明年你買的房子，可能和今年之前的房子完全不一樣。不管你是打算賣房，還是想買新房，都得好好研究一下 7 月 15 號召開的中央城市工作會議。

中央定調(diào)了

這場會議的規(guī)格特別高。高層領(lǐng)導(dǎo)親自出席，各地的主要負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)城市工作的相關(guān)同志都來了，就連法院、檢察院、政協(xié)和中央管理的金融機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)也都到場。

這種級別的會議歷史上只開過五次，每次都趕上重大歷史節(jié)點：1962 年、1963 年、1978 年，最近一次是 2015 年。2015 年那次會議之后發(fā)生了什么，有記憶的人估計還印象深刻。而這次，恐怕會讓房地產(chǎn)市場迎來更深刻的變化。

會議首先給中國城鎮(zhèn)化定了調(diào)：從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效。

城鎮(zhèn)化進(jìn)入存量時代意味著，以后不會再像以前那樣拼命蓋房、擴(kuò)地盤，把人硬塞進(jìn)城里。房地產(chǎn)野蠻擴(kuò)張的日子過去了，接下來的重點是讓大家在城里住得好、住得穩(wěn)。

轉(zhuǎn)型三大方向

那具體要怎么轉(zhuǎn)型呢？本次會議提出了三個方向，分別是棚戶區(qū)改造、城市更新以及限制擴(kuò)張。一看到“棚戶區(qū)改造”這幾個字，估計有些人會回憶起十年前熱鬧的場景。

2014 到 2018 年那波貨幣化棚改，直接發(fā)錢給拆遷戶，硬生生造出龐大的購房需求，全國房價那叫一個噌噌漲。但這次會議強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)步推進(jìn)，意思很明白：不會再大水漫灌，十年前那種繁榮景象怕是看不到了。

其實棚改在 2024 年就重啟了，去年 10 月新增 100 萬套城中村和危舊房改造，只不過比起 2014 到 2018 年的 2860 萬套，這點量也就是毛毛雨。所以別指望靠棚改拉動房價暴漲，可能性很小。

再看看城市更新和限制擴(kuò)張，高層圍繞這兩點提了七個任務(wù)，比如優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系、建設(shè)創(chuàng)新城市等。簡單來說就是：房地產(chǎn)要從“多蓋房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧w好房”，從“有房子住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白〉煤谩薄?/strong>

重提縣域經(jīng)濟(jì)有什么信號？

還有一點需要注意，任務(wù)中提到了“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化”，這相當(dāng)于再次強(qiáng)調(diào)發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)。 上世紀(jì) 90 年代我們就開始提縣域經(jīng)濟(jì)了，不過后來市場選擇了“大城小縣”的發(fā)展模式，結(jié)果大城市發(fā)展得越來越好、規(guī)模越來越大，縣城卻逐漸萎縮，甚至出現(xiàn)空心化現(xiàn)象。

現(xiàn)在重新重視縣城發(fā)展，這是發(fā)展思路的重大轉(zhuǎn)變。

這種轉(zhuǎn)變的原因是為了解決縣城空心化和半城鎮(zhèn)化問題。很多農(nóng)民進(jìn)了城，尤其進(jìn)了縣城，卻沒扎根下來。他們在城里沒有戶口和房子，沒辦法像城里人一樣享受教育和醫(yī)療資源，隨時都有可能回農(nóng)村。

接下來，要讓沒到城里的人愿意來，來了的人留得住。辦法是發(fā)展縣域的經(jīng)濟(jì)，建設(shè)以區(qū)域中心城市為核心的城市群，逐步解決戶口和就業(yè)方面的問題，讓資源均勻地覆蓋到周邊的縣城。

如果你把這些政策串起來看，就會發(fā)現(xiàn)背后是房地產(chǎn)行業(yè)的重大變革。從年初政府工作報告，到不久前的住宅新規(guī)定，再到這次城市工作會議，都圍繞著一個核心：存量提質(zhì)。這意味著明年的房子和今年以前的房子會有很大不同，甚至可以看成是兩個物種。

新房和老房即將分化成兩個物種

為什么國家會選擇這條路線呢？因為今年房價跌、銷量差，買了房的不答應(yīng)，手里有地的也不答應(yīng)，局面陷入了僵持。那智囊團(tuán)肯定要琢磨一個既不降價又能提振銷量的辦法，于是“加量不加價”橫空出世。

過去幾十年城鎮(zhèn)化快，大量人口進(jìn)城要買房，開發(fā)商只顧著蓋房賣房，不管容積率、小區(qū)綠化這些情況。結(jié)果老小區(qū)容積率動不動 4 以上，樓棟密、人擠人，電梯難等、樓道擁擠，綠化和活動空間少得可憐，住起來憋屈得很。

現(xiàn)在不一樣了，各類文件都在強(qiáng)調(diào)提高新房質(zhì)量：提高得房率、耐用性，降低容積率。

這次會議明確限制新建超高層住宅，變相降低了容積率；住宅新規(guī)要求，把層高從原來的 2.8 米提高 20 厘米到 3 米，將環(huán)境噪音從 75 分貝降低到 65 分貝，還對通風(fēng)和日照標(biāo)準(zhǔn)有了更高要求。

甚至有些地方已經(jīng)取消了公攤面積，像河北張家口、湖南衡陽、廣東肇慶。那些沒有明確取消的也在變相消滅，比如允許擴(kuò)大飄窗面積、增加不算入容積率的面積。

想想就知道這些政策會帶來多可觀的變化。以前容積率 4 的小區(qū)，十幾棟三十多層高樓住上萬人；現(xiàn)在容積率降了，同樣面積里，樓層矮了、樓棟疏了、人少了，電梯、車位、綠化、物業(yè)都比老小區(qū)強(qiáng)太多。

以前買 100 平米得房 70 平，現(xiàn)在買 100 平米套內(nèi)可能就 100 平，有些地方還送 30 平陽臺。房子的舒適度大大提高。

對于大眾來說，同樣的價格，新房的居住面積更大、質(zhì)量更優(yōu)，選新房還是老房一目了然。因此，老房子的競爭力將越來越弱，新房與老房，真要分化成兩個物種了。