特的歷史文脈、人文地理、自然景觀。

那么，溫州千年斗城范圍內的老建筑，也將迎來新機遇。

正如當前，朔門古港遺址的保護，也帶動了朔門歷史文化街區的改造。接下來，這種改造會不會在整座歷史文化街區里鋪開？

04

溫州的城市建設，盡管這些年取得了很大進步，但相比較人口規模、經濟發展水平等，還是有些滯后的，與多數城市的過度建設、超前建設形成鮮明對比。

同時，溫州并不像部分城市那樣，鄉鎮、農村“人跑光了”，反而還很熱鬧。引導鄉鎮、農村人口向中心城區轉移，在溫州仍有大空間。

也就是說，溫州依舊有很強的城市化內在動力。

但是，當全國城市化高峰已過，溫州很難獨善其身。

這一問題，源自“十一五”期間溫州放緩城市建設步伐，留下的一系列后遺癥，影響至今。“十二五”起，溫州哪怕追趕得再厲害，也只是在補課。

事物的發展，需要天時、地利、人和。一旦錯過了天時，需付出更多努力，或許還達不到原先該有的效果。

所幸的是，城市化只是過了高峰，而非完全接近尾聲。

接下來，溫州在推動內部城市更新的同時，有必要將城市建設重點，鎖定在甌江兩岸，沿著甌江一路向東發展。

甌江北岸距離現有建成區更近，城市框架不會盲目拉大。

更重要的是，大江大河作為城市精華，沿江的土地價值更高、潛力更大，更易實現事半功倍的良好效果。

至于像溫州灣新區、甌江口等遠郊板塊，還是扎實發展制造業，切勿像前些年那樣大搞房地產。

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